구거점용허가 및 목적외 사용승인에 대하여

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

시골의 토지를 보러다니다 보면 흔하게 만날수 있는 것이 있습니다.

바로 '구거'입니다.

구거의 정의를 보면 용수(用水) 또는 배수(排水)를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로, 둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지라고 나옵니다.

즉 구거는 자연구거와 인공구거 두가지가 있다는 것을 알수 있습니다.

자연구거는 지적도에는 구거라고 표시되어 있지 않지만 오래전부터 물이 흐르던 것이고 인공구거는 새롭게 만들어 놓은 구거라고 생각하시면 됩니다.

구거의 지목표시는 '구'라고 표시합니다.

구거를 잘 활용을 하면 길이 없던 맹지도 길을 낼수 있고 건축도 가능한 토지가 될수 있기 때문에 구거는 토지개발에서 아주 중요한 부분입니다.

그래서 토지를 좀 안다는 사람들은 토지옆에 구거가 있다면 개발가능성을 염두해 두고 관심을 갖는 것입니다.

그러면 이번시간에는 구거를 이용할수 있는 방법, 즉 구거점용허가에 대하여 한번 알아보도록 하겠습니다.

구거점용허가와 관련된 법률은 공유수면법입니다.

즉 구거를 점용허가 받기위해서는 먼저 공유수면 관리 및 매립에 관한 법률에 대하여 알아야 합니다.

* 공유수면 관리 및 매립에 관한 법률

제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "공유수면"이란 다음 각 목의 것을 말한다.

가. 바다 : [공간종보의 구축 및 관리 등에 관한 법률] 제6조제1항제4호에 따른 해안선으로부터 [배타적 경제수역 및 대륙붕에 관한 법률]에 따른 베타적 경제수역 외측 한계까지의 사이.

나. 바닷가 : [공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률] 제6조제1항제4호에 따른 해안선으로부터 지적공부에 등록된 지역까지의 사이.

다. 하천, 호소, 구거 그밖에 공공용으로 사용되는 수면 또는 수츄로서 국유일것.

제3조 (적용배제 등) 1. 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 공유수면의 관리 및 점용, 사용에 관한 이 법의 규정을 적용하지 아니한다<개정 2017. 3. 12>

1. 하천법이 적용되거나 준용되는 공유수면.

2. 소하천정비법이 적용되거나 준용되는 공유수면.

3. 농어촌정비법 제2조제6호에 따른 농업생산기반시설 안의 공유수면.

4. 항만법 제2조제5호에 따른 항만시설에 해당하는 공유수면.

5. 어촌, 어항법 제2조제5호에 따른 어항시설에 해당하는 공유수면.

제8조 (공유수면의 점용, 사용허가)

①. 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 공유수면관리청으로부터 공유수면의 점용 또는 사용(이하"점용, 사용"이라한다)의 허가(이하 "점용, 사용허가"라한다)를 받아야 한다.

9. 점용, 사용허가를 받아 설치된 시설물로서 국가나 지방자치단체가 소유하는 시설물을 점용, 사용하는 행위.

②. 공유수면관리청은 제1항제1호에 따른 건축물의 신축, 개축 및 증축을 위한 허가를 할 때에는 대통령령으로 정하는 건축물에 대하여만 허가하여야 한다.

제11조 (점용, 사용허가의 기간 등) 공유수면관리청은 다음 각 호의 구분에 따른 기간 이내로 대통령령으로 정하는 바에 따라 점용 사용허가를 하여야 한다.

3. 제8조제1항제2호,제3호 및 제5호부터 제11호까지의 규정에 따른 점용, 사용 : 5년.

제13조 (공유수면 점용료, 사용료의 징수) 1. 공유수면관리청은 점용, 사용허가나 공유수면의 점용, 사용협의 또는 승인을 받은 자로부터 대통령령으로 정하는 바에 따라 매년 공유수면 점용료 또는 사용료(이하 점용료, 사용료라 한다)를 징수하여야 한다.

위에 나와있는 공유수면 관리 및 매립에 관한 법률은 구거에 관련된 것을 찾아본것입니다.

그중에서도 빨간글씨로 되어 있는 것은 매우 중요한 것이기 때문에 반드시 잘 알고 있어야 합니다.

