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경매이야기

대항력과 우선변제권이 무엇이며 임차인과 부동산 경매시 왜 중요한가요?

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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

주택에 대한 경매를 참여하다보면 대항력과 우선변제권이란 말을 많이 듣게 됩니다.

권리분석시에도 대항력과 우선변제권을 확인을 잘해야 조금이라도 수익을 더 낼수 있는 상황이 됩니다.

그리고 임차인 입장에서는 대항력과 우선변제권에 대한 권리를 주장하기 위해서 그에 맞는 절차를 취해야 합니다.

 

이번시간에는 이렇게 중요한 대항력과 우선변제권에 대하여 한번 알아보도록 하겠습니다.

경매 참여자도, 임차인도 꼭 알고 있어야 하는 중요한 내용이기 때문에 잘 읽어보시기 바라겠습니다.

 

 

대항력과 우선변제권은 주택임대차보호법 제3조에 의하여 확인을 할수 있습니다.

먼저 대항력에 대하여 알아보겠습니다.

 

대항력이란 주택임대차보호법 제3조 제1항 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에게 대하여 효력이 생긴다"라고 규정하고 있습니다.

즉 임차인이 제3자(경매낙찰자등)에게 자신의 임대차 관계를 주장할수 있는 권리가 생기는데, 이를 대항력이라고 합니다.

 

대항력은 목적 부동산에 관하여 매매, 공매 등으로 소유권을 취득한 양수인이나 담보물권을 취득한 물권자 또는 용익권자 등 제3자에 대하여 임차주택을 임대차기간의 만료시까지 점유하고 용익할수 있는 권리를 말하는 것입니다.

쉽게 이야기 하면, 대항력을 갖춘 임차인은 임대차기간이 끝날때가지 임대차한 부동산을 계속하여 사용할수 있는 권리를 가질수 있는 것입니다.

 

 

 

그런데 대항력이란것은 어떻게 생기는 것일까요?

주택임대차보호법에도 나와있듯이 주택의 인도와 주민등록전입신고를 하면 대항력을 가질수 있습니다.

주택의 인도란 임차인이 주택을 인도받아 이사를 하여 실제로 거주를 하는 것을 말하는 것입니다.

그리고 주민등록이라 함은 임대차의 존재를 타인에게 확실하게 알리는 방법으로서 공시방법중 하나이나, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 점유관계가 임차권을 통하여 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도까지 되어야 합니다.

 

대항력이 효력이 생기는 시기도 잘 알아두어야 합니다.

임대차는 등기가 없는 경우 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날 0시부터 제3자에게 효력이 발생합니다.

만약 주택의 인도 후 주민등록을 마치면 주민등록 다음날 0시부터 대항력이 발생되고, 주민등록 후 주택의 인도를 하였다면 주택인도 다음날 0시부터 대항력이 발생되는 것입니다.

대항력이 생기기 위해서는 반드시 두가지 조건, 주택의 인도와 주민등록전입신고를 하여야 합니다.

둘중에 하나라도 하지 않으면 대항력이 생기지 않습니다.

 

이번에는 우선변제권에 대하여 알아보겠습니다.

우선변제권역시 주택임대차보호법 제3조 2 제2항에 "대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위 권리자 기타 채권보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다"라고 규정하고 있습니다.

그리고 주택임대차보호법 제3조 2의 제3항에는 "임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 우선 변제권에 의한 변제를 받을수 없다"고 규정되어 있습니다.

 

대항력도 효력을 갖추기 위해서는 조건이 있듯이, 우선변제권도 효력을 갖추기 위해서는 반드시 조건을 만족해야 합니다.

우선변제권의 요건은 대항력의 요건에 확정일자를 받아야 합니다.

즉 주택의 인도 + 주민등록전입신고 + 확정일자를 마쳐야 우선변제권을 인정받을수 있다는 것입니다.

우선변제권이 생기는 시기도 알아두어야 하는데 대항력의 요건과 확정일자를 받은 날중 늦은날부터 효력이 발생합니다.

 

우선변제권이 요건을 충족됨으로써 임차목적물에 관한 경매절차 등에서 후순위 권리자 기타 일반채권자보다 우선하여 임차보증금을 변제 받을 권리를 의미하는데, 이는 확정일자부 임차인에게 부동산담보권과 같은 권리를 부여하는 것으로 이른바 "채권의 물권화"라고 말할수 있는 것입니다.

 

 

 

그러면 우선변제권의 효력은 어떤 것들이 있을까요?

1. 우선변제권의 효력이 미치는 범위는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택의 낙찰대금에서 우선변제를 받을 권리를 갖게됩니다.

2. 우선변제권의 행사는 경매절차에서 최초 매각기일 전까지 법원에 "배당요구의 종기일"로 공고된 날까지 배당요구를 해야 합니다.

3. 경매절차에서 우선변제권을 행사하기 위하여 임차권의 대항요건을 구비하고 있어야 하는 존속기간은 낙찰기일까지입니다.

 

이번시간에는 대항력과 우선변제권에 대하여 알아보았습니다.

정리하자면 대항역을 갖추기 위해서는 주택의 인도(이사)와 주민등록전입신고를 해야 임대차기간이 종료될때까지 있을수 있다는 것이고, 우선변제권은 혹시라도 경매를 당할경우 보증금을 지키기 위해서 대항력과 확정일자를 받아야 된다는 것입니다.

임차인이라 대항력과 우선변제권을 꼭 확보해두어야 보증금과 임대차기간을 보장받을수 있게 되는 것입니다.

읽어주셔서 감사합니다.

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