부동산세금관련 2018년 6월종합부동산세 개편안에 대하여

아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

6.13일 지방선거가 코앞으로 다가왔네요.

특정당을 보고 하는 투표가 아닌 사람을 보고 하는 투표가 되었으면 좋겠습니다.

왜 뜬금없이 선거이야기를 하는지 궁금하시죠?

다 이유가 있어서 하는 겁니다.

제가 어느 후보를 찍어달라는게 아니라 우리나라 부동산이란게 선거가 끝나면 바뀌는 제도들이 상당히 많이 있습니다.

사람에 따라 정책이 자주 바뀌는 적응할수 밖에 없겠지요.

2018년 6월 13일 지방선거 이후 종합부동산세 개편안의 발표가 예정되어 있습니다.

그래서 준비한 시간입니다.

종합부동산세의 개요와 개편안을 한번 살펴보겠습니다.

1. 종합부동산세란?

과세기준일( 매년 6월 1일) 현재 국내에 소재한 재산세 과세 대상인 주택 및 투지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금입니다.

1차로 부동산 소재지 관할 시, 군, 구에서 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과하고,

2차로 각 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대하여 주소지(본점 소재지) 관할세무서에서 종합부동산세를 부과합니다.

유형별 과세대상	공제액
주택(주택부속토지 포함)	주택공시지가 6억원 (1세대 1주택자 9억원)
종합합산토지(나대지, 잡종지 등)	토지공시가격 5억원
별도합산 토지(상가, 사무실 부속토지 등)	토지공시가격 80억

- 1세대 1주택자란 거주자로서 세대원 중 1명만이 재산세 과세대상인 1주택을 단독으로 소유한 경우를 말합니다.

* 일정한 요건을 갖춘 임대주택, 미분양주택 등과 주택건설 사업자의 주택신축용토지에 대하여는 9월1일 부터 9월30일 까지 합산배제신고 하는 경우 종합부동산세에서 과세제외 됩니다.

부동산을 소유함으로써 부과되는 조세를  '보유세'라고 합니다.

'재산세'와 '종합부동산'세 두 종류가 있는데 재산세는 과세주체가 시, 군, 구 지방자치단체인 지방세이고, 종합부동산세는 국세청이 주체가 되는 국세입니다.

재산세의 과세대상 중 '주택과 토지'에 대해 '세대별'이 아닌 '인별'로 일정 금액을 초과하는 부분에 대해 과세를 합니다.

'과세기준일'은 6월1일 입니다. 따라서 6월1일 현제 부동산을 보유하고 있는 소유자가 납세의무자입니다. ( 참고 : 6월1일 매매계약에 따른 잔금을 지급하는 경우 또는 등기를 마친 경우에는 누가 부담해야 하는 걸까요? '매수자'가 납세의무자가 됩니다. 그러나 통상적으로 매도인과 매수인이 합의하여 절반씩 부담하는 경우가 많습니다)

주택에 대해서는 공시가격 6억원(1주택 9억원) 초과하는 부분, 나대지, 잡종지 등의 종합합산토지는 5억원, 상가 사무실등의 부속토지인 별도합산토지는 80억원을 초과하는 부분에 대해서 과세하게 됩니다. 그렇기 때문에 '부자조세'라고 부르는 이유이기도 합니다.

2. 납부기한

납부기한은 매년 12월1일부터 12월 15일까지 15일간입니다.

다만 납부기한이 토요일 공휴일 또는 근로자의 날인 경우에는 다음날을 기한으로 합니다.

국세청에서 세액을 게산하여 납세고지설르 발부(신고납부도 가능)하며, 세액의 납부는 일시납부 원칙이나, 분할납부도 가능합니다.

* 분납 : 납부할 세액이 500만원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 납부.

- 500만원 초과 1000만원이한 : 500만원 초과금액을 분납.

- 1000만원 초과 : 납부할 세액의 100분의 50 이하의 금액을 분납.

- 농어촌특별세는 종합부동산세의 분납비율에 따라 분납.

* 농어촌특별세 : 납부할 종합부동산세액의 20%.

- 고지세액을 기한 내 납부하지 아니한 때에는 납부기한 다음날에 3%의 가산금이 부과되고 체납된 종합부동산세 또는 농어촌특별세가 100만원이상인 때에는 매월 1.2%(60개월한도) 추가 가산금이 부과됩니다.

재산세의 경우 7월과 9월에 분할하여 납부하는데 올해부터 주택의 경우 재산세액이 20만원 이하인 경우에는 번거로움을 피하고 이중납부의 의혹을 없애기 위해 7월에 일시 부과하게 됩니다. 종부세의 경우 매년 12월1일 ~ 12월15일이 납부기간 이며 일시납부가 원칙이지만 500만원을 초과하는 경우 분할납부도 가능합니다.

3. 세액계산 흐름도

'주택과 토지' 대해 공시가격을 일정금액 초과하는 부분에 대해 과세를 합니다.

주택은 6억원(1주택자 9억원), 종합합산토지는 5억원, 별도합산토지는 80억원을 초과분이 과세대상입니다.

