이사는 가야하는데 집주인이 전세금을 돌려주지 않을때... 임차권등기명령에 대하여 :: 써니퍼니의 부동산 이야기

이사는 가야하는데 집주인이 전세금을 돌려주지 않을때... 임차권등기명령에 대하여

Posted by sunnyfunny
2021. 5. 25. 14:08 부동산이야기
반응형

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

부동산은 큰돈이 왔다갔다 하는 일이기 때문에 크고작은 문제들이 많이 발생하게 됩니다.

특히 임대차관계에서 여러가지 문제들이 발생하는데, 그중에 가장 흔하게 벌어지는 일이 전세금반환(보증금)문제입니다.

임대차기간이 종료되면 임차인은 목적물을 반환(임대하고 있던 주택을 돌려주고)하고, 임대인은 전세금이나 보증금을 돌려주면 해당 임대차가 종료가 됩니다.

 

그런데 임대인이 전세금이 없다고 다음 세입자가 들어와야 돌려준다고 하면 임차인은 난감할수 밖에 없습니다.

특히 직장이나 학업문제등으로 급하게 이사를 가야 하는 상황이라면 더욱 머리가 아파올것입니다.

과연 이럴때는 어떻게 해야 할까요?

 

이번시간에는 임대차기간이 종료되어 이사를 가야 하는데 집주인이 전세금을 돌려주지 않을때 어떻게 해야 할지에 대하여 한번 알아보겠습니다.

 

임대차계약서를 작성하고 가장 먼저 하는 일은 아마도 전입신고 및 확정일자를 받아서 대항력 및 우선변제권을 확보하는 것입니다.

이렇게 해야 만약에 발생할수 있는 경매나 다른 문제에 대하여 전세금 및 보증금을 지킬수 있기 때문입니다.

하지만 대항력 및 우선변제권을 확보하였다고 하여도 만약 다른 곳으로 이사를 간다면 대항력 및 우선변제권을 상실하게 됩니다.

 

그렇기 때문에 꼭 이사를 가야 하는 상황이 생기면 어떻게 해야 할지 고민을 하게 됩니다.

임대인은 지금은 돈이 없기 때문에 새로운 임차인이 들어오면 전세금을 돌려준다고 하지만, 당장 이사를 가야 할때 할수 있는 것이 바로 "임차권등기명령"제도 입니다.

 

임차권등기명령제도를 이용하면 이사를 가도 기존의 임차주택에 대하여 대항력과 우선변제권이 유지되어 편하게 이사를 갈수 있는 것입니다.

하지만 임차권등기명령제도는 임차인이라고해서 누구나 할수 있는 것이 아니라 몇가지 조건을 만족해야 신청할수 있습니다.

 

 

 

 

1. 임대차계약기간이 만료되어야 합니다.

만약 임대차기간중에 임차인이 다른 곳으로 이사를 가야 되는 상황이 생긴다고 해서 마음대로 임차권등기명령제도를 신청할수는 없습니다.

반드시 임대차계약기간이 만료되어 임대인에게 전세금 및 보증금을 돌려 받지 못했을경우에만 신청을 할수 있는 것입니다.

 

2. 임대차계약 해지 사실을 임대인에게 통보를 하여야 합니다.

임대차기간이 종료되었다 하더라도 임대인과 임차인이 아무런 이야기가 없으면 묵시적 갱신에 의하여 기존의 임대차계약이 동일조건으로 자동 연장이 됩니다.

그렇기 때문에 반드시 임대차계약이 종료되면 그에 따른 해지 사실을 임대인에게 통보를 한후 임차권등기명령을 신청할수 있습니다.

 

3. 원칙적으로 이사를 가기전 부동산을 점유하고 있을때, 즉 확정일자와 전입신고가 유지된 상태에서 임차권등기명령을 신청해야 합니다.

만약 다른 곳으로 이사를 간후 그곳에 새롭게 전입신고 및 확정일자를 받은후 임차권등기명령을 신청하면 기존 주택에 대한 대항력과 우선변제권은 소멸되기 때문에 이사가기전, 만약 이사를 갔다고 하여도 새로운 곳에 전입신고나 확정일자를 받기 전에 신청을 해야 합니다.

 

임차권등기명령을 신청하기 위해서는 기본적으로 위 3가지 조건을 만족해야 합니다.

 

주택임대차보호법 제3조의 3(임차권등기명령)에 따르면 "임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시, 군 법원에 임차권등기명령을 신청할수 있다"라고 명시가 되어있습니다.

