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부동산이야기

정식계약전에 지급한 가계약금은 돌려받을수 있나요?

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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.


부동산 계약해보신분들이라면 한번쯤은 가계약이란 말을 들어보셨을 것입니다.

아니 계약을 해보지 않아도 가계약이란 단어를 들어보셨을 것입니다.

부동산 계약을 하면 그냥 계약을 하는거지 가계약이란게 무엇이길래 가계약을 하고 또 계약을 한다는 것일까요?


가계약이란 것은 정식계약을 하기전에 임시로 맺는 계약을 이야기 하는 것입니다.

계약이란 것은 계약서를 작성하고 매매금액의 일정부분에 해당하는 계약금을 지불하고 잔금을 언제까지 지불한다는 계약서를 작성하면 정식계약이 이루어지는 것이지만 이렇게 문서작성을 일단 나중에하고, 계약금의 일부를 먼저 지불하고 해당 부동산을 선점하는 관행적 계약형태를 가계약이라고 보시면 됩니다.

하지만 법률적인 용어로는 가계약이란 말이 없다고 합니다.



가계약을 하는 이유는 여러가지가 있을수 있습니다.

먼저 내가 사려고 하는 부동산이나 임대물건이 시세보다 아주 저렴하게 나온경우 다른 사람이 계약을 할지도 모른다는 불안감에 내가 먼저 확보를 하기 위해서 가계약을 하는 경우도 있고, 당장 계약서를 작성할 상황이 못되어서 계약서 작성기간이 되기 전에 미리 가계약을 진행하는 경우도 있습니다.

또는 가계약을 먼저하고 본계약을 할때 다시한번 금액적인 협상을 하기위한 시간을 벌기위해서도 가계약을 하기도 합니다.


가계약을 하는 가장 큰 이유는 마음에 드는 부동산을 지금 당장 계약을 하지 않으면 다른 사람이 먼저 계약할것 같다는 불안한 심리때문일것입니다.

그래서 선뜻 가계약금을 지급하고 나서 집에와서 생각해보니 너무 서두룬것 같아서 후회하는 경우가 많은 것입니다.

가계약은 짧은 시간안에 급하게 구두로 결정을 하다보니 나중에 좀더 좋은 물건이 나오거나, 더 비싸게 사려고 하는 매수인이 나타나서 매도인과 매수인이 마음이 변하는 경우가 많이 생기는 것입니다.


가계약은 보통 가계약서를 작성하지 않고 계약금보다 적은 금액을 먼저 지불하기 때문에 언제든지 계약을 파기하고, 지급한 가계약금을 돌려받을수 있다고 생각하는 분들이 있지만 이건 잘못된 상식이기 때문에 가계약금을 지불할때는 신중을 기해야 하는 것입니다.

가계약을 하고나서 단순변심으로 인하여 계약을 파기하려고 할때 가계약금을 고스란히 돌려받기는 쉬운일이 아닙니다.

더군다나 가계약금은 소액이기 때문에 소송으로 가기도 어렵고, 그에 따른 자료를 준비하는것도 쉽지 않은 일입니다.


우리가 먼저 알아두어야 할것은 가계약도 유효한 계약으로 인정이 되느냐하는것입니다.

가계약 역시 계약당사자들간에 의견을 합의하고 돈을 주고 받은 유효한 계약이라는 것입니다.

법원의 판례에 따르면 계약당사자들 간에 합의가 이루어지면 개별 내용이 확정되지 않아도 계약은 성립한 것으로 본다는 판례가 많이 있습니다.


공인중개사 사무실에 방문하여 일을 진행할때 가계약에 대하여 일부 공인중개사들이 24시간이내 취소하면 가계약금을 돌려준다거나, 계약금을 다 주기 전에 준 가계약금은 조건 없는 계약 해제가 가능하다등의 말등을 하면서 계약을 진행하는데 이는 잘못된 것이기 때문에 주의하여 합니다.

매도인이 돌려주지 않으면 어쩔수 없다는 것을 알고 계셔야 합니다.

그리고 매도인에게 직접주거나, 매도인 통장으로 보내는 것이 아니라 공인중개사의 통장이나 공인중개사에게 지급하는 것은 나중에 문제가 생길수 있기 때문에 반드시 매도인에게 직접 주거나 통장이체를 하시기 바랍니다.



가계약은 정식 계약서를 작성하지 않고 먼저 계약금의 일부를 지급하는 것이라고 이야기 했는데 만약 계약서를 작성하고 계약서를 작성하면서 계약금을 일부만 지급한 경우에 계약해지를 위해서는 어떻게 해야 할까요?

예를 들어 5억짜리 아파트를 매매하는데 계약금 10%, 즉 5천만원을 지급하기로 하고 계약서를 작성하였는데 집에 돈이 있고 가지고 있는 돈이 2천만원이라 먼저 2천만원만 지급하고 남은 계약금 3천만원은 3일안에 지급하기로 했다고 했습니다.

그런데 집에와서 생각해 보니 비슷한 집이 3천만원 더 저렴하게 나와있는 것을 확인하였습니다.

그러면 매수인은 2천만원을 포기하면 계약이 해제되는 것일까요?


법원의 판결은 그렇지 않습니다.

계약을 해제하기 위해서는 계약금 3천만원을 더 지급하고 계약을 파기할것으로 나왔습니다.

즉 계약해제를 위해서는 계약서에 약정한 계약금 전액을 지급하고 계약 해제를 할수 있다고 나와 있습니다.

반대로 매도인이 생각이 바뀌어서 계약을 해제하려고 해도 2천만원의 두배인 4천만원이 아닌 계약서에 작성된 5천만원의 두배, 1억을 주고 계약해제를 하여야 한다는 것입니다.


이렇듯 가계약을 진행할때도 계약서를 작성하였냐, 작성하지 않았냐에 따라서 상황이 달라지기 때문에 주의하셔야 합니다.

만약 가계약을 진행할때 가계약금을 돌려받고 싶다면 정식계약서가 아닌 가계약금 반환확인서와 같은 서류를 미리 작성해 놓으면 됩니다.

지급한 가계약금은 언제까지 계약이 진행되지 않을경우 돌려주기로 한다라는 식으로작성하면됩니다.

하지만 매도인 입장에서는 그렇게 하면 그 기간동안 다른 매수인에게 매매할 시간적 기회를 놓칠수 있어서 잘 안해주는 경향도 있습니다.


오늘은 가계약에 대하여 알아보았습니다.

가계약이던 정식계약이던 계약이란것은 신중하게 선택해야 하는 것입니다.

가계약금을 지급하기 전에 반드시 신중하게 선택하고 행동하는 것이 좋습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

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