상가권리금이란 무엇이며 상가수익률 계산하는 방법은?

권리금이란 말을 한번도 들어보지 못한 분은 없을것입니다.

권리금 권리금 하는데 과연 권리금이란 무엇일까요?

권리금이란 주로 상가등에서 발생되는 돈으로서 임대인과 임차인과도 발생되기도 하지만 대부분 기존임차인과 신규임차인사이에서 발생되는 경우가 많습니다.

상가를 운영하면서 필요한 여러가지 권리들에 대하여 금액으로 정해놓은 것을 권리금이라고 하는데 권리금은 상가운영을 포기함으로써 발생하는 기회비용으로 상가에 숨어 있는 가치를 반영한 비용이라고 생각하시면 될것입니다.

임대료와 권리금은 별도의 문제이기 때문에 임대료는 임대인이 가져가는 것이고 권리금은 임차인이 가져가는 돈이라고 보시면 맞을 것같습니다.

권리금의 종류에는 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금이 있는데 자세하게 알아보도록 하겠습니다.

1. 바닥 권리금.

상가가 위치한 지역에 따라 발생되는 프리미엄으로 쉽게 생각해서 자릿세라고 보시면 됩니다.

위치가 좋아서 유동인구가 많거나 독점으로 영업할수 있는 곳의 상가를 임대료와 월세를 얻을때 따로 지급하는 금액이라 임차인입장에서는 가장 받아들이기 어려운 권리금입니다.

쉽게 이야기 해서 명동이나 가로수길등 유동인구가 많아서 어떤 장사를 해도 좋을곳이라면 바닥권리금이란것이 존재해서 시설권리금이나 영업권리금이외에 별도의 권리금을 받을수 있는 것입니다.

영업권리금이 매출과 수익에 기초해 형성된 거라면 바닥 권리금은 창업과 동시에 일정수준의 매출이 발생한다는 가정하에 그 상권에 대한 위치에서 오는 일종의 위치에 대한 권리라고 보시면 됩니다.

즉 상권과 위치, 입지에 따라 정해지는 것입니다.

2. 영업 권리금.

상가의 영업을 통해 발생하는 매출 정도에 따라 형성되는 권리금으로 가장 큰 비중을 차지하고 안정적 매출이 보장되는 업종을 넘겨받아 영업할 때 보통 6~12개월의 순수익에 해당되는 금액을 지불하는 것을 영업권리금이라고 합니다.

위치가 좋을수록 장사가 잘되고 사람이 많이 이용하는 상가일수록 권리금은 높습니다.

주의할 점은 영업권리금을 책정할때는 기존 임차인의 일방적으로 산출한 매출액으로 믿기보다는 매출장부나 포스를 확인한후 협의하여 계약하는 것이 좋습니다.

물론 사전에 시장조사를 꼼꼼하게 하는 것은 필수입니다.

3. 시설 권리금.

기존의 임차인이 영업을 하기위해서 투자했던 것이나 임차인이 사용하던 시설을 넘겨받으면서 사용하려는 경우 지불하는 권리금입니다.

업종이 동일하거나 비슷할때 시설 권리금의 의미가 있습니다.

만약 치킨집을 하던곳을 미용실로 이용하려고 한다면 시설자체가 아무런 필요가 없는 것입니다.

이럴경우는 바닥권리금을 이야기 해야 할것입니다.

동일업종이나 비슷한 업종일 경우 간판이나 인테리어 집기등을 그대로 사용하므로서 새로운 임차인이 발생될수 있는 비용절감이 있기 때문에 시설권리금을 지불하는 것입니다.

주의할 점은 시설물등은 감가상각이라는 것이 있기 때문에 이점또한 꼼꼼히 따져서 확인하고 시설 권리금을 지불하는 것이 좋습니다.

시설권리금은 1년단위로 30% 정도씩 삭감하는 것을 관례로 하고 있으며 3년이상이 지난 시설물이나 집기는 권리금에 적용하지 않습니다.

기간을 확인하려면 최초 개업일을 확인해 보는 것도 좋은 방법입니다.

이상으로 권리금의 종류인 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금에 대하여 알아보았습니다.

권리금 없다는 것은 상권이 아직 발전하지 않았거나 영업이 잘 안되는 상가일수도 있습니다.

권리금이 없는 상가에 들어가서 권리금을 받고 나올수 있다면 그만큰 장사가 잘된다는 뜻도 됩니다.

권리금이 없는 상가만 찾지마시고 적당한 권리금이 있는 상가를 얻어서 장사하는것도 좋을듯합니다.

그러면 상가투자시 수익률 계산하는 방법에 대하여 알아보겠습니다.

상가수익률= 수익금 / 투자금 = (월세 - 은행이자) / (매매금액 - 보증금 - 대출액)으로 계산할수 있습니다.

임대료가 많다고 해서 반드시 수익률이 높은 것은 아닙니다.

예를 들어 A라는 상가는 매매금액이 3억원이고 보증금이 5천만원에 월세 150만원이라고 하고, B상가는 매매금액 2억원에 보증금 5천만원에 월세 120만원이고 이자7%에 대출5천만원을 받았다고 가정해 보겠습니다.

A상가 수익률 = ((150만원 * 12개월)-350) / (3억 - (5천만원 + 5천만원) * 100) = 7.25%

B상가 수익률 = ((120만원 *12개월) - 350만원) / (2억 - (5천만원 + 5천만원) *100) = 10.9%

수익률이 5%가 넘고 7%정도가 되어도 정말 좋다고 할수 있는데 수익률이 무려 10%가 넘는 최상급 상가라고 할수 있습니다.

임대료가 높다고 수익률이 높은건 아니므로 수익률을 꼭 계산해 보시기 바합니다.

상가는 부동산 보유 금액이 높아지면 건강보험료가 인상될 수 있습니다.

지역건강보험료 가입자는 사업소득 외에도 보유재산금액을 평가해 산정하기 때문입니다.

이상으로 권리금의 종류와 상가투자시 수익률 계산하는 방법에 대하여 알아보았습니다.

요즘 주택규제가 심하기 때문에 상가쪽에도 관심이 있으신것 같아서 한번 적어보았습니다.