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부동산세금

보유기간에 따른 양도소득세

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오늘은 보유기간에 따른 양도소득세를 알아보겠습니다.

양도소득세를 계산함에 있어 양도차익(양도가액에서 취득가액 등을 차감한 금액)이 같다면 보유기간에 따라 알와 같이 장기보유특별공제가 달라지므로 보유기간이 오래 될수록 세금부담이 적게 됩니다.

* 장기보유특별공제 제외대상
1. 부동산이 아닌 자산.
2.보유기간이 3년 미만인 부동산.
3. 미등기 양도자산.
4. 국외부동산.
5. 조정지역내 2주택, 3주택.

장기보유특별공제 계산은 다음과 같이 합니다.
장기보유특별공제 = 양도차익 X 보유기간에 따른 공제율입니다.
장기부유 특별공제에 따른 공제율은 다음과같습니다.



* 2014년 1월 1일 이후부터 6년이상 장기임대 주택에 대해서는 2%~10% 추가공제가 됩니다.
* 비거주자는 9억이상 고가주택 양도시 1세대 1주택 특별공제가 적용되지 않습니다.


* 양도자산의 보유기간계산은 어떻게 하는가?

양도자산의 보유기간은 취득일부터 양도일까지의 기간을 의미하는 것으로 자산의 양도일 또는 취득일이 언제인지느 양도소득의 귀속년도, 장기보유특별공제, 세율적용, 비과세 감면요건의 판단시 중요한 기준이 됙 때문에 매우 중요합니다.

[양도 및 취득시기]
원칙 : 대금을 청산한 날.
1.대금을 청산한 날이 분명하지 안니한 경우 등기등록 접수일, 명의개시일부터합니다.
2.대금 청산전에 등기한 경우 소유권이전 등기 접수일로 합니다.
3.장기할부조건 매매의 경우 소유권이전등기 접수일, 인도일, 사용수익일 중 빠른 날로 합니다.
* 장기할부조건매매.
계약금을 제외한 당해자산의 양도대금을 2회이상 분할하여 월부, 연부등의 방법으로 받고 당해 자산의 소유권이전 등기 접수일, 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음 날부터 최종할부금 지급기일까지의 기간이 1년이상 인 조건의 매매를 말합니다.
4.자기가 건설한 건축물 - 사용검사필증 교부일 또는 가사용 승인일 중 빠른날로 합니다.
                                    - 무허가 건물일 경우 사용 개시일로 합니다.
5.상속재산 - 상속개시일부터 합니다.
6.증여재산 - 증여등기일부터 합니다.
7.민법 제245조 1항에 의한 취득재산 - 점유개시일로 부터 합니다.
8.공익사업으로 수용되는 재산은 다음과 같이 합니다.
ㄱ.대금청산일, 등기접수일 수용개시일중 빠른날로 부터합니다.
*수용개시일 : 토지수용위원회가 재결로써 수용을 개시한날.
ㄴ.소유권 소송으로 수용보상금이 공탁된 경우 소유권 소송 판결확정일로 합니다.

* 양도소득기본공제는 팔때 마다 공제를 받을수 있을까?

양도소득세 계산시 양도소득에서 공제되는 양도소득기본공제(연250만원)는 1년에 한번만 공제받을수 있으며 같은해에 2회이상 양도하는 경우 먼저 양도하는 부동산의 양도금액에서부터 순차로 공제하며, 양도소득세가 감면되는 부동산과 감면되지 않는 부동산을 양도하였을 경우 감면되지 않는 부동산 양도소득에서 공제받을수 있으며 미등기양도의 경우 공제받을수 없습니다.



* 부동산 양도에 대한 양도소득세의 세율은 어떻게 될까요?

양도소득세의 세율은 연간 양도소득을 합하여 소득이 많고 적음에 따라 차등세율이 적용합니다.


*양도소득 세액 계산 특례보완으로 둘이상의 세율이 동시에 적용되는 자산양도시 : 높은 세율을 적용하니다.
에를 들어 투기지역내 1새데 3투택(16~52%) 1년미만 단기 양도(40%)등 여기서 포인트느 누진세율 +`0% 와 40%중 또는 50%경합시 세액이 큰것으로 적용하는것입니다.

* 양도소득세는 언제까지 신고, 납부하여햐 하며 기한내 신고를 하지 않으면 어떤 불이익이 있는것인가?

1.예정신고납부란?
양도소득세과세대상 부동산을 양도한 거주자는 당해 부동산에 대한 양도소득세 신고서를 예정신고기한내에 주소기 관할 세무서장에게 제출하여햐 합니다.
*예정신고를 하지 않을 경우 무신고 및 무납부 가산세가 부과됩니다.

2.예정신고, 납부기한은 ?
토지또는 건물 부동산에 관한 권리 기타 자산을 양도한 경우 그 양도일에 속하는 달의 말일부터 2개월이내에 해야 합니다.
토지거래게약 허가구역 안에 있는 토지로서 허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는 토지거래허가(해제)일이 속하는 달의 말일부터 2개월이내에 합니다.
무담보 증여일 경우에는 증여일 속하는 달의 말일부터 3개월이내에 합니다.

3.예정신고를 하지 않은 경우 에는 무신고가산세 및 납부불성실가산세를 부과합니다.
예정신고기한내 신고하지 아니하거나 불성실하게 과소신고한 경우에는 고의적 의무위반의 경우 40%, 단순무신고한 경우 20%, 단순과소신고의 경우 10% 의가산세를 추가하여 납부하여야 하므로 세부담이 커지게 됩니다.




*2017.7.1 이후 양도부터(국세기본법령부칙 10조2항)
신고불성실가산세액 게산기준을 산출세액에서 무신고납부세액으로 변경되었습니다 
무신고(과소신고) 납부세액 = 산출세액 -세액공제,세액감면, 기잡부세액.
세액납부없이 수정신고, 기한후 신고만 한 경우에도 무신고, 과소신고로 가산세 감면 적용합니다.

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