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토지이야기

녹지란 무엇이며 녹지지역과의 차이점은?

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아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.


녹지라는 말을 많이 들어보셨을 것입니다.

녹지란 무엇일까요?

광장, 공원, 녹지등 공간시설로서 도시지역 안에서 자연환경을 보전하거나 개선하고, 공해나 재해를 방지함으로써 도시경관의 향상을 도모하기 위하여 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률의 규정에 의해 도시관리계획으로결정된 것을 말합니다.


녹지는 '도시공원 및 녹지등에 관한 법률'에 따라 완충녹지, 경관녹지, 연결 녹지의 3가지로 구분합니다.

토지투자와 관련해서 만나게 되는 것은 완충녹지와 경관녹지입니다.

참고로 녹지관련법이 '도시공원법'에서 '도시공원 및 녹지등에 관한법률'로 변경됨에 따라 과거의 시설녹지라는 개념은 존재하지 않으며, 시설녹지는 완충녹지, 경관녹지로 대체 되었습니다.




1. 완충녹지 : 완충녹지란 대기오염, 소음, 진동, 악취, 기타 이에 준하는 공해와 각종 사고나 자연재해 기타 이에 준하는 재해등의 방지를 위하여 설치하는 녹지를 말합니다.

좀더 자세한 설명은 위의 완충녹지란 무엇일까요?를 클릭하고 가서 보시면 좋습니다.

완충녹지는 신도시 등 택지개발지역에서 주거지역이나 상업지역 등을 분리시킬 목적으로 두 지역 사이에 설치되거나 또는 간선도로나 철도 주변에서 자주 볼수 있습니다.

토지투자와 관련하여 문제가 발생되는 되는 지역이 도로나 철도주변에 나타나는 완충녹지이기 때문에 완충녹지가 있는 토지라면 좀더 신중을 기하셔야 될것입니다.


2. 경관녹지 : 도시의 자연적 환경을 보전하거나 이를 개선하고 이미 자연이 훼손된 지역을 복원 개선함으로써 도시경관을 향상하기 위하여 설치하는 녹지를 말합니다.


3. 연결녹지 : 도시 안의 공원, 하천, 산지 등을 유기적으로 연결하고 도시민에게 산책공간의 역할을 하는 등 여가 휴식을 제공하는 선행의 녹지를 말합니다.


그러면 녹지와 녹지지역의 차이점에 대하여 알아보겠습니다.


먼저 녹지는 도시지역 안에서 도시의 자연환경을 보전하거나 개선하고 공해나, 재해를 방지하여 양호한 도시경관의 향상을 도모하기 위하여 국토계획법상 도시관리계획으로 결정된 것을 말합니다. 여기서 말하는 녹지란 위에 설명한 완충녹지나 경관녹지 연결녹지를 말하는 것입니다. 그렇기 때문에 녹지에서는 건축이 불가능합니다.


녹지지역은 21개의 용도지역 가운데 하나이며 보전녹지지역, 생산녹지지역, 자역녹지지역의 3가지로 나눌수 있습니다.

그에따라 건폐율과 용적률이  나누어지고 그에 따라 건축이 가능한지역입니다.


녹지와 녹지지역의 차이는 건축을 할수 있느냐 없느냐로 보시면 될것입니다.

가장 중요하면서 핵심적인 내용이므로 이점만 기억하시면 됩니다.




도로의 문제에서 접합과 저촉이란 말이 있습니다.

비슷하지만 의미자체가 완전치 다른말입니다.

'도로에 접합' 이란 해당 필지가 도로계획선을 침범하지 않고 도로와 경계를 이루고 있는 상태를 말하는 것입니다.

'완충녹지에 저촉' 이란 해당 토지의 일부 또는 전부가 완충녹지에 포함되어 있는 상태를 의미합니다.


위에서 이야기 했듯이 해당토지가 완충녹지에 저촉되면 기존에 있는 건축물은 상관이 없지만 완충녹지에 저촉된 부분 위에 새롭게 건축물을 건축하는 것은 허용되지 않습니다. 그만큼 해당 토지의 가치가 낮게 평가될수 밖에 없는 것입니다.


녹지 안에서 녹지의 조성에 필요한 시설 외의 건축물 등을 설치하려면 녹지를 관리하는 시장, 군수의 점용허가를 받아여 하지만 허가를 받는 것이 쉽지 않습니다. 특히 건축물을 건축하기 위한 목적으로 녹지를 가로지르는 진입로의 설치는 녹지의 영구적인 점용이 되므로 허가가 나지 않습니다. 따라서 완충녹지의 투자는 완충녹지에 저촉되는 토지뿐 아니라 이웃하고 있는 토지도 완충녹지에 차단되어 진입로의 개설이 불가능해 소위'맹지'가 되어 개발이 불가능하기 때문에 완충녹지 주변의 토지를 투자할 때도 조심해야 하는 이유입니다.


또한 완충녹지에 저촉된 토지는 저촉된 부분만큼 건폐율, 용적률 등의 산정 기준이 되는 대지면적의 산정에서 제외됩니다.



완충녹지의 저촉 여부 확인은 토지이용계획확인서로 확인할 수 있으며 정확한 위치, 저촉범위 등 상세확인은 도시계획도면을 통해서 확인이 가능합니다. 토지이용규제정보서비스에서 부수적으로 제공하는 컬러 지적임야도를 통해서도 의사결정을 할 수 있을 만큼의 충분한 확인이 가능합니다.



이상으로 녹지와 녹지지역을 비교해 보았습니다.

녹지투자시는 생각하고 봐야 할것들이 많기 때문에 신중을 기하시기 바랍니다.

감사합니다.

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