본문 바로가기

부동산이야기

도로란 무엇이며 도로의 종류와 지적도상의 도로 확인하는방법

반응형


어떤 토지를 샀다고 가정해도 도로가 없어서 개발행위를 할수 없다면 그 토지는 가치가 없거나 낮은 토지가 됩니다.

중요한 것은 내 땅에 집한채도 못짓는다면, 어떠한 이용행위도 못 한다면 그게 바로 문제인 것입니다.

도시지역의 사람들이 외지에 농사를 짓거나 임업활동을 위해 토지를 사는 것은 아닐것입니다.


미래에 어떤 개발이 일어나 토지의 시세 차익을 얻기 위해 투자를 하는 것입니다.

자기 땅에 어떠한 행위도 못한다면 그것은 자연 그대로의 토지 외에 아무짝에도 쓸모가 없는 것입니다.

최근의 토지 투자자들은 소액 투자자들이 대부분입니다.


그런데 전국을 다녀보면 개발 예정지나 주변 토지들의 가격이 만만치가 않습니다. 그래서 소액으로는 투자할 엄두가 안 나는 것입니다.

그런 이유로 인기를 끄는 것이 바로 분할된 토지입니다. 분할된 토지는 큰 필지의 분할된 토지보다는 작은 필지 1000평 이내의 분할된 토지가 나중에 허가 부분에서도 문제가 없을 거라고 생각하기 때문입니다.


하지만 여기서 중요한 것은 진입로의 확보입니다. 

건축행위를 하기 위해서는 반드시 도로와 접해야 합니다. 그렇기 때문에 이 도로 부분은 반드시 이해하고 넘어가야 하는 것입니다.


그럼 도로에 대하여 이야기 해보겠습니다.

도로란 일반 교통에 공용되는 길로서 도로법 제11조에 열거한 것을 말합니다.

이때 터널, 교량, 도선장(나루터), 도로용 엘리베이터 및 도로와 일체가 되어 그 효용을 다하는 시설 또는 공작물을 포함합니다.


도로법에 의한 분류를 보면 고속국도, 일반국도, 특별시도, 광역시도, 지방도, 시도, 군도, 구도 등으로 분류됩니다.

그렇지만 도로라고 정의한다고 해서 무조건 도로는 아닙니다.

토지에 대한 분석 및 투자는 행위라는 것이 포함되기 때문에 우리는 건축법에 의한 도로를 이해해야 하기 때문입니다.


건축행위를 하기 위해서는 대상 토지는 반드시 도로와 접해야 합니다.

이때 건축법 상의 도로는 사람과자동차의 통행이 가능한 폭이 4m 이상의 도로를 말합니다. 자동차만 다니는 전용도로는 건축법에 의한 도로가 아닙니다. 예를 들어 고속국도나 자동차 전용도로에 접한 토지는 결국 도로가 아니라 맹지입니다.





도로는 도로 폭에 따라 세로, 소로, 중로, 대로, 광로로 구분합니다.

세로는 보통 폭이 8m 미만의 도로를 말하고 차량의 통행이 가능하면 세로(가)로 표기하고 자동차의 통행이 불가능하고 경운기 등의 동행이 가능하면 세로(불)로 표기합니다


- 소로 : 도로 폭이 8~12m 미만의 도로.

- 중로 : 도로 폭이 12~25m 미만의 도로.

- 대로 : 도로 폭이 25~40m 미만의 도로.

- 광로 : 도로 폭이 40m 이상의 도로.


토지를 분석히가 위해 지적도를 들고 현장을 가서 토지를 보면 여러 가지 상황을 접하게 되는데 이런 경우들입니다.


1. 지적도면상에도 도로가 있고 실제로도 현장에 도로가 있는 경우입니다. 이럴경우에는 지적도면상의 도로 폭과 현황상의 도로폭을 확인해야 합니다.

왜냐하면 실제 현장을 가보면 도면상의 도로 포고가 실제 도로 폭이 일치하지 않는 경우가 많기 때문입니다.

