지구단위계획이란 무엇일까요?

지구단위계획이란 도시계획 수립대상인 일부 지역에 대하여 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적, 계획적으로 관리하기 위하여 국토해양부장관, 시, 도지사 또는 대도시의 시장이 수립, 결정하는 도시관리계획을 말합니다.(국토법 제 2조제5호), 지구단위계획은 그 대상 지역에 따라 다음과 같이 제1종 및 제2종 지구단위계획으로 구분 수립하게 됩니다.

* 제1종 지구단위계획.

'제1종 지구단위계획'이란 토지이용을 합리화, 구체화하고, 도시 또는 농촌, 산촌, 어촌기능을 증진하며, 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 계획으로써 수립여부가 임의적인 것과 필요적인 것으로 구분되고 있습니다.

1. 필요적 수립대상 지역.

관계 법률에 따라 그 지역에 대한 토지이용과 건축에 관한 계획이 수립되어 있는 경우를 제외하고는 반드시 제1종 지구단위계획을 수립하여야 하는 지역이 있습니다. 이에 해당하는 지역을 보면 다음과 같습니다.

가. 다음과같은 사업이 종료된 후 10년이 경과된 지역인 경우.

- [도시 및 주거환경 정비법] 제4조에 따라 지정된 정비구역.

- [택지개발 촉진법] 제3조에 따라 지정된 택지개발 예정지구.

나.체게적, 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 다음과 같은 지역에 해당하는 경우.

- [국토법] 제127조제1항 규정에 의하여 지정된 시범도시.

- [국토법] 제63조제2항 규정에 의하여 고시된 개발행위허가 제한 지역.

- 지하 및 공중공간을 효율적으로 개발하고자 하는 지역.

- 용도지역의 지정, 변경에 관한 도시관리계획을 입안하기 위하여 열람 공고된 지역.

- 공장, 학교, 군부대, 시장 등 대규모 시설물의 이전 또는 폐지로 인하여 발생하는 부지와 그 주변지역.

- 주택 재건축사업으로 공동주택을 건축하는 지역.

- 제1종 지구단위계획구역으로 지정하고자 하는 토지와 접하여 공공시설을 설치하고 자 하는 자연녹지지역.

- 그 밖에 양호한 환경확보 또는 기능, 미관증진 등을 위하여 필요한 지역으로서 특별시, 광역시, 시, 군의 도시계획조례가 정하는 지역.

2. 임의적 수립대상 지역.

국토해양부장관, 시, 도지사 또는 대도시 시장이 해당 지역의 전부 또는 일부에 대하여 제1종 지구단위계획구역으로 임의 지정할 수 있는 지역은 다음과 같은 지역, 지구, 구역에 해당하는 경우입니다.

- [국토법] 제37조에 따라 지정된 각 용도지구.

- [도시개발법] 제3조에 따라 지정된 도시개발구역.

- [도시 및 주거환경정비법] 제4조에 따라 지정된 정비구역.

- [택지개발 촉진법] 제3조에 따라 지정된 택지개발 예정지구.

- [주택법] 제16조에 따른 대지조성 사업지구.

- [산업입지 및 개발에 관한 법률] 제2조제5호에 따른 산업단지(같은 법 제2조제6호 가목에 해당하는 시설용지는 제외)

- [관광진흥법] 제70조에 따라 지정된 관광특구.

- 개발제한구역. 도시자연공원구역, 시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 구역, 녹지지역에서 주거, 상업, 공업지역으로 변경되는 구역, 새로 도시지역으로 편입되는 구역 중 계횢겆인 개발 관리가 필요한 지역.

- 도시지역 중 체계적, 계획적인 관리 또는 개발이 필요한 지역.

- 그 밖에 양호한 환경확보나 기능 및 미관증진 등을 위하여 필요한 지역.

* 제2종 지구단위계획.

'제2종 지구단위계획' 이란 관리지역이나 개발진흥지구를 체계적, 계획적으로 개발하거나 관리하가 위하여 용도지역의 건축물, 그 밖의 시설의 용도, 종류, 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획을 말합니다. 제2종 지구단위계획 구역은 국토해양부장관, 시, 도지사 또는 대도시 시장이 필요하다고 인정할 경우에만 지정하게 되는 것으로, 제1종 지구단위계획과 달리 반드시 지정할 필요는 없습니다.

다만 국토해양부장관, 시, 도지사 또는 대도시 시장이 제2종 지구단위계획구역으로 지정하기 위해서는 다음 각 요건 중 어느 하나에 해당하여야 합니다.( 국토법 제51조제3항)

1. 계획관리지역에 속한 경우.

제2종 지구단위계획구역으로 지정하려는 해당 지역의 100분의 50이상이 [국토법]제36조에 따라 지정된 계획관리지역에 속한 경우로써 다음 각 요건에 전부 해당하는 지역의 경우.

가. 해당 지역 토지 면적이 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 경우일 것.

