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부동산이야기

지적도와 임야도

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아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.


지난시간에는 토지대장과 임야대장에 대하여 알아보았습니다.

토지를 매수하기 전에 꼭 확인해봐야 하는 서류들 중 하나인데 오늘 알아보는 지적도도 반드시 확인해 봐야 하는 서류중에 하나입니다.



그동안 지적도에 대하여도 이야기 한적이 있는데 오늘은 지적도를 보는 방법을 좀더 섬세하게 말씀드리겠습니다.





지적도에는 토지의 소재지, 지번, 지목, 경계, 도면의 색인도와 도면의 제명 및 축적, 도곽선 및 도과선 수치, 건축물 및 구조물의 위치가 표시되어 있습니다.

소재지, 지번, 지목 등 토지현황은 토지대장과 공통이나 토지의 면적과 소유권은 토지대장을 보아야 알수 있고, 땅의 모양과 방향, 주변토지와의 경계선 드은 지적도를 보아야 알수가 있습니다.


땅은 주변의 땅과 어우러져 있으므로 이웃 땅과의 경계선 등은 굉장히 중요한 역할을 합니다. 땅이 앉은 방향, 땅의 모양, 도로에 접해 있는가 여부 등은 지적도를 보렴 대강은 알수 있기 때문에 반드시 지적도를 확인해야 합니다.


따라서 지적도를 들고 현장을 방문할 경우에는 다음과 같은 사항을 눈여겨 보아야 합니다.


1. 토지의 지번과 지적도의 상단의 지번과 일치하는가?

2. 토지의 경계와 지적도의 경계가 일치하는가? 

3. 토지의 도로가 지적도와 일치하는가? 

4. 토지의 향이나 방위가 어떻게 되어 있는가를 꼭 살펴보아야 합니다.




그럼 지적도를 보는 방법에 대하여 알아보겠습니다.


1. 거리 지적도의 축적은 통상 1/1200으로 되어 있습니다.

이 말은 지적도에 1cm로 나와 있다면 실제거리는 1,200cm = 12m라는 이야기 입니다.


2. 지적도에서 가장 눈여겨보아야 할것이 진입도로와 구거일 것입니다. 대상토지가 진입도로에 접해 있는지 여부와 구거에 접했는지를 확인하여야 합니다.

그러나 진입도로의 폭이 몇 m가 되는지는 산정하기 어려운데, 그럴경우에는 일반 지도회사에서 나온 1/5000 지역상세도를 참조하면 좋습니다.

전국 거의 모든 지역의 지도가 나와 있기 때문에 진입도로 유무와 진입도로의 폭, 구거 유무 등을 확인할 수 있습니다.

1/5000지도에서 1cm는 실제로는 50m 이기 때문에 도면상 도로 폭이 0.1cm 이상이면 폭 5m 는 된다고 보면 되는것입니다.

일단 지적도상 진입도로가 없다면 맹지일 테지만 현황도로가 있는지 여부는 현장답사를 해 보아야 알수 있습니다.

그렇기 때문에 토지 매매시 반드시 현장답사를 해봐야 한다고 말씀드리는 것입니다.


3. 지적도를 보고 땅이 앉은 모양과 방향도 알수 있습니다.

땅의 모양은 반듯한 정사각형 보다는 길에 더 많이 접한 직사각형 모양이 실제로는 더 쓸모가 많고 좋은 땅입니다.

다른모양으로는 사각형이 아닌 삼각형이나 너무 길기만 한모양, 또는 원형등등 다양한 모양이 있지만 이럴 경우에는 현실의 경계가 애매하여 경계를 접한 이웃 토지의 지목과 소유자를 살표보는 것도 좋습니다.


그리고 전원주택지 등에서는 많은 분들이 남향의 선호하기 때문에 땅이 정남향이 아니더라도 동남향, 서남향 등이 되면 괜찮습니다.

다만 공장이나 창고, 기타부지등은 북향을 하고 있다고 해도 전망이 좋다면 괜찮습니다.




이번에는 임야도를 보는 방법에 대하여 알아보겠습니다.


임야의 경우에는 임야도를 보아야 알수 있습니다. 임야도의 경우 별도로 작성, 관리하는 이유는 축적 때문입니다. 

지적도의 축적은 통상 1/1200인데 임야도의 축적은 1/6000이므로 둘을 합쳐 놓을 수 없기 때문입니다.

임야도에서 1cm는 실제는 60m가 되는 것이기 때문이니다.


임야도의 지번표시는 항상 동과 동, 리와 경계의 맨 끝 부분 즉 산 정상을 산1번지로 하여 북서에서 남동으로 순서대로 붙여 나갑니다.

일반적으로 봉우리를 중심으로 돌아가면서 순서대로 지번을 부여하기 때문에 임야도의 지번표시로도 대체적인 능선과 게곡을 구분하여 볼 수 있습니다.


지적도에서는 임야가 표시가 안 되어 경계도 없이 하얗게 나타나고, 반대로 임야도에서는 일반 토지는 표시되지 않습니다.

임야는 지적도에는 지번표시를 하지 않기 때문에 지적도에서 지번표시가 없는 부분이 임야기 됩니다.

따라서 주변의 지목과 경계들을 모두 보려면 아무래도 지도업체가 종이로 발간한 1/5000 지역도를 보는 것이 편리합니다.


1/5000 종이지에서는 주변 땅의 모든 지목이 나오고, 용도지역까지 나오기 때문에 매우 편리합니다.

다만 요즘은 전자지적도는 지적도와 임야도가 함께 나오고 축적을 마음대로 조정할 수 있기 때문에 임야도에도 지적도에 나오는 모든 지목이 표시되어, 지적도와 임야도의 구별은 별 의미가 없어지고 있습니다.




그럼 지적도와 임야도로도 알수 없는 것들에 대하여 알아보겠습니다.


현장 답사 전에 필히 검토해야 할 것은 토지관련 지적공부인 토지대장(임야대장), 지적도(임야도)와 토지이용계획확인서라고 이야기 했습니다. 그러나 앉아서 이 서류만 가지고 검토했다고 매매하려는 토지에 대한 것을 모두 파악할 수 있는 것은 절대 아닙니다.


토지는 건축물과 달리 땅의 접근성과 도로 및 입지를 알아야 하고, 지질 등 현재 상태를 꼭 보아야 합니다.

또한 주변 환경에 대한 현장이 어떤가를 확인하는게 매우 중요합니다.

사무실에서 매도자의 이야기나 서류만을 가지고 하는 판단하는 것은 잘못된 습관입니다.

그래서 아무리 전문가라 할지라도 토지는 반드시 현장을 본 다음에야 비로소 토지의 진정한 가치와 개발가능성을 말할 수 있는 것이라고 하는 것입니다.


즉 이론과 실제는 차이가 많이 나기 때문에 현장을 직접 보는것이 중요한것입니다.

현장에 가봐야 서류상에 보이지 않았던 것들이 눈에 보이기 때문입니다.

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