재건축이란?

 

노후 주택을 철거한 후 새롭게 건축하는 사업은 주택재건축사업, 주택재개발사업, 주거환경개선사업, 도시환경정비사업, 주거화경관리사업, 가로주택정비사업등이 있습니다.

이중에서 대표적인 정비사업이자 투자자들이 가장 관심이 많은 재건축사업에 대하여 알아보겠습니다.

 

구분	설명
주택재건축사업	정비기반시설은 양호하나 노후 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업
주택재개발사업	정비기간시설이 열악하고 노후불량 건축물들이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업
주거환경개선사업	도시 저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로 정비기간시설이 열악하고 노후 불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해서 시행하는 사업
도시환경정비사업	상업, 공업지역등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복 등 상권 활성화가 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위해 시행하는 사업
주거환경관리사업	단독주택 및 다세대주택 등이 밀접한 지역에서 정비기간시설과 공동이용시설의 확충을 통해 주거환경을 보전 정비 개량하기 위해 시행하는 사업
가로주택정비사업	노후 불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업

 

 

 

재건축사업은 노후 주택이나 아파트를 철거하고 새 아파트로건축하는 사업입니다.

서울 도심의 노후 주택이나 아파트는 이미 좋은 입지에 자리 잡고 있는 경우가 많기 때문에 오래된 노후 주택이 새 아파트로 거듭나면 당연히 큰 투자수익을 얻을 수 있기 때문에 대표적인 부동산투자 상품입니다.

 

다만 돈이 걸리는 사업이다 보니 조합원들 간에 분쟁이 많고 투자수익이 큰 만큼 용적률과 층수제한, 초과이익 환수 등 정부 규제가 엄격해 예상보다 사업기간이 더 길어지는 경우가 다반사여서 장기적인 투자상품이라고 할수 있습니다.

 

특히 2016~2017년 강남 재건축 아파트가 다소 급하다 싶을 정도로 사업을 많이 추진했던 이유는 재건축 초과이익 환수규제 때문입니다. 재건축 초과이익 환수는 [도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)]에 의해 주택 재건축사업에서 발생하는 초과이익을 환수하는 규제입니다.

초과이익환수가 적용되면 조합원 1인당 평균개발이익(초과이익)이 3천만원을 넘으면 초과이익의 최대 50%를 세금으로 내야 합니다.

한시적으로 면제가 되었던 초과이익환수가 2018년 1월 1일부로 부활하면서 이를 피하기 위해 많은 재건축단지들이 2017년 말까지 관리처분계획을 신청하기 위해 서둘렀습니다.

 

재건축사업은 조합원들의 이익을 우선으로 하기 때문에 조합원들이 먼저 물량을 선점하고 남은 물량으로 일반분양을 한 후 발생한 투자 수익으로 조합원들의 부담을 줄이는 사업구조입니다. 그렇기 때문에 조합은 일반분양가를 높이려는 경향이 있고, 높은 분양가임에도 추가 상승여력이 뒷받침되어야 투자수요가 유입되어 일반분양 물량의 청약이 성공할 수 있습니다.

 

 

 

특히 강남 등 인기지역 저층 재건축 아파트를 위주로 진행되고 있습니다. 강남 반포, 잠원 전성시대를 연 반포 래미안퍼스티지(밭포주공2잔지), 반포자이(반포주공3단지)와 대치동 도고렉슬(도곡주공), 대치 센트레빌(대치주공), 송파가 강남3구로 인정받을 수 있는 계기가 된 것이 잠실엘스(잠실주공1단지), 잠실리센츠(잠실주공2단지), 잠실 트리지움(잠실주공3단지), 잠실 레이크팰리스(잠실주공4단지), 잠실 파크리오(잠실싱여)등 모두 재건축 아파트들입니다.

 

그렇다고 재건축 아파트가 강남권에만 있는 것은 아닙니다.

고덕래미안힐스테이트(고덕시영), 고덕아이파크(고덕주공1단지), 우장산 힐스테이트(화곡1주구), 강서 힐스테이트(화곡3주구), 광명 철산푸르지오하늘채(철산주공2단지)등도 재건축 아파트들입니다.

 

재건축사업은 노후 주택의 소유자들이 조합원이 되어 사업을 추진하게 되는 것입니다.

기본계획수립(1~2년 이상) - 안전진단(6개월이상) - 정비계획 수립 및 지정(1~2년이상) - 추진위원회 구성(1년이상) - 조합설립(6개월이상) - 사업시행 인가(1~2년 이상) - 시공사 선정(1년이상) - 감정평가 및 조합원 평형 배정(6개월이상) - 관리처분계획 인가(1~2년이상) - 이주, 철거, 착공, 분양(2~3년이상) - 준공, 이전공시, 청산의 순서로 진행됩니다.

 

이렇듯 재건축사업은 여러 단계로 구성되어 있고 각 단계별로 1~2년 이상의 시간이 소요되기 때문에 아무리 빨리 추진해도 7년이상의 시간이 필요합니다. 보통은 10년이상 조합원 간 이견이나 분쟁이 있으면 20년 이상의 기간이 소요되기도 하는 장기사업이며, 추진되다가 무산되거나 아예 추진하지 못하는 경우도 많습니다.