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부동산이야기

농지와 산지에 대한 지목변경 제한에 대하여

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지목은 각 용도에 부합되도록 부여하고 있습니다. 지목은 측량, 수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 28개 지목으로구분 지정되고 있으므로 특별한 사유 없이는 임의 변경할 수 없습니다.

지목이 변경되는 사정은 기본적으로 자연상태의 용도지목을 1차 또는 2차 산업용지로 변경하거나 경지 등을 2차 산업용지 등으로 전활 경우에 발생하게 됩니다.


지목이 변경되는 사정은 원지에 해당하는 산지나 경지를 건축 등이 가능한 용도지목으로 변경할 경우 발생되는 것이므로 토지소유자가 임의로 변경할 수 있는 것이 아닙니다.

산지나 농지 등은 적법한 절차에 따라 허가나 신고를 통하여 다른 용도로 전용할 경우에만 변경할 수 있을 뿐입니다.



1. 농지에 대한 지목변경 제한.


농지지목에 해당하는 전, 답, 과수원 상호간에는 지목변경에 아무 제한이 없습니다. 따라서 전을 답으로, 답을 전으로, 전, 답을 과수원 등으로 자유롭게 변경할수 있습니다. 이는 농지를 생산성 높은 방향으로 경작할 필요가 있고 농업격영을 위해서도 불가피하기 때문입니다.

다만 비농업용으로 지목을 변경할 경우라면 농지로 활용하는 것이 아니므로 임의 변경할 수 없도록 제한하고 있습니다.


한편 개발제한구역에 소재하는 농지에 대해서는 지목 변경에 일정한 제한이 있습니다. 즉, 과수원을 밭이나 논으로, 밭을 논으로 변경하는 것은 자유이지만, 논을 밭으로, 논밭을 과수원으로 변경할 경우에는 신고를 요건으로 하고 있다는 점입니다.

50cm를 초과하는 절토나 성토를 할 경우에도 개발행위허가를 받아야 하는 제한이 있습니다.

농지의 지목이 변경될 수 있는 사정을 보면 다음과 같습니다.


- 농지법에 따라 농지전용허가를 받은 경우.

- 산지관리법에 따른 산지전용허가나 산지전용신고를 하지 아니하고 불법으로 개간한 농지를 다시 산림으로 복구하는 경우(임야를 불법으로 개간하여 농지로 사용하고 있더라도 지목은 여전히 '임'으로 되어 있으므로 지목 변경 문제는 아닙니다. 즉 농지로서 더 이상 활용하지 않으면 자연히 법정지목에 해당하는 임야로 복귀되는 것이므로 이는 사실상의 농지 지목이 임야로 환원되는 것일 뿐이기 때문입니다.)

- 하천법에 따라 하천관리청으로부터 허가를 받아 형질을 변경하거나 공작물을 설치하가 위하여 농지를 전용하는 경우.

- 농지법에 따라 농지전용신고를 한 경우.

- 농어촌정비법 제2조제5호 가목 또는 나목에 따른 농어촌용수개발사업이나 농업생산기반개량사업으로 그 개량시설 부지로 변경하는 경우.

- 천재지변이나 그 밖의 불가항력으로 인하여 농지의 형질이 현저히 달라져 원상회복이 불가능하다고 인정되는 경우.


2. 산지에 대한 지목변경 제한.


산지에 해당하는 토지도 지목변경에 따른 제한이 있습니다. 

산지는 주로 측량, 수로조사 및 지적에 관한 법률상 지목이 임야로 되어 있는데 다음과 같은 사유가 없다면 다른 지목으로 변경할 수 없는 제한이 있습니다.


- 산지관리법에 따른 산지전용허가를 받았거나 다른 법률에서 허가 받은 것으로 의제되는 경우.

- 산지관리법에 따른 산지전용신고를 한 경우이거나 다른 법률에서 신고한 것으로 의제되는 경우.


이상으로 노지와 산지에 대한 지목변경 제한에 대하여 알아보았습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

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