- [건축법 시행령] [별표1] 제2호의 공동주택 중 아파트 또는 연립주택 건설계획이 포함된 경우에는 토지 면적이 30만제곱미터 이사일 것. 다만 아래 요건에 해당 할 경우에는 일단의 토지를 통합하여 하나의 구역으로 지정할 수 있습니다.

1). 아파트 또는 연립주택 건설게획이 포함되는 각 토지 면적이 10만제곱미터 이상이고 총면적이 30만제곱미터 이상일 것.

2). 위의 각 토지는 국토해양부장관이 정하는 범위 안에 위치하고 국토해양부장관이 정하는 규모 이상의 도로가 서로 연결되어 있거나 연결도로를 설치하는 것이 가능할것.

- [건축법 시행령] [별표 1] 제2호의 공동주택 중 아파트 또는 연립주택 건설계획이 포함된 경우로서 다음 어느 하나에 해당할 경우에는 10만제곱미터 이상일것.

1). 지구단위계획구역이 [수도권정비계획법] 제6조제1항제3호의 규정에 의한 자연보전권역인 경우.

2). 지구단위계획구역 안에 초등학교 용지를 확보하여 관할 교육청의 동의를 얻거나 지구단위계획구역 안 또는 지구단위계획구역으로부터 통학 가능한 거리에 초등학교가 위치하여 학생 수용이 가능한 경우로서 관할 교육청으로부터 동의를 얻은 경우.

- 위에 해당하지 않을 경우에는 3만제곱미터 이상일 것.

나. 당해 지역에 도로, 수도공급설비, 하수도 등 기반시설을 공급할 수 있을 것.

다. 자연환경, 경관, 미관 등을 해치지 아니하고 문화재 훼손우려가 없을것.

2. 개발진흥지구에 속한 경우.

제2종 지구단위계획구역으로 지정하려는 해당 지역이 [국토법] ㅈ[37조에 따라 지정된 개발진흥지구에 속한 토지로서 다음 요건에 전부 해당되는 지역인 경우.

- 계획관리지역에서 제2종 지구단위계획구역을 지정할 수 있는 위 요건에 해당할 것.

- 개발진흥지구가 다음 각 해당 지역에 위치할 것.

1). 주거개발진흥지구, 복합개발진흥지구(주거기능이 포함된경우에 한함) 및 특정개발진흥지구가 계획관리지역에 속한 경우.

2). 산업개발진흥지구, 유통개발진흥지구 및 복합개발진흥지구(주거기능이 포함되지 아니한 경우에 한함)가 계획관리지역, 생산관리지역 또는 농림지역에 속한 경우.

3). 관광, 휴양개발진흥지구가 도시지역이 아닌 지역에 소재한 경우.

* 지구단위계획의 내용에 대하여.

지구단위계획은 각 지구단위계획구역의 지정 목적을 달성하기 위하여 필요한 다음 각호의 사항을 담고 있어야 합니다. 다만 아래 2호부터 4호 및 7호의 사항을 포함한 넷 이상은 반드시 포함되어야 하고, 산업 및 유통개발진흥 등 일정한 목적으로 수립되는 제2종 지구단위계획인 경우에는 2와 4를 포함한 둘 이상의 내용을 포함하여 수립하여야 합니다.

1. 용도지역이나 용도지구를 일정한 범위에서 세분하거나 변경하는 사항.

2. 일정한 기반시설의 배치와 규모.

3. 도로로 둘러싸인 일단의 지역 또는 계획적인 개발, 정비를 위하여 구획된 일단의 토지의 규모와 조성계획.

4. 건축물의 용도제한, 건폐율 도는 용적률, 건축물 높이의 최고한도 또는 최저한도.

5. 건축물의 배치, 형태, 색채 또는 건축선에 관한 계획.

6. 환경 관리계획 또는 경관계획.

7. 교통 처리계획.

8. 그 밖에 토지이용의 합리화, 도시나 농촌, 산촌, 어촌의 기능증진 등에 필요한 일정한 사항.

* 지구단위계획구역 지정효과 등에 대하여.

- 건축행위 등 제한 : 지구단위계획구역에서 건축물을 건축하거나 그 용도를 변경하려면 지구단위계획에 맞게 건축하거나 용도를 변경하여야 합니다. 다만 지구단위계획이 수립되지 않은 경우이거나 지구단위계획 볌위 내에서 시차를 두고 단계적으로 건축할 경우에는 이러한 제한을 받지 않습니다.

- 지구단위계획구역 변경 의제 : 도시관리계획으로 제2종 지구단위계획구역이 도시지역에 편입된 경우에는 도시관리계획이 결정, 고시된 때로부터 제1종 지구단위계획구역으로 변경, 지정된 것으로 보게 됩니다. 그리고 기존의 제2종 지구단위계획 역시 제1종 지구단위계획으로 변경된 것으로 간주됩니다.

이상으로 지구단위계획에 관하여 알아보았습니다.

제1종 지구단위계획과 제2종 지구단위계획의 차이점을 잘 알아두시기 바랍니다.

읽어주셔서 감사합니다.