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경매이야기

법원 토지경매의 장단점에 대하여

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아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.


지난시간에는 토지경매전에 반드시 검토해야 할 사항들에 대하여 알아보았습니다.



지난시간에도 이야기 했드시 아파트나 주택에 비해서 토지는 알아두어여 할것들이 참 많습니다.

그래서 그만큼 수익이 더 나올수도 있지만 잘못 하면 실패를 할수도 있는 것입니다.

이번시간에는 법원토지경매의 장점과 단점에 대하여 알아보도록 하겠습니다.




1. 법원 토지경매의 장점.


매매가 아닌 법원 경매로 부동산을 낙찰 받아 소유권을 취득하는 경우 번잡한 절차와 경쟁에도 불구하고 다음과 같은 장점들이 있기 때문에 많은 분들이 경매를 배우고 실제로 경매를 하십니다.


첫째, 매매에 비해 가격이 저렴합니다.

최초 경매가격은 경매 시의 법원 감정가에서 출발하는데 감정시기가 6개월~10개월 이전을 기준으로 하므로 통상 시세보다 10~20%정도 낮은 가격으로 정해집니다. 그리고 법원에 따라 차이는 있으나 1회 유찰시마다 20%~30% 감액되므로 보다 싸게 부동산을 취득할 수 있습니다.


둘째 , 깨끗한 권리상태로 인수하므로 안전할 수 있습니다.

경매로 취득하는 경우 일반적으로 소멸기준권리보다 우선하는 권리를 제외하고는 모두 말소되므로 권리관계가 간편해집니다.

또한 법원의 촉탁등기에 의해 이전되므로 사후 거래사고가 일어나지 않습니다.


셋째, 토지거래허가구역의 부동산도 허가없이 취득 할 수 있습니다.

토지거래허가구역 내의 토지를 경매로 취득하는 경우에는 별도의 허가절차가 필요 없으므로 농지, 임야의 경우 부재지주인 도시인이 경매를 통해 허가구역의 토지를 취득할 수 있습니다.


넷째, 물건이 다양하며 물건정보가 명확하고 구체적입니다.

경매의 경우에는 법원이 사전에 관련서류와 정보를 상세히 공시하므로 응찰자는 사전에 충분히 검토하여 선택할 수 있습니다. 

물건의 종류도 전 지역에 걸쳐서 매우 다양합니다. 여러개의 물건을 선택적으로 비교하여 선택, 응찰 할 수 있다는 것이 커다란 장점이 될수 있습니다. 누구의 도움없이 충분한 시간에 혼자서 입찰토지를 검토하고, 현장답사를 할 수 있습니다.


다섯째, 낙찰된 경우 낙찰대금(잔금90%)을 통상 1개월 내에 일시에 납입해야 하므로 낙찰잔금에 대한 부담이 큽니다. 그러나 경매잔금대출이 있어서 자기돈은 10~20% 만 가지고도 물건을 확보할 수 있는 장점이 있습니다.




2. 법원 토지경매의 단점.


첫째, 경매로 나온 토지느 통상 거래하기에는 적합하지 않은 문제있는 물건인 경우가 많습니다.

토지의 입지, 크기, 모양 등이 이용에 적합하지 않아 내가 원하는 투자물건을 고르려면 오랜 시간에 걸쳐 검색과 현장답사에 많은 노력을 들여야 합니다.


둘째, 경매물건 소재지의 토지동향과 실제시세를 잘 알 수 없어, 감점가의 적정성과 입찰가 결정이 쉽지 않습니다.


셋째, 경매물건은 복잡한 사권관계가 중첩되어 있으므로 철저한 권리분석이 필수적인데, 이는 매우 적문적인 분야가 됩니다. 

혼자서 권리분석을 하기가 만만치 않아 남의 도움이 필요한 경우가 많습니다.


넷째, 입찰경쟁률이 높은 경우 낙찰될 확률이 적어져, 자기가 희망하는 부동산을 반드시 취득할 수 있다는 보장이 없습니다.

여러번 입찰에 실패하다 보면 많은 시간과노력과 비용이 소모됩니다.


다섯째, 법원의 주도하에 법률에 따라 엄격한 절차와 일정에 따라 진행되므로 서류, 기간, 금액 등을 준수하지 못해 실수할 위험이 큽니다.

주어진 기간 내에 농지취득자격증명서를 발급 못 받는 경우 입찰보증금을 떼이는 수가 있어, 농지경매 시에는 특히 긴장해야 합니다.


여섯째, 경매주택과 건물의 경우는 인도와 명도가 쉽지 않아 추가적인 비용부담과 인도가 지연될 수 있습니다.


이상으로 법원 토지경매의 장단점에 대하여 알아보았습니다.

단점과 장점을 자라 파악하시고 신중하게 토지경매에 도전해보시기 바랍니다.

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