그 다음 도로로 사용되고 있는 토지의 지목과 소유주를 확인합니다. 이 때 지목이 도로이면서 소유자가 국가 또는 시, 군으로 되어 있으면 지적상 문제가 없는 도로입니다. 물론 점용허가를 받아서 건축해야 합니다.


2. 지적도면상에는 도로로 표시되어 있으나 현재 모습은 농지이거나 임야 등 다른 모습으로 되어 있는 경우입니다.

지적도면상의 도로는 국가 또는 지방자치단체 소유의 공공도로와 개인 소유의 사도로(사도법)가 있습니다.

공공도로인 경우에는 건축상의 큰 문제가 없지만 사도로인 경우에는 도로 부지를 매수하거나 토지 소유자의 도로 사용에 대한 토지 사용 승락서를 첨부해야 건축허가가 가능합니다. 이때 지적도상 도로는 도로 폭이 4m 이상이 되는지 확인을 해야 합니다.





왜냐하면 지적도상에는 도로로 표시되어 있지만 현황상으로는 도로가 아닌 상태이므로 도로에 대한 신규 개설이 되기 때문입니다.

이때 실제로 도로 개설 공사를 할 경우에는 도로 개설 지역 주민들과의 이해관계가 상당히 중요합니다.

법적으로 문제가 없다 하더라도 도로 공사 시에 주민들의 협조가 없다면 상당히 어려운 점이 많기 때문입니다.


3. 지적도면상에는 도로가 없지만 현장에 도로로 사용하고 있는 땅이 있는 경우입니다.

그리고 오래전부터 도로로 사용하고 있는 경우입니다. 보통 현황도로라고 합니다.

보통 지목상 도로로 표기되어 있지 않고 전, 답, 임야, 잡종지, 구거 등의 지목으로되어 있으나 현재 도로로 사용하고 있는 경우입니다.


이럴 경우에 현환 도로만을 이용하여 건축허가를 받고자 할 때에는 여러 가지 요건을 충복해야 하는데 내용은 다음과 같습니다.

현황도로는 5가구 이상의 작은 마을에 실제 거주민들이 사는 주택에서 주민들이 일상적으로 사용되되는 도로이어야 합니다.

도로부지로 사용되고 있는 토지의 소유자가 해당 관청에 도로 사용에 대한 이의를 제기하지 않아야 합니다.

현제의 현황 도로를 이용하여 주변에 건축 허가를 받은 사실이 있으면 어렵지 않게 허가를 받을 수 있습니다.

보통 5가구 미만이라도 해당 지자체 공부원의 판단 여부가 중요합니다.


도로와 관련해서는 다음 세가지를 확인해야 합니다.


1. 도로법에 의한 도로가 있으면 점용 허가를 받아서 개발이 가능한지 알아볼것.

2. 도로법에 의한 도로가 아닌 경우는 도로에 대한 토지 사용 승낙서를 받을 수 있는지 확인할 것.

3. 도로가 없는 맹지인 경우에는 사도법에 의한 도로  개설을 해야 할 것.

(이 때 도로로 사용할 토지르 매수하거나 토지 사용 승낙서로 대체할 수 있습니다)


사도법에 의한 도로란 도로법에 의한 도로에 연결되는 진입로를 쓸 경우 해당되는 도로인데 쉽게 이야기 해서 도로 확보가 안 된 맹지에 주로 내는 도로입니다.

예를 들어 도로법에 의한 도로에 접한 토지가 농림지역의 토지이고, 농림지역 뒤에 접한 토지가 관리지역의 토지일 경우, 관리지역의 토지는 맹지인 경우입니다.

국토해양부에서는 사도법 개설을 기존 도로법에 의한 도로만 아니라 농어촌 정비법상의 면도나 이도 등에 연결하는 개인도로로 허가할 수 있도록 한다는 내용을 발표한바 있습니다.


이상으로 도로에 대하여 알아보았습니다.

건축행위를 하기 위해서 가장 중요한 도로를 꼭 확인해보시기 바랍니다.

