분양권? 입주권? 차이가 뭔가요?

세상을 살다보면 비슷한 말인데 뜻은 다른 그런 단어들이 참 많습니다.

부동산에 관련된 단어들도 많은데요 부동산은 돈과 밀접한 관계가 있기 때문에 더욱 의미를 정확하게 알고 계셔야 합니다.

그래서 준비한 분양권과 입주권의 차이점과 장단점에 대하여 알아보겠습니다.

분양권과 입주권 둘다 신축아파트나 주택에 입주하는데 사용되는 용어들인데 정확한 뜻에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

* 분양권이란?

분양권은 건설사, LH공사, SH공사 같은 아파트를 공급하는 공급업자로부터 신축아파트를 청약 받아 공급을 받을 수 있는 권리를 말합니다.

경쟁률이 높은 지역은 청약 가점이 아주 많이 높아야 당첨될 확률이 높아집니다.

분양가의 10%정도의 계약금만 필요하기 때문에 초기 자금이 적게 들어가는 장점이 있습니다.

분양권은 주택시장에서 P라고 이야기하는 프리미엄을 받고 파는 경우가 많습니다.

이경우 수도권 지역이나 지방 대도시 위주의 경우이고 지방 아파트의 경우 오피려 피가 붙을 걸 예상하고 분양을 받았지만 생각보다 분양이 저조해서 인기가 없다보니 잔금을 치루어야 하는 상황이 되고 잔금을 치룰 여력이 없는 경우 마이너스로 분양권을 팔아서 손해를 보는 경우가 생기기도 합니다.

분양권은 주택으로 보지 않기때문에 분양권을 매수할 때 취득세가 발생하지 않습니다.

완공되어 소유권등기 시 취득세를 납부해야 합니다.

취득세율은 전용면적, 분양가격에 따라 1.1%~3.5%로 다르게 적용되기 때문에 잘 알고 계셔야 합니다.

분양권은 보유하는 동안 재산세도 없으며 처분하는 경우 매매차익의 50%를 양도소득세를 납부합니다.

입주권보다 분양가는 높지만 추가 분담금이 없이 분양대금이 확정돼 있습니다.

* 입주권이란?

입주권은 분양권과는 다르게 재건축, 재개발이 진행될 경우 관리처분계획 인가 후에 조합원 본인이 소유한 주택 대신 새로운 주택을 취득할 수 있는 권리를 이야기하는 것입니다.

즉 기존의 낡은 주택 주민들이 조합을 설립하여 재개발, 재건축 사업이 추진되어 조합원 권리가 생기거나, 관리처분계획인가 이후에 입주권을 매수하여 조합원 권리를 취득하는 방법입니다.

한마디로 관리처분계획 인가 시점에서 재개발, 재건축 조합원들이 가질수 있는 권리입니다.

분양권과 입주권의 차이점은 청약에 당첨되어 분양권을 건설사와 계약하는 것과 다르게 입주권은 재건축, 재개발을 시행하는 건설사와 조합원 각 개인과 별도로 계약이 체결된다는 점입니다.

기존 건축물을 모두 철거하여 새 아파트로 짓는 것으로 입주권은 주택수에 포함된다는 것이 특이점입니다.

그래서 취득세, 재산세 납부 의무가 있습니다.

입주권은 취득시 소유권이전등기를 하기 때문에 등기비용이 발생합니다.

취득세는 기존 오래된 주택을 매입할 경우 1.1~3.5% 세금이 발생합니다.

또한 관리처분 인가 후라 주택이 멸실될 경우 토지지분에 4.6%의 세금이 부담됩니다.

보유하는 동안에도 지속적으로 토지분에 재산세가 부과됩니다.

양도할 경우 1가구 1주택 해당시 양도소득세 비과세혜택을 받으며 일반 주택처럼 일시적 2주택일 경우 일시적 2주택 비과세 혜택도 받을수 있습니다.

입주권은 동, 방향, 층이 좋은 로얄층, 로얄동을 선점할수 있는 우선권을 조합원들이 갖기에 입주권은 좋은 물건을 선택할수 있는 기회가 생기는 것입니다.

입주권을 사려면 초기에 많은 돈이 필요합니다.

권리가액에서 이주비용을 뺀 나머지 부분이 필요하기 때문입니다.

일반적으로 일반분양권보다 조합원 입주권이 저렴하고 유동적입니다.

왜냐하면 재개발, 재건축 사업이 지연이 되거나 원자재 가격 등이 상승하거나 주택경기 침체로 일반분양의 분양에 차질이 생길 경우 추가 분담금이 발생하는 위험이 있기 때문입니다.

이해가 가시는 지요? 

분양권과 입주권에 대하여 정리를 해보겠습니다.

입주권과 분양권의 장점
입주권	분양권
좋은동, 호수 지정가능	상대적으로 목돈이 들지 않음
분양권보다 금액면에서 저렴	확정적인 분양가격
이익이 발생 가능성	입주권보다 세금이 적음
임주권과 분양권의 단점
입주권 매매시 목돈이 필요함	조합원 입주권에 비해 높은 가격
추가 분담금 발생 가능성 있음	상대적으로 좋지 않은 동, 호수
세금이 분양권에 비해 높음

이상으로 입주권과 분양권이란 무엇이며 장단점에 대하여 알아보았습니다.

분양권은 많이들 들어보시고 받아보신분들이 많은반면 입주권은 그렇지 않을 것입니다.

투자를 하기에는 좋지만 잘못하여 실수할경우 많은 재산상의 손해가 발생할수 있기 때문에 신중하게 선택하시기 바랍니다.

읽어주셔서 감사합니다.