양도소득세의 감면 및 비과세에 대하여

부동산을 양도하면 일반적으로 양도소득세를 신고, 납부해야 하는바 조세정책상 양도소득세를 비과세하거나 감면하는 경우가 있으므로 비과세 및 감면요건을 미리 알아두고 그 요건에 맞추어 양도하면 세금을 절세할 수 있습니다.

1. 주택에 대한 양도소득세 비과세.

* 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택은?
 1세대가 양도일 현제 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음의 요건을 모두 충족한 주택을 양도한 경우 양도소득세 비과세 대상이므로 양도소득세를 신고하지 않아도 됩니다.

* 양도일 현재 주택의 보유기간이 2년 이상이어야 합니다.
당해건물이 주택의 용도로 2년이상 보유되어야 합니다. 부수토지의 경우에도 주택의 부수토지의 용도로서 2년이상 보유되어야 합니다.

* 주택의 부소토지는 건물 정착면적의 5배 도시계획구역 밖은 10배 이내의 토지일것입니다.
건물정착면적의 5배(도시계획 구역 밖은 10배) 초과 토지는 양도소득세 과세 대상입니다.

* 미등기주택 또는 고가주택 거래(9억원 초과 주택0 금액이 아닐것입니다.
고가주택인 경우 9억원에 해당하는 양도소득은 비과세 대상이며 9억원을 초과분에 해당하는 양도소득은 과세대상입니다.

* 2년이상 보유한 1세대 1주택에 해당되더라도 국토교통부장관이 고시한 조정지역에 있는 주택은 2년 이상(비거주자가 거주자로 전환된 겨우는 3년이상) 거주해야 비과세가 됩니다.(소득세법 시행령 제154조 1항 2017.9.19 신설)

조정지역이라 함은?
1.서울특별시는 전지역에 해당합니다.
2. 부산광역시는 해운대구, 연제구, 동래구, 남구, 부산진구 및 수영구, 기장군이 속합니다.
3.경기도는 과천시, 광명시, 성남시, 고양시, 남양주시, 하남시 및 화성시(반송동, 석우동, 동탄면 금고리, 목리, 방교리, 산천리, 송리, 신리, 영천리, 오산리, 장지리, 중리, 청계리 일원에 지정된 택지개발지구)가 있습니다.
4 기타지역으로는 '신행정수도 후속대책을 위한 연기, 공주지역, 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법' 제2조 제2항에 따른 예정지역이 있습니다.
* 적용시가는 2017.8.3 이후 취득부터 2017.9.19 이후 양도하는 주택부터 적용합니다.

* 1세대의 개념 : 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 하나의 세대를 말합니다.
원칙적으로 배우자가 있는 거주자가 구성하는 1세대입니다. 부부는 단독세대를 구성하더라도 같은 세대원으로 봅니다.
가족에는 생계를 같이하는 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우를 포함) 및 형제, 자매를 포함합니다.
장인, 장모, 처남, 처제, 사위, 며느리도 생계를 같이하는 경우 1세대를 구성하는 가족의 범위에 포함됩니다.

* 다음 중 하나에 해당하면 배우자가 없어도 1세대로 봅니다.
거주자의 연령이 30세 이상인 경우, 배우자가 사망하거나 이혼으로 없는 경우, 거주자가 종합소득, 퇴직소득, 양도소득, 산림소득이 국민기초생활보장법 제2조 6호의 규정에 따른 최저생계비 이상으로써 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리, 유지하면서 독립된 생게를 유지할 수 있는 경우, 다만 미셩년자의 경우는 제외하되 미성년자의 결혼, 가족의 사망, 그밖에 재정경제부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 미성년자도 가능합니다. 거주자가 당해주택을 상속받은 경우도 1세대로 봅니다.