이때 임차권등기명령에 들어간 비용또한 임대인에게 청구할수 있습니다.

 

즉 임대차기간이 종료되어 전세금 또는 보증금을 돌려받지 못할경우에는 부동산 소재지 관할법원에 임차권등기명령을 신청할수 있으며, 이때는 임대인의 동의 없이 임차인이 단독으로 신청할수 있고, 임차권등기명령이 완료되면 이사를 하여도 대항력과 우선변제권을 계속하여 유지할수 있습니다.

 

임차권등기명령을 신청하게 되면 등기부등본에 기재가 되기 때문에 새로운 임차인을 구하기 어려워 임대인들은 어떻게 해서든지 전세금이나 보증금을 빠른시간안에 돌려줄수 있게 압박을 할수 있습니다.

임차권등기명령은 반드시 등기가 있는 건물뿐만 아니라 미등기건물이나 무허가 건축물도 실제 주거용으로 사용하고 있다면 신청이 가능합니다.

다만 주거용으로 사용하고 있다는 것은 임차인이 사진등으로 증명해야 합니다.

 

 

 

 

임대차계약이 종료되면 임대인은 전세금이나 보증금을 돌려주고, 임차인은 해당 부동산을 반환하는 동시이행의 의무를 가지고 있지만, 임차권등기명령은 임대인의 보증금 반환의무와 임차권등기말소의무가 동시이행관계가 아닙니다.

즉 임대인이 임대차보증금을 먼저 돌려줘야 임차인이 임차권등기 말소를 해준다는 것입니다.

 

임차권등기명령을 신청하는 방법은 직접 부동산의관할 법원에 방문하여 신청하는 방법과 인터넷을 통하여 신청하는 방법이 있습니다.

법원 방문시 필요서류는 다음과 같습니다.

1. 임차권 등기명령 신청서.

2. 임대인의 소유로 등기된 주택 또는 건물에 대한 등기부등본.

3. 건축물대장.

4. 확정일자가 찍힌 임대차계약서.

5. 대항력을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친날을 소명할수 있는 서류.

6. 기타 임차임이 주거용으로 사용하고 있다는 증거서류들.

 

이렇게 서류를 준비하여 임차권등기명령을 신청하면 보통 10일정도가 소요됩니다.

그렇기 때문에 서류가 접수되어 등기명령이 완전히 결정되기 전에는 새로운 곳에 전입신고나 확정일자를 받으면 안됩니다.

 

 

 

 

인터넷을 임차권등기명령을 신청하는방법도 어렵지 않습니다.

일단 임대차계약서, 주민등록등본, 임대차계약이 종료되었다는 증빙서류들, 부동산목록을 스캔받아 분비합니다.

그후 위택스에서 등록세를 납부하고 인터넷 등기소에서 등기를 발급받고 등기촉탁수수료를 납부합니다.

마지막으로 대법원 전자소송 사이트에서 신청서에 필요한 정보를 입력하고 필요한 첨부파일을 제출하면 됩니다.

 

아마도 인터넷으로 임차권등기명령을 신청하면 어려움이 있을것 같아 보이지만, 결코 어렵지 않습니다.

만약 서류가 미비하다고 하면 보정명령이 떨어질것이고 그에 맞게 서류를 다시제출하면 됩니다.

이때 공인인증서는 반드시 필요하니 꼭 준비를 해두시기 바랍니다.

 

대부분 임차권등기명령을 신청하면 임대인은 전세금이나 보증금을 돌려주는 경우가 많지만 만약 이렇게 임차권등기명령을 신청하였는데도 전세금이나 보증금을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야 할까요?

이때는 임차권을 근거로 경매신청을 통해 보증금을 돌려받을수도 있습니다.

 

이번시간에는 임대차기간 종료시 임대인이 전세금이 보증금을 돌려주지 않을때 할수 있는 임차권등기명령에 대하여 알아보았습니다.

임차권등기명령의 가장 좋은 장점은 기존의 임대차주택을 비우고 다른곳으로 이사를 가도 기존의 주택에 대하여 대항력과 우선변제권을 계속하여 유지할수 있다는 것입니다.

또한 임차권등기명령에 들어간 비용도 임대인에게 청구할수 있다는 것입니다.

 

읽어주셔서 감사합니다.

반응형
그리드형
이 댓글을 비밀 댓글로