(참고 : '공시가격'은 국토교통부가 주택과 토지에 대해 산정하며, '기준시가'는 국세청에서 오피스텔, 상업용건물 등 비주거용 건축물에 대해 산정합니다.)

그 초과분에 대해 '공정시장 가액비율' 80%를 적용하여 주택과 토지에 대한 과세표준을 결정하게 됩니다. 종부세는 과표 금액 구간별로 나눠서 세율을 적용하는 초과누진세이며, 주택은 0.5 ~2%, 종합합산토지는 0.75 ~2%, 별산합산토지는 0.5 ~0.7%입니다. 전체적으로 0.5 ~ 2% 의 세율이 적용됩니다.

(참고 : '누진공제액'이란 원칙적으로 과표금액 구간별로 다른 세율을 적용하여 게산해야 하지만 편의상 전체금액을 해당 세율로 곱해 구한 다음 누진공제액을 차감하면 같은 결과가 나오게끔 미리 설정해 놓은 값입니다.)

주택과 토지에 대해 각각 계산된 세액에 대해서 '재산세와 이중과세'를 피하기 위하여 재산세로 부과된 세액중 종합부동산세 과세표준금액에 부과된 재산세에 해당하는 금액을 차감하여 산출세액을 계산합니다.

이제 마지막으로 산출세액에 대하여 두가지 공제를 차감하게 되면 납부세액이 결정됩니다.

장기보유공제와 연령별공제를 차감하는 '세액공제' 와 세부담상한 초과세액'을 차감힙니다.

세부담상한 초과세액이란 전년도의 재산세 + 종부세의 금액보다 150%을 초과하는 경우 그 초과 금액을 공제해 주는 방식입니다.

과도하게 주택과 토지 가겨이 오른 경우를 고려하기 위함입니다.

4. 종합부동산세 세율

* 05년 세율 (최초 시행)

주택분		종합합산토지분		별도합산토지분
과세표준	세율	과세표준	세율	과세표준	세율
5.5억원 이하	1%	7억원 이하	1%	80억원 이하	0.6%
5.5억원 초과	2%	7억원 초과	2%	80억원 초과	1%
45.5억원 초과	3%	47억원 초과	4%	480억원 초과	1.6%

*06 ~ 08년 세율

주택분		종합합산토지분		별도합산토지분
과세표준	세율	과세표준	세율	과세표준	세율
3억원이하	1%	17억원이하	1%	160억원 이하	0.6%
14억원 이하	1.5%	97억원 이하	2%	960억 이하	1%
94억원 이하	2%	97억원 초과	4%	960억 초과	1.6%
94억원 초과	3%

* 09 ~ 17년 세율.

주택분		종합합산토지분		별도합산토지분
과세표준	세율	과세표준	세율	과세표준	세율
6억원이하	0.5%	15억원 이하	0.75%	200억원 이하	0.5%
12억원이하	0.75%	45억원 이하	1.5%	400억원 이하	0.6%
50억원 이하	1.5%	45억원초과	2%	400억원 초과	0.7%
94억원 이하	1.5%
94억원 초과	2%

* 가산세.

- 가산세 : 종합부동산세를 신고하는 경우에만 적용하며, 2005 ~ 2007년분은 가산세를 부과하지 않습니다.

- 신고불성실가산세 : 과소신고가산세 X 10%(부당과소시고 40%) - 납부불성실가산세 : 무납부세액(미달납부세액) X 납부기한 다음날 부터 고지    일까지의 기간 X 1만분의 3

- 이자상당가산액 : 과세제외된 임대주택 또는 주택신축용 토지로서 추후 그 요건을 충족하지 아니한 경우 추징합니다.

- 이자상당가산액 : 경감받은 세액 X 납부기한의 다음달부터 추징할 세액 고지일까지이 기간 X 1만분의 3

이제까지 종합부동산세액이란 무엇이고 세율을 알아보았습니다.

그러면 지금부터는 6월13일 지방선거 이후 발표에정인 종부세의 개편안에 대해서 알아보겠습니다.

18.6월 종부세 개편안(자료 = 국세청)

개편안이란 결국 세금 인상안 입니다.

세액 = 과세표준 X 세율로서 결정되므로 과표금액을 올리거나 세율을 올리는 방법이 되겠습니다.

현행 세율을 0.5 ~ 3% 또는 1 ~4%로 올리는 방안은 세법을 바꿔야 하기 때문에 국회 통과가 불확실하며, 과세표준을 올리기 위해서 공시가격을 실거래가의 90% 이상으로 현실화하는 방안은 공시가격 평가방법 개편에 상당히 시일이 걸릴 것으로 예상됩니다.

한편 공정시장가액비유을 현행 80%에서 90 ~ 100%까지 올리는 방안은 시행령 개정만으로 가능하므로 가장 유력하다고 볼수 있겠습니다.

잘 읽어보셨나요?

결국은 세금을 더 많이 걷기위한 방법입니다.

세금이란 알면 알수록 절세를 할수 있는것입니다.

탈세가 아닌 절세를 위해서 공부들 열심히 하고 다들 성공적인 부동산투자되세요.