그러면 처음으로 돌아와서 왜 구거점용허가를 받아야 하는 것일까요?

구거라는 것은 물이 흐르는 용도로 사용되어진 것입니다.

그런데 이런 구거가 활용가치가 없어졌거나 다른 용도로 사용하고자 한다면 구거점용허가를 받아야 하는 것입니다.

위에서 구거는 자연구거와 인공구거로 나누어진다고 이야기 했습니다.

자연구거는 평소에는 물이 안흐고 있어 얼핏보면 그냥 일반 토지로 보이는 경우가 많습니다.

실제로도 도로로 사용하고 있는 경우도 많습니다.

그래서 토지를 살때는 지적도등을 확인하여 주변에 구거와 접해있는지를 확인해야 하는 것입니다.

구거를 현황상 도로로 이용하고있거나, 지적도상 토지와 구거가 붙어 있다면 이는 맹지라고 볼수도 있는 것이기 때문입니다.

특히 임야같은 경우는 임야와 도로사이에 구거가 존재하는경우가 생각보다 많이 있기 때문에 주의깊게 확인해 봐야 합니다.

맹지인 상태로는 건축행위를 할수 없기 때문에 구거를 잘 활용해서, 구거점용허가를 통해서 건축허가를 받아야 하는 것입니다.

구거가 국유로서 농업용이 아니고 지자체에서 관리하는 경우에는 공유수면의 관리 및 매립에 관한 법에의하여 공유수면점용허가를 받아야 합니다.

그러나 구거가 농수로용인 경우에는 농어촌정비법 상 농업기반시설의 목적외사용허가를 받아야 합니다.

국유지인 구거가 농수로용인 경우에는 농업기반시설의 목적외 사용허가를 받아야 합니다.

그러면 정리를 해보겠습니다.

건축을 하려는 토지와 도로 사이에 구거가 있을 경우 진입로(다리)를 만들고자 한다면 구거점용허가 또는 목적외 사용허가를 받아야 합니다.

이때 이 구거는 농업용이 아니라 국유 소유의 일반 구거라면 공유수면점용허가를 받아야 합니다.

농업용이라면 목적외사용허가를 받아야 합니다.

지목상으로만 구거로 되어 있고 사용하지 않는 다면 , 농업기반시설로 등록되어 있다면 농업기반시설 폐지여부를 확인하여야 합니다.

그리고 지목도 구거이고 농업용으로 사용중이라면 목적외 사용허가를 받아야 합니다.

하천 또는 소하천이라면 구거점용허가가 아닌 하천법 및 소하천정비법을 따져보아야 하는 것입니다.

구거를 목적외 사용허가를 신청할때는 여러가지 상황을 따져보고 허가를 내줄지 말지를 결정합니다.

대표적인게 허가를 내주어도 관리(준설, 개보수, 청소등)이 용이한가, 농업용수공급에 지장이 없는가, 오페수 발생이나 유입등 수질우염 및 환경문제를 발생시키지는 않는가, 위험시설이나 혐오시설, 환경오염시설인지는 않은가, 이전사용자와의 분쟁소지 및 인근주민들의 민원제기 가능성 여부등을 따져봐서 허가를 내줄지 말지를 결정하는 것입니다.

구거점용허가를 받는 것은 쉬운것 같지만 결코 쉽지 않은 것입니다.

구거점용허가에서 중요하게 봐야 하는 것중에 하나가 바로 현재 용도와 소유주가 누구인가 입니다.

현재 농업용으로 사용중인가? 아니면 지목만 구거인가? 현황이 구거인가?등 을 정확하게 확인해야 하는 것입니다.

구거점용허가에 대하여 이제 조금 이해를 하셨나요?

사려고 하는 토지 옆에 구거가 있다면 이 구거를 어떻게 활용할수 있는가를 생각해봐야 합니다.

구거점용허가나 목적외사용승인을 받을수 있는지등을 잘 판단하여 결정을 해야 합니다.

또하나 구거점용허가 또는 목적외사용승인은 아직도 해당 공무원의 재량행위가 강하기 때문에 이점도 유의해야 합니다.

읽어주셔서 감사합니다.