* 주택의 판정결과는 다음과 같습니다.
주택이란 건축법사의 허가 또는 등기여부에 관계없이 상시 주거목적을 위하여 사용되는 건축물을 말합니다. 주택과 타용도(점포, 사무실 등)로 사용되는 경용건물은 주택부분이 더 큰 경우에는 전체를 주택으로 봅니다. 
다가구 주택을 가구별로 분양하지 아니하고 양도하는 경우 1주택으로 봅니다.
동일세대원이 대지와 건물을 각각 따로 소유한 경우에도 1세대가 1주택을 소유한 것으로 봅니다.

*겸용주택인 경우 주택으로 보는 범위는 다음과 같습니다.
1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는  경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 봅니다. 다만 주택의 면적이 주택외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니합니다.
1. 주택면적 > 주택이외의 면적 : 전부를 주택으로 봅니다.
2. 주택면적<= 주택이외의 면적 : 주택부분만 주택으로 봅니다.(소유 주택 수에 포함됩니다.)
3. 건물정착면적 = 건물전체정착면적 X 주택부분연면적/건물전체연면적으로 합니다.

과세대상 복합주택의 주택범위에 대하여 이야기 하겠습니다.
겸용주택의 주택판정 기준은 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서만 적용되는 규정이므로 비과세 대상이 아닌 경우에는 주택이 주택이외의 건물보다 크더라도 주택이외의 부분은 주택에 해당하지 아니합니다.
예를 들어 비과세 대상이 아닌 고가주택의 판정, 다주택자에 대한 중과세 규정, 조세특례제한법 제99조 및 제99조의 3에 규정한 신축주택감면또는 주택투기지역에서의 주택의 범위에서는 주택면적만 주택으로 봅니다. 다만 주택투기지역에서의 소형주택과 1세대 2주택 이상자에 대한 중과세규정을 적용함에 있어서 소형주택은 주택면적이 주택외의 면적보다 클 경우 전체를 주택으로 봅니다.

* 임대주택사업자의 거주 1주택 양도소득세 비과세에 대하여 이야기 해보겠습니다.
장기임대주택(소득세법 시행령 제167조의 3항 제2호 각 목에 규정된 민간매입임대주택, 기존매입임대주택, 건설임대주택, 미분양매입임대주택을 말함)과 그밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음의 요건을 충족하고 해당 1주택(거주주택)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조 제1항을 적용합니다. 이 경우 해당 거주주택이 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에느 ㄴ가장 나중에 양도한 거주주택을 말합니다)이 있는 거주주택(직전거주주택 보유주택)인 경우에는 직전 거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택으 소유하고 있는 것으로 보아 같은영  제154조 제 1항을 적용합니다.

1.거주주택 : 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 -소득세법- 제 168조에 따른 사업자등록 및 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 임대사업자의 등록을 한 날 이후의 거주기간을 말합니다) 이 2년 이상일때 입니다.
2. 장기임대 주택 : 양도일 현재 -소득세법- 제 168조에 따른 사업자등록을 하고 민간임대주택에 관한 특별법 제 5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있는 경우 입니다.

한편 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 위 거주주택 특례(비과세)를  적용하되 1세대가 거주주택 특례를 적용받은 후에 임대기간요건을 충족하지 못하게 된(장기임대주택의 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6개월을 지난 경우를 포함) 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 다음의게산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고, 납부하여야 합니다. 이경우 아래의 임대기간요건 산정특례에 해당하는 경우에는 해당 규정에 따릅니다.
제20항을 적용받으려는 자는 거주주택을 양도하는 날이 속하는 과세기간의 과세표준신고서와 기획재정부령으로 정하는 신고서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 합니다.
1.민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제4조 제4항에 따른 임대사업자 등록증(2015.12.28 개정 : 임대주택법 시행령 부칙)
2.장기임대주택의 임대차계약서 사본(2011.10.14 신설)
3.임차인의 주민등록표 등본 또는 그 사본(2011.10.14 신설)
4. 그밖의 기획재정부령으로 정하는 서류입니다.