가계약금이란 무엇이며, 가계약의 법적 효력은?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

보통 부동산을 계약할 때 순서가 계약서를 작성하고 계약금 입금, 중도금, 잔금식으로 진행을 합니다.

하지만 정식계약서를 작성하기 전에 마음에 드는 부동산이 나오면 선점하기 위하여 가계약금이란 먼저 주고 계약서는 나중에 작성하는 경우가 있습니다.

 

가계약은 법에는 없는 말로 계약의 편의를 위하여 하는 행위 중 하나입니다.

법에 없는 단어이기 때문에 가계약에 대하여 분쟁이 종종 일어나는데 이번 시간에는 가계약에 대하여 한번 알아보도록 하겠습니다.

 

가계약이란 무엇인지 먼저 알아보겠습니다.

가계약이란 정식계약을 체결하기 전에 임시로 하는 계약으로 보시면 가장 정확할것입니다.

예를 들어 마음에 드는 집이 있는데 시간이 없어 지금은 계약서 작성을 못하는 사정이라면 미리 가계약금을 지불하고 정식 계약은 나중에 하거나, 집값이 오르거나 내릴것을 예상해서 미리 가계약을 하는 경우도 있습니다.

 

가계약이 문제가 생기는 이유는 당사자들의 다양한 이해관계를 반영하여 합의하는 것이기 때문입니다.

그래서 법적 성질이나 효력도 다양하게 발생하여 다툼이 많이 생기는 것입니다.

 

그러면 가계약에 대한 법적효력에 대하여 판례를 가지고 이야기를 해보겠습니다.

 

새로 이사갈 집을 찾고 있던 매수인 A는 인터넷을 검색하던 중 마음에 드는 아파트를 발견하고 매도인B와 연락을 취한 후 아파트를 보고 마음에 들어 계약을 하기로 마음먹었습니다.

매수인과 매도인은 주말에 매매가 10억의 정식계약서를 작성하기로 하고 헤어지려 했으나 매도인의 마음이 변할지도 모른다는 생각에 매도인의 계좌번호로 가계약금 천만원을 지급하였습니다.

매도인도 천만원을 확인하고 주말에 만나서 계약서를 작성하기로 하였습니다.

 

그런데 다음날 공인중개사 사무실에서 전화가 와서 해당 아파트를 사려고 하는 사람이 나왔는데 11억원을 줄테니 매도할생각이 없는지 연락이 왔습니다.

매도인 입자에서는 가계약금으로 받은 천만원보다 두배인 2천만원을 물어주어도 8천만원의 이익이 생기기 때문에 매수인 A에게 연락을 해서 가계약금의 배를 배상할테니 계약을 취소하자고 하였습니다.

 

하지만 매수인A는 가계약도 계약이기 때문에 그럴수 없다고 주장하고 있으며, 계약을 취소하려면 가계약금의 두배가 아닌 정식계약금(통상 매매금액의 10%) 1억원의 두배인 2억을 돌려주어야 계약을 취소한다고 주장하고 있습니다.

 

이럴경우 여러분의 생각은 어떠신가요?

가계약금의 두배를 배상하고 계약해지를 해야 할까요?

아니면 정식계약금의 두배를 물어주고 계약을 해지 해야 할까요?

 

가계약을 해지하기 위해서는 먼저 가계약이 성립되는지 여부를 판단해야 합니다.

즉 정상적인 계약을 위한 가계약인지 아닌지를 먼저 판단해야 한다는 것입니다.

 

법원의 판단을 알아보겠습니다.

법원의 판단은 "부동산 매매에 관한 가계약 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립하였다고 본다 (대법원 2005다39594)"고 하였습니다.

 

만약 위 법원의 판단처럼 가계약이 유효하다고 판단된다면 계약해지로 인한 계약금의 반환이 문제가 되는데, 대부분의 매도인들은 위 사례처럼 가계약금을 천만원 받았으니 두배인 2천만원을 배상하고 계약해지를 하면 될거라고 생각합니다.

그러고 매수인들도 가계약금의 두배를 받았으니 손해는 없다고 생각하고 가계약을 취소하는 경우가 많습니다.

 

또다른 판결을 보면 가계약금을 어떻게 돌려주어야 하는지에 대하여 나온것이 있습니다.

 

대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결을 보면 "매도인이 계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다고 주장한 사안에서, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다"라고 하였습니다.

 

즉 매도인이 계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다고 주장한 사안에서, 실제 교부받은 계약금의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 실제 교부받은 계약금이 아니라 약정 계약금이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다는 것입니다.

 

풀어서 이야기 하자면 계약금의 일부, 즉 가계약금이 지급된 경우 실제 지급한 금액이 계약금이 아니라고 해도, 정당한 계약의 일부라고 할수 있으면 지급되지 않은 계약금전부의 배액을 반환하여야 계약의 해지를 할수 있다는 것입니다.

반대로 매수인이 계약을 취소할 경우에도 가계약금만을 포기하고 계약을 취소하는 것이 아니라 남은 계약금을 지불하고 취소해야 한다는 의미일수도 있습니다.

 

이제 가계약금의 법적 효력에 대하여 조금 이해가 가시나요?

계약이란것은 정말 중요하고, 그에 따른 책임을 져야 하기 때문에 신중하게 판단하시기 바랍니다.

읽어주셔서 감사합니다.