외국인의 부동산 취득에 대하여

외국인이란 대한민국 국적을 보유하고 있지 않은 개인 및 다음 각 요건 중 어느하나에 해당하는 법인이나 단체를 말합니다.

즉 외국의 법령에 따라 설립된 법인이나 어느 하나에 해당하는 법인이나 단체를 말합니다. 사원 또는 구성원의 2분의 1이사이 외국인으로 구성된 법인 또는 단체, 업무를 집행하는 사원이나 이사등 임원의 2분의 1 이상이 외국인에 속한 법인 또는 단체, 외국인에 속한 개인이나 법인 또는 단체가 자본금이나 의결권의 2분의 1 이상을 가지고 있는 법인 또는 단체를 말합니다.

단 자본금 또는 의결권의 수를 산정함에 있어서 주식회사의 무기명주식은 외국인인 개인이나 법인 또는 단체가 가지고 있는 것으로 보게 됩니다.

1. 외국인의 부동산 취득제한에 대하여.

대한민국 국민, 대한민국 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체, 대한민국 정부에 대하여 자국의 토지를 취득하는 것을 금지하거나 제한하는 국가에 대해서는 국토해양부장관이 그 국가에 속한 개인, 법인, 단체 및 정부에 대해서도 동일한 제한을 가할 수 있도록 하고 있습니다.

이러한 사유가 없다면 일정한 조건하에서 우리나라의 토지 취득을 허용하고 있습니다.

취득조건은 사후 신고가 필요한 경우와 거래계약을 체결하기 전에 먼저 허가를 받아야 하는 경우가 있습니다.

외국인 등에게 취득을 제한하는 것은 토지에 한정될 뿐이므로 건물이나 기타 부동산에 대해서는 자유롭게 취득할 수 있도록 허용하고 있습니다. 다만 농지는 농지법 제8조에서 규정하고 있는 농지취득자격증명제도로 인하여 사실상 취득이 제한되는 것으로 볼 수 있습니다.

2. 외국인의 토지취득 허가제도.

외국인에 속한 개인, 법인, 단체 및 외국 정부가 다음과 같은 지역에서 토지를 취득하고자 할 경우에는 당해 토지에 대한 거래계약을 체결하기 전에 미리 토지 관할 시장, 군수, 구청장으로부터 허가를 받아야 합니다. 다만 해당 지역이 국토법 제118조에 의한 토지거래허가구역에 속한 경우에는 동 법률이 정한 바에 따라 토지거래허가를 받아야 할 것이므로 외국인토지법에 따른 허가는 별도로 받을 필요가 없는 것으로 하고 있습니다.

* 토지거래허가구역이란?

* 토지거래허가구역 매매시 주의사항에 대하여

* 토지거래허가구역 매매시 주의사항에 대하여 2탄

- 군사기지 및 군사시설 보호법 제2조제6호에 따른 군사기지 및 군사시설보호구역, 그 밖에 국방목적을 위하여 외국인 등의 토지취득을 특히 제한할 필요가 있는 섬지역으로서 국방목적을 위하여 외국인 등의 토지취득을 특히 제한할 필요가 있는 섬지역으로서 국토해양부장관이 국방부장관 등 관계 중앙행정기관장과 협의하여 고시하는 지역.

- 문화재보호법 제2조제2항에 따른 지정문화재와 이를 위한 보호물 또는 보호구역.

- 자연환경 보전법 제2조제12호에 따른 생태, 경관보전지역.

- 야생동, 식물 보호법 제27조에 따른 야생동, 식물 특별보호구역.

외국인 등이 위와 같은 지역에 소재하는 토지의 소유권을 취득하기 위하여 허가를 신청하게 되면 시장, 군수, 구청장은 해당 지역, 지구 등에 대한 지정목적을 달성하는데 지장이 없다고 인정될 경우에만 15일 이내에 허가증을 교부하고, 그렇지 않으면 동 기간 내 불허가처분을 하게 됩니다.

만약 허가를 받지 않고 토지거래계약을 체결한 경우에는 국토법 제118조제6항에서 규정한 바와 같이 거래계약은 효력이 발생하지 않고 무효가 되는 것으로 하고 있습니다.

국토법 제118조에 따른 토지거래허가 대상 권리는 '소유권과 지상권'이라고 규정하고 있지만 외국인토지법에서는 해당 권리에 대한 명문규정이 없습니다. 다만 해석상 취득이 제한된느 권리는 토지에 대한 '소유권'에 한정되는 것으로 볼 것입니다.

3. 외국인의 토지취득과 사후 신고제도에 대하여.

- 법률행위로 취득시.

외국인에 속한 개인, 법인, 단체, 외국 정부 및 대한민국정부가 인정한 국제기구가 대한민국에 소재하는 토지를 취득하는 계약(이를 토지취득계약)을 체결한 때에는 그 계약 체결일로부터 60일 이내에 관할 시장, 군수, 구청장에게 취득신고를 하여야 합니다.

다만 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조에 따라 중개업자가 부동산거래신고를 한 경우이거나 주택법 제80조의2에 따라 중개업자가 주택거래신고를 한 경우라면 별도로 신고할 필요가 없는 것으로 하고있습니다.

- 법률규정에 의한 취득시.

외국인에 속한 개인, 법인, 단체, 외국 정부 및 대한민국정부가 인정한 국제기구가 법률행위가 아닌 다른 원인 등으로 토지를 취득한 경우에는 취득한 날부터 6개월 이내에 토지관할 시장, 군수, 구청장에게 취득신고를 하여야 합니다.

이에 해당하는 사유로는 상속, 증여, 경매, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 및 그 밖의 관계 법률에따른 환매권 행사, 법원의 확정판결, 법인의 합병 등의 사유를 말합니다. 이러한 원인으로 토지거래신고를 할 경우에는 각 원인사유를 증명하는 다음과 같은 서면을 제출하여야 합니다.

1) 증여 : 증여계약서.

2) 상속 : 상속인임을 증명한느 서류.

3) 경매 : 경락결정서

4) 환매권 행사 : 환매임을 증명할 수 있는 서류.

5) 법원의 확정판결 : 확정판결문.

6) 법인의 합병 : 합병사실을 증명할 수 있는 서류.

이상으로 외국인의 부동산 취득에 대하여 알아보았습니다.

외국인의 토지보유 추세는 지속적으로 증가하고 있습니다.

그렇기 때문에 내가 외국인이 아니라고 해도 외국인에게 매매를 할수도 있는 상황이 올수도 있기 때문에 알아두시면 좋을것 같습니다.

읽어주셔서 감사합니다.