주택임대차보호법상의 대항력에 대하여

주택임대차보호법의 대항력에 대하여 더 이야기해보겠습니다.

대항력이 중요한 이유는 보증금의 반환여부를 확인할수 있기 때문입니다.

나의 소중한 재산이 걸린 문제이기 때문에 천천히 잘 읽어보세요.

* 후순위 저당권자가 경매를 신청하였지만 선순위 저당권이 존재하여 대항력이 없는 임차인의 보호방법.

문) 저는 2016년 주택을 보증금 5천만원에 임차하여 입주 및 전입신고를 마쳤는데 그 당시에 이미 임차주택에 국민은행 명의로 채권최고액 1200만원의 근저당권설정등기가 되어 있었고, 그 후 2017년 집주인이 신한은행으로부터 다시 대출을 받으면서 신한은행 명의로 채권최고액 5천만원의 근저당권설정등기를 하였습니다. 그런데 현재 임차주택에 관하여 신한은행이 경매를 신청하여 절차가 진행중입니다. 저는 어떠한 방법으로 보호받을 수 있는지요?

답) 귀하처럼 1순위저당권과 2순위저당권 사이에 주택임차인의 대항요건이 구비된 경우에 매수인의 지위는 1순위저당권을 기준으로 정하여지기 때문에 매수인에게 대항할 수없습니다. 다만 귀하가 매각되기 전에 선순위 국민은행의 근저당채무 1200만원을 대위변제하여 그 근저당권설정등기를 말소하면 매수인에 대하여 대항력을 행사할 수 있게 되어(대법원 1996.2.9 선고 95다 49523판결) 임대보증금 5천만원을 회수할 수 있으므로 1순위 근저당채무가 임대차보증금보다 소액인 경우에는 위와 같이 대위변제하는 방법도고려하여 볼 만 합니다. 또한 귀하가 대항요건 이외에 게약서에 확정일자를 갖추었다면 경매절차에서 배당요구를 하여 매각대금 중 1순위 저당권자의 변제에 충당하고 남은 금액에서 2순위 저당권자보다 우선하여 임대보증금의 변제를 받을 수 있습니다.

* 단독주택의 경우 주민등록 지번을 잘못 신고한 경우 공시효과.

문) 단독주택의 경우 주민등록상 지번이 " ㅇㅇ동 260-3" 이었으나 "ㅇㅇ동 206-3"으로 잘못 기재한 경우에 임차인은 유효한 공시방법으로 갖춘것인가요?

답) 지번이 다르므로 유효한 공시방법을 갖춘 것으로 볼 수 없습니다.(대법원 1997.7.11 선고 97다10024 판결)

* 다가구주택의 층, 호수를 빠트린 경우.

문) 다가구용 단독주택의 임차인이 대항요건을 갖추기 위해서는 지번 외에 호수까지 기재해야 하는지요?

답) 공동주택이 아니므로 지번만 기재하면 대항력이 있습니다(대법원 1998.1.23 선고97다47828 판결)

문) 다가구 주택의 건물에 층, 호수의 표시가 있는데 지번은 정확히 기재하였으나 층 호수를 잘못 기재하거나 누락한 경우 유효한 공시방법이 되는지요?

답) 다가구주택은 건축법상 단독주택으로 보기 때문에 층 호수표시를 누락하였다거나 표시한 층 호수의 표시가 실제와 다르더라도 지번이 정확한 이상 유효한 공시방법이 됩니다.(대법원 1997.11.14 선고97다29530 판결)

* 다가구용 단독주택의 임차인이 같은 건물 내에서 이사하고 변경된 호수로 다시 전입신고한 경우 대항력.

문) 다가구용 단독주택의 임차인이 같은 건물 내에서 이사하고 변경된 호수로 다시 전입신고한 경우 원래의 전입신고시기에 대항력을 인정받을 수있는지요?

