아파트 투자에 대한 가치투자방법에 대하여

아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

이번시간에는 아파트 투자에 대하여 이야기 해보겠습니다.

과연 어떤 아파트를 사면 더 많은 수익을 낼수 있을까?

과연 수익을 더 많이 내기 위해서는 어떤 선택을 해야 할까에 대하여 이야기 해보겠습니다.

그전에 하나 알고 넘어가야 하는 것들이 있습니다.

부동산의 가치는 시장가치와 투자가치로 구분할 수 있습니다.

시장가치는 실제시장의 수급에 의해서 결정된 객관적인 가치를 의미하고, 

투자가치는 투자자가 적정한 수익을 얻을 수 있는 주관적인 가치를 의미합니다.

만약 시장가치가 투자자가 생각하는 투자가치보다 높다면(목표수익률 보다 더 높은 값으로 거래되고 있다면) 투자자는 보유하고 있는 부동산을 매도할 것이고, 시장가치가 투자가치보다 낮다면(목표수익률보다 낮은 가격으로 거래되고 있다면) 투자자는 부동산을 매수할 것입니다.

이렇게 현재의 시장가치와 투자가치를 비교하여 시장가격이 저평가되었는지 아니면 고평가 되었는지를 판단하여 투자하는 것을 가치투자라고 합니다.

즉 가치투자는 저평가된 부동산에 투자하는것을 말합니다.

그러면 아파트 투자가치 평가의 기본논리에 대하여 알아보겠습니다.

일반적으로 투자성 있는 아파트를 판단하는 요소들을 지역적 요인과 개별적 요인으로 구분하여 정리해 보면 다음과 같습니다.

* 투자판단의 지역적 요인.

1. 단지규묘 : 1000세대 이상의 대단지 아파트인가?

2. 교육여건 : 어떤 학군과 학원단지가 구성되어 있는가?

3. 교통여건 : 도보 5분 거리의 역세권 아파트인가?

4. 편의성 : 병원이나 대형마트와 같은 편의시설이 있는가?

5. 주변환경 : 조망권이 잘 확보되어 있고, 하수종말처리장 같은 협오시설은 없는가?

* 투자판단의 개별적 요인.

1. 브랜드 요소 : 엘지 자이 또는 삼성 래미안과 같은 유명 브랜드의 아파트인가?

2. 층수 : 로얄층인가 아닌가?

3. 내부구조 : 평면구조가 3베인인가 4베인인가?

4. 평형 :24평인가 33평인가?

아파트 구조 2베이, 3베이, 4베이란?

지역요인과 개별요인이 우수한 아파트를 사면 투자성이 좋다는 것은 누구나 알고 있는 상식적인 내용입니다.

그럼에도 투자성 있는 아파트를 사지 못하는 이유는 한마디로 돈때문입니다.

모든 조건이 충족되면 가지고 있는 돈보다 가격이 비싸고 가격이 맞는 아파트는 가격이 싼 만큼 포기해야 하는 그 무엇이 있는 것이지요.

이럴수 밖에 없는 이유는 앞에서도 말씀드렸듯이 조건들이 이미 가격에 반영되어 있거 가격에 따라 조건들을 선택할 수 밖에 없기 때문입니다.

효율적인 시장에서 특별히 가격이 싸거나 가격 상승이 예상되는 아파트를 남들보다 싸게 구입해서 투자수익을 올린다는 것은 매우 어려워 보입니다.

그러면 '도대체 아파트는 어떻게 가치투자를 해야 하고 저평가된 아파트는 어떻게 찾을 수 있는가'라는 의문을 가지게 될 것입니다.

하지만 부동산의 가치에 본질적으로 접근하다 보면 그 방법론을 찾을 수 있습니다.

다시 원점으로 돌아가서 부동산의 가치를 점검해 보겠습니다. 

알다시피 부동산의 가격은 토지가격과 건물가격이 결합되어 있는 가격입니다.

토지와 건물 중에서 건물은 원가법으로 그 가격을 계산할 수 있습니다.

그러나 건물은 적정한 경제적 수명이 있어서 시간이 지나면 물리적, 기능적으로 감가되어 가격이 하락하게 됩니다.

그렇기 때문에 30년이 지난 단독 주택의 경우 건물의 가격은 인정받지 못하고 토지가격으로만 거래가 되는 것입니다.

이는 단지 단독주택에서만 적용되는 것이 아니라 아파트에도 동일하게 적용되는 원리입니다.

그런데 시간이 흘렀음에도 불구하고 부동산 가격이 상승한 이유는 무엇일까요?

그것은 건물의 가격이 상승해서가 아니라 건물의 가치 하락분보다 토지의 가치 상승분이 더 컸기 때문입니다.

다시 말해 부동산의 본질적인 가치는 원가법으로 계산이 가능한 건물의 가치가 아니라 바로 토지의 가치입니다.

아파트도 분명히 토지와 건물이 결합된 가격이므로 아파트의 토지가격과 건물가격을 구분하여 투지의 가치를 비교한다면 저평가된 아파트를 찾아낸느 것이 가능합니다. 그리고 약간의 상상력만 동원한다면 매우 재미있는 사실들을 발견할 수있습니다.

가령 가격 등의 다른 제반 조건들이 비슷한 아파트단지들이 존재할 경우 일반인들은 개별 아파트의 건물을 제쳐놓고 토지가격만을 판단하기가 쉽지 않습니다.

그러나 건물이 존재하지 않고 토지만 존재할 경우는 어떨까요?

만약 아래 4개의 토지가 있다고 하면 여러분은 어떤 토지를 구입하시겠습니까?

1. 평당 1000만원짜리 토지.

2. 평당 1200만원짜리 토지.

3. 평당 900만원짜리 토지.

4. 평당 1500만원짜리 토지.

다른 제반조건들이 동일하고 토지만 있다면 대다수의 사람드리 의사결정에 어려움을 느끼지 않고 3번의 토지를 구입할 것입니다. 

그런데 아파트의 경우 이런 방법으로 판단하기 어렵습니다.

이유는 토지와 건물이 결합되어 있는 상태에서는 부동산의 본질적인 토지가치를 보기보다는 외형적인 건물만을 보기 때문입니다.

쉽게 이야기 해서 부동산을 사람으로 비유하자면 건물은 사람의 외모고 토지는 그 사람의 사람됨이라고 할수 있습니다.

외모는 시간이 지날수록 퇴색되어 가지만 사람됨은 시간이 갈수록 빛나는 법이기 때문입니다.