반응형
그리드형(광고전용)
  • 최창민 2018.11.09 12:55

    질문이 있는데 지적도상 도로와 실제 도로의 폭이 차이가 나서
    지적도상 도로가 국가 소유(폭이 좁음)이고 실제 도로까지 사용되고 있는 토지가 사유지라고 말씀하셨는데
    도로점용허가 외에 사유지 토지에 대해 토지 도로 지정 필요하나요?

    • sunnyfunny 2018.11.09 13:16 신고

      도로의 포장상태를 확인해봐야 합니다.
      시,군,구에서 포장을 한도로라면 크게 문제될것이 없지만 개인이 사적으로 포장을 한도로라면 사도로 사용승낙이나 점용을 받으시는 것이 좋습니다.

  • 최창민 2018.11.09 13:46

    빠른 답변 너무너무 감사합니다.
    1988년에는 이해관계인 동의가 필요없다고 하더라고요. 시군구에서 포장을 한도로인데
    군청에서 도로 지정관련된 내용이 없다면서 건축법상 도로가 아니라고 하네요.
    이미 1988년 당시에 건축허가(증축)가 났는데 말이죠.

    • sunnyfunny 2018.11.09 13:51 신고

      지역이 어느곳인지는 모르겠지만 읍면단위의 도시외 지역에서는 지적도상 도로가 아니여도 현황도로만 가지고도 건축허가를 내어주는 조례들이 많이 있습니다.
      도시외 지역이라면 하나팁이 마을이장님이 생각보다 큰 권력(?)을 가지고 계십니다. 이장님께 문의하시면 도로가 언제 어떻게 된 도로인지 알고 계실겁니다.

  • 최창민 2018.11.09 14:26

    도로는 1960년 지적 도로로 되어 현재까지 같은 모양입니다.
    도로포장은 1990년도 ~2000년 사이에 아스콘 포장이 된것 같고 1988년에는 시멘트로 포장이 되어 있습니다. 2003년인가 2008년경에 상수도가 설치되었고요.
    1988년 건축허가(증축)당시에는 자연녹지지역 개발제한구역이고 도시지역으로서 비도시지역 리나 섬 500명 이하 경우의 지역은 아닙니다.
    막다른 도로인데 지적상 폭이 좁아도 아마도 건축허가 시 현황도로가 3m 이상이라 허가를 해준 것 같이도 하고요 그러나 건축법 상으로는 3m 내에 사유지가 포함되어 있기 때문에 그냥 허가는 해주지는 않을 것 같고 분명 도로 지정 절차를 거치지 않고 행하지는 않았을 건데 말이죠. 이 막다른 도로에 접한 다른 토지 소유자도 1999년에 증축하면서 건축선 후퇴를 하긴 했으나 이것으로 도로 지정이 되었다고는 할 수 없어서요.

    문제는 이 막다른 도로에 접한 다른 토지 소유자가 건축선 침범해서 지장물을 설치 했습니다. 군청에서는 건축선 침범은 담장과 건축물에만 해당된다면서 자기들이 어쩔 수 없다고 합니다. 그래서 여기저기 찾아보니 건축법상 도로가 되면 법정도로로서 도로법 저촉이 된다는 판례를 봤습니다. 그래서 건축법상 도로 조건인 군수의 도로 지정, 공고가 있어야 하는데 1988년 당시에는 공고는 하지 않아서 도로 지정 관련 정보를 찾으려는데 없다네요. 도로대장 같은것도 없을 분더러 아예 모르더군요.

    시정지시처분취소
    [대법원 1992. 7. 28., 선고, 92누7337, 판결]
    이 사례를 보면 도로 지정이 관건이네요..

    • sunnyfunny 2018.11.09 14:48 신고

      글로만 가지고는 정확한 내용을 제가 알수 없어서 뭐라고 딱 말씀드리기는 뭐하지만 지장물도 어떤것이냐에 따라 달라질수 있습니다. 통행에 방해가 되는 지장물이라면 해당 관청에 이동을 원하는 민원을 넣시면 될것같습니다. 그리고 도로대장이 없다고 하는데 그럼 누군가의 소유의 토지일것인데 그분이 민원을 넣거나 해야 할것같습니다. 정확한 답변드리지 못해 죄송합니다.