사업자등록 및 대항력의 효력3탄

아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

지난시간에 이여서 사업자등록과 대항력의 효력에 대하여 계속이야기 해보겠습니다.

사업자등록과 대항력의 효력 1탄은 여기서. 사업자등록과 대항력의 효력 2탄은 여기서.

* 사업자등록 및 대항력의 효력 3탄.

문) 저는 홍길동 소유의 상가건물 중 2층의 10평정도를 보증금 5천만원에 월세 80만원으로 임차하여 입점하고 사업자등록을 갖춘 임차인입니다.

그런데 저는 임차기간만료시 임차보증금을 확실히 돌려받기 위하여 임대인인 홍길동에게 임대차등기를 해줄 것을 요구하였습니다. 위 홍길동은 임대차등기를 협조하지 않고 있는데 만일, 제가 임대차등기를 하지 않고 있던 중 위 상가건물이 경매된다면 임차보증금 5천만원을 되돌려 받기 어렵다고 들었습니다. 이경우 임차보븡금을 보호받을 수 있는 방법이 없는지요?

답) 상가임차인의 대항력이란, 임차인이 상가건물에 입점을 하고 사업자등록을 신청한 날 그 다음날부터 제3자에게 대항할 수 있고 매매, 증여 등으로 임차건물의 소유자가 변경된 경우에도 임차권은 새로운 소유자에게 승계되는 것이므로 임대차계약의 존속기간 동안은 임차건물에서 영업을 할 수 있는 권리를 말합니다.

상가임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청할 때에는 임대인을 비롯한 그 이후의 제3자에 대하여 임대차기간동안 그 건물에서 영업을 계속할 수 있는 대항력을 취득하게 됩니다. 만일, 임차인이 건물인도와 사업자등록신청을 전에 임차건물에 대하여 저당권이나 가압류 등의 권리설정이 없었던 경우에는 임차보증금의 전액을 받환받을 때까지 그 임차건물에서 퇴거당하지 않을 권리가 있습니다.

반면에 임차인이 건물인도(입점)와 사업자등록을 하기전에 당해 건물에 저당권이나 가등기, 가처분등기가 이미 설정되어 있었고 그후 건물이 경매로 소유권자가 변경된 경우 그에 대하여는 대항력이 없어 임차권을 주장할 수 없으므로 임차보증금을 받지 못하고 퇴거당할 수도 있을 것입니다.

문) 사업자등록인과 임차인이 동일인이 아닌 경우 대항력이 인정되는가요?

답) 상가건물임대차보호법에서는 "임차인이...사업자등록을 신청한 때에는" 이라고 규정하고 있으므로 사업자등록과 임차인이 동일하지 않은 경우에는 대항력을 인정받을 수 없습니다.

문) 부부 중 처가 사업자등록상의 명의인이고 남편이 임대차계약서상 임차인으로 되어 있는 경우 대항력이 인정되는지요?

답) 사업자등록신청시에 임차인과 사업자 사이의 관계를 소명하도록 하고 사업자등록을 수리하였으면 대항력이 인정된다고 보아야 할 것입니다.

문) 사업자등록지번과 임대차계약서상의 지번이 다른 경우 대항력이 인정되는지요?

답) 주택의 경우와는 달리 상가건물의 경우에는 사업자등록 자체가 주민등록을 대신하여 공시방법으로서의 역할을 담담하고 사업자등록상의 주소는 임대차계약서의 주소를 원용하게 되므로 결국 '임대차계약서상의 지번'이 공시의 여부를 판단하는 기준이 되게 됩니다.

따라서 임대차계약서상 지번이 등기부상의 지번과 불일치한 경우에는 대항력을 인정받지 못하게 됩니다.

문) 저는 상가건물 입찰에 참여하려고 합니다. 상가건물임대차보호법 제3조 제1항은 "임대차는 그 등기 없는 경우에는 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제 3자에 대하여 효력이 생긴다"라고 규정하고 있습니다.

경매에서 임차인들이 제출하는 사업자등록증에는 개업년월일과 사업자등록증 발급일만 기재되어 있고 사업자등록신청일은 기재되어 있지 않습니다.

이경우 사업자등옥신청일은 어떻게 알 수 있는지요?

답) 상가임대차보호법 제4조 제1항은 임대차에 대한 이해관계인의 등록사항 등의 열람 내지 제공요청에 대하여 관할 세무서장이 정당한 사유없이 이를 거부할 수 없도록 규정하고 있으므로 이해관계인으로 등록사항 등의 현황서를 열람 내지 제공 받아 사업자등록신청일자를 알아 낼수 있을 것입니다.

현재 실무상 현황조사명령시 집행관에게 상가건물인 경우 등록사항 등의 현황서를 현황보고서의 첨부서류로 제출할 것을 요구하고 있으므로 경매사건기록을 열람하여도 알수 있을 것입니다.

문) 이해관계인은 상가건물의 임대차에 대해 어떤 자료를 열람할 수 있는지요?

답) 이해관계인이 관할 세무서장에게 열람을 요청할수 있는 것은 다음과 같습니다.

1.임대인, 임차인의 성명, 주소, 주민등록번호(임대인, 임차인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점, 사업장소재지)

2.건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적.

3.사업자등록신청일.

4.사업자등록신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차기간.

5.임대차계약서상의 확정일자를 받은 날.

6.임대차계약이 변경 또는 갱신된 경우에는 변경된 일자, 보증금 및 차임, 임대차기간, 새로운 확정일자를 받은 날.

7.그 밖의 대통령령이 정하는 사항 : 임대차의 목적건물이 일부분인 경우 해당부분의 도면, 현황서 등.

이번시간까지 상가임대차보호법중 사업자등록과 그에 따른 대항력에 대하여 알아보았습니다.

도움이 되셨는지 모르겠네요.

천천히 다시 한번 읽어보시고 궁금한건 언제든지 댓글로 문의주세요.

감사합니다.