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상가이야기

상가임대차보호법에 의한 월세인상은 어떻게 되나요?

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아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.


상가임대차보호법에 대하여 이야기 하고 있습니다.

상가임대차보호법에 의하면 임차인은 10년간을 임대차기간으로 보장받을수 있다는 것을 지난시간에 이야기 했습니다.


상가임대차보호법중 임대차기간의 보장기간은? 


그렇다면 임대기간동안 월세는 어떻게 되는건지 이야기 해보겠습니다.

임대인은 올리고 싶은 만큼 월세를 올리는게 아니라 법에 정해져 있는 범위내에서 임대료 인상을 주장하거나 통보할수 있습니다.

터무니 없는 인상분은 거절및 법적으로 해결가능하니 잘 읽어보시기 바랍니다.


월세인상분과 더불어 사정상 전대를 할경우가 있는데 이럴경우에 상가임대차보호법에 의하여 보장받을 수 있는 지도 이야기 해보겠습니다.

전대차계약이란 임대인에게 상가나 건물을 임차한 임차인이 또다른 임차임에게 다시 임대를 한 경우를 말합니다.



* 보증금 및 차임 증감에 대한 질문.


문) 상가건물임대차보호법에서는 임차인에게 최장 10년까지 계약갱신요구권을 인정하여 임대차관계 존속을 10년간 보장하고 있는데, 그 사이에 임대인은 임대료를 올리지 못하는지요?


답) 그렇지 않습니다. 경제사정의 변동에 따라 임대료의 증감이 필요한 경우에 계약 당사자는 차임 드의 증감청구를 할 수 있습니다.

따라서 이대인은 임대료 인상이 필요한 경우에는 임차인에게 임대료 인상을 요구할 수 있습니다. 다만 이때 상가건물임대차보호법 시행령에서 정한 연5%를 초과하여 임대료 인상을 요구할 수 없습니다. 단 감액의 경우에는 제한이 없습니다.


문) 임대인이 원하지 않는 계약갱신을 청구할 때 계약조건은 어떻게 되는지요?


답) 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보게됩니다. 다만 차임과 보증금은 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의5의 범위 안에서 증감할 수있게 됩니다.


문) 임대차기간이 장기간이거나 계약갱신통지를 한 경우 임대인은 무조건 임차보증금이나 차임을 올릴 수 있는지요?


답) 무조건 올릴 수는 없으며 임차건물에 관한 조세, 공과금 그밖의 부담의증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 차임 또는 보증금이 합당하지 아니한 때에 올리 수 있습니다.


문) 임대인은 차임을 수시로 올릴 수 있는지요?


답) 차임 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년이내에는 이를 하지 못하도록 되어 있습니다.



문) 저는 '갑'소유의 상가건물을 5천만원의보증금을 내고 임차하여 장사를 하고 있습니다. 그런데 임대인  '갑'은 1년의 계약기간이 만료한지 3개월이 지난 시점에서 보증금 천만원을 더 올려주지 않으면 가게를 비워 달라고 합니다. 이경우 어떻게 해야 하는지요?


답) 임대차기간만료 전 6개월부터 1개월상이에 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보되, 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 보고 있으므로 같은 법 제9조 제1항의 규정에 따라 그 임대차기간은 1년으로 볼 것입니다. 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3개월이 경과하면 그 효력이 발생합니다.

따라서 임차인은 갱신된 임대차기간 1년을 주장하거나 해지통고할 수 있는 반면 임대인은 갱신된 임대차존속기간 중 다른 특별한 사유가 없는 한 계약해지의 통고를 할 수 없습니다.


* 전대차계약에 대한 적용.


문) 전차인도 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 있는가요?


답) 전차인은 전대인에게 계약갱신요구, 차임 등의 증감청구 및 월차임시 산정을 제한 등의 권리가 있습니다. 이것은 전대인에 대하여 권리를 행사할 수 있고, 임대인에게는 그 권리를 주장할수 없습니다. 임대인의 동의를 받고 전차한 경우에는 임차인의 계약갱신요구기간 내에서 임차인을 대위하여 계약갱신을 주장할 수 있을 뿐입니다.


문) 전차인도 확정일자를 받으면 보호받을 수 있는가요?


답) 확정일자 부여대상이 아닙니다. 

전차인은 제3자에 대한 대항력 및 우선변제권 등의 권리가 상가건물임대차보호법에 규정되어 있지 않습니다. 다만 , 전차인은 임차인으로서 사업자등록 및 확정일자를 받아 우선변제권을 득한 경우 임차인의 임대보증금에 대하여 민법 규정의 채권자 대위권을 행사하여 적극적으로 채권을 변제받을 수 있습니다. 

만약 확정일자를 부여받았다 할지라도 전차인은 대항력과 우선변제권을 얻을 수 없을 것입니다.



문)'갑'은 '을'소유의 상가 점포를 임차하여 사업자등록을 마쳤습니다. 그러나 사정상 '갑'은 '병'에게 상가를 전대하였습니다. 이후 '을'의 채권자들이 위 상가 점포에 대한 경맬르 신청하여 경매절차가 개시되었는데 이때 '갑'은 상가건물임대차보호법상의 대항력이 인정되어 우선변제권을 행사할 수 있는지요?


답) '갑'이 사정상 폐업하고 그점포를 '병'에게 전대한 경우, 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인 '병'이 그 명의로 사업자등록을 적법하게 하였다면 임차인' 갑'이 상가임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 계속 유지하고 있다고 할 것이지만 전차인 '병'이 그 명의로 사업자등록을 하지 않은 경우라면 임차임인 '갑'의 대항력 및 우선변제권을 유지될 수 없을 것입니다.


문) '갑'은 '을'로부터 상가건물을 임차하였는데 위 상가건물은 '을' 이'병'으로부터 임차하여 다시'갑'에게 전대차한 것이었고, '을'과 '병'의 임대차기간이 만료되었으며, 

'을'과 '병'의 전대차기간도 만료되었습니다.

그런데 '을'은 위와 같이 '을' 과 '병' 의 임대차기간이 만료된 후에도 '갑'에게 기간 종료 후 명도시까지의 차임상담의 부당이득의 반환을 청구하고 있습니다. 

이경우 '을' 이 '갑'에게 위와 같은 차임상당을 청구할 수있는지요?


답) 이 경우'을' 은 '병'과의 임대차계약기간이 종료되었다고 하여도 '갑'에 대하여 전차목적물의 명도와 함께 전대차계약기간 종료 후 명도시까지의 차임상당의 부당이득을 반환청구할 수있다고 하여야 할것입니다.

(대법원2000.11.24 선고 200다3777,37784 판결, 2001.6.29 선고 2000다69290 판결)


이번시간에는 월세인상분과 전대차계약에 대하여 알아보겠습니다.

월세인상분이야 법에서 정한 5%만 기억하시면 특별히 문제가 될것이 없지만

전대차계약은 조금더 신경을 써야 되는 부분들이 많습니다.

전대차계약으로 인하여 대항력 및 우선변제권을 주장할수 없는 경우들이 많기 때문에 전대차계약을 할경우에는 반드시 확인해보세요.

그리고 전대차계약시 가장중요한것은 임대인의 동의여부입니다.

임대인이 동의하지 않은 임차인들끼리의 계약은 그 효력이 없기 때문에 상당히 주의를 요하는 부분입니다.


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