답) 지번이 동일하면 유효한 공시방법이 되므로 원래의 전입신고 시에 대항력을 인정받을 수 있습니다.

* 다세대 주택의 동, 호수를 누락하거나 잘못 기재한 경우 대항력.

문) 동, 호수의 구분이있는 빌라를 임차하면서 동, 호수의 표시 없이 부지의 지번으로만 준민등록 전입신고를 한 경우 대항력으로서 공시방법이 인정되는지요?

답) 동, 호수의 구분이 없으면 제3자가 인식할 수 없으므로 유효한 공시방법으로 될 수 없습니다.

문) 아파트와 같은 집합건물을 임차하고, 지번까지만 기재하고 동, 호수의 기재하지 않았다면 유효한 공시방법이 되는지요?

답) 아파트와 같은 집합건물은 동, 호수의 표시가 없으면 유효한 공시방법이 될 수 없습니다.

문) 아파트의 번지는 일치하였지만 "ㅇㅇ동 ㅇ동5호"로 전입신골르 하였으나 등기부에는 "ㅇㅇ아파트ㅇ동8호"로 된 경우와 같이 동호수가 상이한 경우 유효한 공시방법이 되는지요?

답) 호수가 다른 경우에도 임차권의 유효한 공시방법이 될 수 없습니다.

문) 등기부상 "A동 103호"로 표시된 건물을 "가동103호"로 주민등록이 신고 되어 있는 경우 대항력이 있는지요?

답) 구분등기 되는 아파트나 빌라의 경우 동표시가 다르면 대항력이 없게 되나, 에외로 인식에 혼동이 없는 경우 유효한 공시방법이라 는 판례도 있습니다.

* 대항력 취득이후 토지분할 또는 아파트의 명칭 또는 동, 호수가 변경된 경우 대항력.

문) 임차인이 이미 대항력을 취드간 이후 토지가 분할되거나 아파트의 명칭 또는 동 호수가 변경외는 경우에는 대항력을 상실하는지요?

답) 이 경우 이미 취득한 대항력에 아무런 영향이 없습니다.

* 토지대장 및 건축물대장상의 지번에 따른 주민등록이 유효한 임대차의 공시방법이 되는지 여부.

문) 저는 주택의 소유권보존등기가 경료한 후 토지의 분할과 인하여 토지대장 및 건축물대장 등의 지번 표시가 등기부상 지번과 다르게 되었습니다. 이 경우 토지대장 및 건축물대장상의 지번에 따른 주민등록이 유효한 공시방법이 되는지요?

답) 임차인이 주민등록을 함에 있어 토지대장 및 건축물대장에 일치하게 주택의 지번과 동호수를 표시하였다면 설사 그것이 등기부의 기재와 다르다고 하여도 일반의 사회통념상 임차인이 그 지번에 주소를 가진 것으로 제 3자가 인식할 수 있다고 봄이 상당하므로 유효한 임대차의 공시방법이 된다고 보아야 할 것입니다.

* 등기부상 표시와 달리 임차주택의 현관문의 호수표시를 기재한 경우 공시효과.

문) 등기부상 표시와 다르게 임차주택의 현관문에 부착된 호수표시를 그대로 믿고 임대차계약서에 기재하고 그 계약서에 기재된 표시대로 전입신고를 하여 주민등록표에 기재되고 확정일자증명을 받은 경우 유효한 공시방법이 되는지요?

답) 공시되는 등기부와다르므로 이러한 주민등록은 유효한 공시방법이 될 수 없습니다.

문) 등기부상 "가동"인 주택에 대한 전입신고를 건물의 외벽의 표시대로 "A동"으로 표기한 경우 유효한 공시방법이 되는지요?

답) 알파벳 순서에 의한 동명을 한글 순서로 바꿔서 표기한 것에 불과하여 주택임대차보호법상 유효한 공시방법이라는 하급심 판결도 있었지만 대법원은 이를 유효한 공시방법으로 인정하지 않고 있습니다.