부동산 경매시 권리분석을 하기위해서 확인해야 하는 서류들 :: 써니퍼니의 부동산 이야기

부동산 경매시 권리분석을 하기위해서 확인해야 하는 서류들

Posted by sunnyfunny
2021. 2. 16. 15:10 경매이야기
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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

지난시간에 부동산 경매시 가장 중요하다고 할수 있는 권리분석이란 무엇인가에 대하여 알아보았습니다.

권리분석을 어떻게 하느냐에 따라서 수익률이 달라지기 때문에 경매시 권리분석은 정말 중요합니다.

 

 

권리분석이란 무엇이며, 권리분석을 위하여 봐야 하는 서류는?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다. 부동산 경매에 대하여 알려드리고 있는데, 부동산 경매에 대하여 이야기를 하다보면 가장 많이 듣는 말중에 하나가 바로 "권리분석"이라는

justdim.tistory.com

지난시간에 권리분석을 알아보면서 등기사항증명서(등기부등본)을 보는 방법에 대하여 알아보았습니다.

하지만 권리분석을 하기위해서는 더 많은 서류들을 확인해야 합니다.

이번시간에는 권리분석을 할때 확인해야 하는 서류들에 대하여 좀더 자세하게 알아보겠습니다.

 

1. 부동산 경매시 권리분석을 위하여 반드시 확인해봐야 하는 서류들 : 법원 입찰물건명세서.

 

아마도 입찰물건명세서는 가장 권리분석을 위한 가장 기본이 되는 서류중 하나일것 입니다.

경매법원은 입찰기일 7일전부터 해당 부동산을 민사신청과에서 일반에 열람시키는 입찰기록을 "입찰물건명세서"라고 합니다.

이는 매각물건명세서, 이해관계인목록, 현황조사서, 감정평가서, 권리자신고서등 입찰에 필요한 서류를 통틀어 말하는 것입니다.

이 가운데 매각물건명세서는 등기사항증명서, 현황조사서, 감정평가서 등을 바탕으로 경매법원이 작성하는 서류로서 해당 경매계, 사건번호, 소재지, 최저입찰가격, 매각조건등의 내용이 자세하게 올려져 있기 때문에 반드시 확인을 해야 하는 서류입니다.

 

2. 부동산 경매시 권리분석을 위하여 반드시 확인해야 하는 서류들 : 토지이용계획 확인원.

 

토지이용계획 확인원은 무료로 누구나가 확인할수 있는 가장 기본적인 서류입니다.

토지이용계획 확인원은 경매 물건이 단독주택이나 토지인 경우 해당 토지의 이용가능성을 확인하기 위해서 반드시 확인을 해야 합니다.

낙찰을 받고 나서 해당 물건의 공법상의 제한으로 인하여 취득한 목적대로 이용할수 없다면 수익성에 대단한 차질과 함께 경제적인 손해도 발생할수 있기 때문입니다.

 

토지이용계획 확인원은 건축물의 용적률, 용도지구, 고도제한을 알아볼수 있고, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이나 농지법 또는 개발제한구역 등 용도상의 규제나 거래상의 규제 유무를 알아 볼수 있으므로 반드시 공법상의 이용 및 규제에 관하여 목적달성에 하자가 없는지를 확인해야 합니다.

 

3. 부동산 경매시 권리분석을 위하여 반드시 확인해야 하는 서류들 : 토지대장, 임야대장.

 

토지대장이나 임야대장의 구성내용은 지번, 지목, 면적, 소유권변동, 토지등급이 확인가능하며, 토지대장을 확인할 때 가장 중요한 것은 지목과 면적, 개별공시지가입니다.

주의할점은 면적을 평이 아닌 ㎡로 표기하기 때 평수를 확인하고 싶다면 0.3025를 표시되어 있는 면적에 곱하여 주면 해당 평수를 알수 있습니다.

그리고 등기부등본에 나오는 소유자와 토지대장이나 임야대장에 나오는 소유자가 같은 사람인지 확인도 할수 있습니다.

 

4. 부동산 경매시 권리분석을 위하여 반드시 확인해야 하는 서류들 : 건축물대장.

 

건축물대장의 구성내용은 건축허가일, 허가번호, 준공검사일, 준공번호, 건축주, 구조, 용도, 면적, 소유자등을 확인할수 있고, 이때 좀더 자세하게 봐야 하는 것들이 지목, 면적, 소유자, 건축허가일등이며, 위법건축물 여부와 법정지상권 성립여부를 알기 위해서 반드시 확인해야 하는 서류입니다.

간혹 토지위에 건물은 있는데, 건축물대장이 없을경우 무허가 건물이나 등기가 없는 상태일수 있기 때문에 좀더 확인을 해야 합니다.

 

 

 

 

 

5. 부동산 경매시 권리분석을 위하여 반드시 확인해야 하는 서류들 : 감정평가서.

 

경매법원은 경매개시결정을 하고 2주 이내로 감정평가기관을 지정하여 경매부동산의 가격을 평가하게 합니다.

이 때 감정평가서에는 평가표, 평가의견서, 평가명세표, 위치도, 간이도면 등으로 구성되어 있으며 구조, 시설, 노후정도, 위치에서부터 환경, 교통 등 부동산의 주변에 대한 감정평가도 설명되어 더불어 부동산의 감정 평가액이 나타나 있음으로 대상 부동산의 자세한 분석을 할수 있습니다.

 

그러나 이러한 감정평가서는 감정평가사 입장에서 평가, 기록한 문서이기 때문에, 입찰자 입자에서는 직접 현장을 조사하고 확인하는 작업을 충분히 한 뒤 경매에 입찰을 하는 것이 좋을것입니다.

그래야 감정평가사의 주관적인 판단이 아닌 입찰자의 판단도 들어가기 때문입니다.

 

6. 부동산 경매시 권리분석을 위하여 반드시 확인해야 하는 서류들 : 현황조사서.

 

집행관이 경매물건을 직접 방문하여 점유자의 점유권원, 임대차관계 등을 조사하여 경매부동산의 권리관계를 파악할수 있도록 한 보고서로서 매각기간 2주일 전부터 감정평가서와 함께 인터넷을 통해 공개가 됩니다.

현황보고서의 주요 내용은 부동산의 위치 및 현황, 부동산의 내부구조 및 사용용도 등이며, 점유자 현황의 임대차관계조사서에는 임차인, 임대기간, 임대보증금, 주민등록전입일, 확정일자 등이 기록되어 있습니다.

 

아울러점유자 현황조사 시 임차인이 아무도 없어서 조사하지 못했을 경우에는 "불분명 또는 미상"으로 기록하며 현황조사서는 입찰이전에 열람할수 있습니다.

그리고 법원 비치서류 중에는 채권자권리선고서와 배당요구서 및 채권계산서는 입찰 당일 열람이 가능합니다.

 

이번시간에는 권리분석을 위하셔 반드시 확인해 봐야 하는 서류들에 대하여 알아보았습니다.

권리분석은 어렵다면 어려울수 있지만 일단 보여지는 서류들을 가지고 확인을 해봐야 합니다.

그리고 또한가지 중요한것이 바로 현장을 직접 가서 확인을 하는 것입니다.

서류와 현장이 조금 다를수도 있기 때문에 앞으로 일어날수 있는 일들에 대하여 미리 확인을 해서 위험요소를 줄이고, 수익을 극대화 하기 위해서 반드시 현장을 여러차례 방문해 보기 바라겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

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  1. 포스팅 잘 보고 갑니다 ^^