전세 계약기간 만료전 이사를 해야 할 경우는???

가을이 다가오고 있네요.

가을은 독서의 계절이고 천고마비의 계절이라고 하지만 저희 같은 부동산관련업에 종사하는 사람들에게는 이사의 계절이라고 감히 말하고 싶습니다. 좀더 추워지기 전에 이사를 많이들 가시기 때문이지요.

이사라는게 계약기간이 만료되어 이사를 가는 경우도 있지만 개인적인 사정에 의하여 계약만료전에 이사를 가는 경우도 있습니다.

그럴경우 임대인과 이야기가 잘되어서 보증금을 돌려받으면 다행이겠지만 대부분의 임대인들이 다음 임차인이 들어와야 보증금을 받아서 돌려주는 경우가 많습니다. 이럴경우에는 이사를 가지도 못하고 안가지도 못하는 상황이 발생합니다.

그래서 오늘은 전세계약 만료되기 전에 이사를 가야한다면 어떻게 해야 할지에 대하여 이야기 해보겠습니다.

알아두시면 언젠가는도움이 될것입니다.

가장먼저 해야할것은 임대인에게 먼저 알려야 합니다.

임대인도 알고 있어야 어떻게 하지 만약 아무것도 모르는 상태에서 이사를 간다고 보증금을 돌려달라고 하면 임대인 입장에서는 계약기간도 남아있는데 돌려줄 필요가 없다고 생각하고 그냥 기간만료를 기다릴 지도 모릅니다.

그렇기 때문에 꼭 임대인에게 언제쯤 이사를 가려고 하는데 혹시 보증금을 돌려주실수 있는지 확인한 후 신규 임차인을 구하기 위해서 노력을 해야 합니다.

그러면 여기서 질문하나 드리겠습니다.

계약기간 만료전 신규임차인이 들어올때 부동산중개수수료는 누가 지불해야 할까요?

1. 기존 임차인 + 신규임차인

2. 신규 임차인 + 임대인

대부분의 사람들이 계약기간 만료전이기 때문에 기존임차인이 임대인의 것까지 지급해야 한다고 알고 있지만 현행 법규상 중개수수료 부담의무는 신규임차인과 임대인입니다. 계약기간 만기전이라고 해도 기존 임차인은 중개수수료를 지불하지 않아도 됩니다.

하지만 임대인 입장에서는 계약기간 만료전 새로운 임차인과 새로운 계약을 해야하는 의무도 없고 계약기간 만료 전에 계약을 해지하고 보증금을 반환할 의무도 없습니다.

임대인이 중개수수료까지 지불해야 한다면 집주인은 계약기간을 모두 체우고 나서 보증금을 돌려주어도 기존 임차인은 할말이 없습니다.

그래서 그냥 중개수수료는 기존 임차인이 임대인대신 내는것입니다. 정말 좋은 임대인을 만나서 중개수수료를 내주면 좋겠지만 전 안직까지 한번도 그런분들 못 만나보았네요.

임차인의 사정상 만기전 계약을 해제하는 것이기 때문에 대부분 기존 임차인이 중개수수료를 지급하고 신규 임차인을 구하고 나가는 경우가 많습니다. 하지만 경우에 따라서는 계약기간 만료까지도 세입자를 구하지 못할 경우 임대인은 보증금 반환 의무가 없기 때문에 기존 임차인은 그 부분은 감당하셔야 하는 것입니다. 이사갈 집을 구하는 것도 중요하지만 신규 임차인을 구하는 것이 먼저입니다.

그러면 전세계약이 만료된후 자동으로 묵시적 갱신이 되었는데 그 도중에 이사를 가야 하는 경우는 어떨까요?

보통 묵시적 갱신이 되면 기존 계약 그대로 연장이 되는 것입니다. 예를 들어 2년 전세 계약을 했었다고 하면 다시 2년 계약이 연장되는 것입니다. 하지만 묵시적 갱신 계약이 되었다고 해도 기존 계약인 2년을 다 채우지 않아도 됩니다.

이사를 가기전 통상 3개월전에 이야기를 하면 임대인은 보증금을 돌려주어야 합니다. 

이건 법으로 정해져 있기 때문에 임대인도 어쩔수 없습니다.

전세기간 만료전 이사를 하는 경우에는 기존세입자가 중개수수료를 지급하지만, 묵시적 갱신중 계약이 해지되면 임대인과 신규 임차인이 수수료를 지급하는 것이 관행입니다. 물론 판례도 있으니 참고하셔도 좋습니다.

오늘은 전세계약기간중 만료전에 이사를 가는 경우와 묵시적 갱신이 되었을 때 만기전 이사를 가는 경우에 대하여 알아보았습니다.

이사를 갈경우 신규 임차인을 구하기만 하면 특별한 문제가 발생되지 않는한 보증금을 돌려받을 수 있기 때문에 기존 임차인분들은 중개사무소에 수수료를 조금 더 지불하더라도 빠르게 신규 임차인을 구하기도 합니다.

묵시적 갱신의 경우에는 어느 정도 법의 테두리에서 보호를 받지만 일반적인 계약 만료전에 나가는 것은 혀재 임차인의 과실이 크기 때문에 임차보증금을 계약만기시까지 돌려 받지 못하는 경우들이 생기고 있으니 잘알아두시기 바랍니다.

그리고 만약 신규 인차인을 구하고 전세계약서를 작성했다면 임대인에게 전세보증금 10%를 새로 구할 집의 계약금으로 받아두는 것이 좋습니다. 그리고 영수증에는 이사날짜를 반드시 적어두세요. 이 날짜에 전세계약이 해지되고 보증금을 받환 받는다는 의미이기도 하는 것이기 때문입니다.

묵시적 갱신중에 계약을 3개월전에 이야기 하고 이사를 갈경우 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야 할까요?

이럴때는 '임차권등기명령'을 설정하고 '보증금반환청구의소'를 제기하면 됩니다. 

기존 보증금을 받지 않아도 다른 돈으로 이사를 가면 계약이 만료되고 점유권까지 잃는다면 선순위에서 밀려나기 때문에 살고 있던 집이 경매나 공매로 넘어갈 경우 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 발생할수 있습니다.

그렇기 때문에 점유를 하고 있어야 합니다. 그러경우는 일부 짐을 그대로 놔두시고 보증금을 돌려받기 전에는 다른곳으로 주민등록 이전을 안하시는게 나중에 문제가 발생하였을 때 보증금을 돌려 받으시기 좀더 수월합니다.