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부동산이야기

재개발 투자로 돈버는 방법

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재개발은 재건축보다 더 복잡하고 변수가 많으므로 보다 더 세밀한 투자전략을 세워야 합니다.

재개발은 노후화된 아파틀르 철거한 후 건축하는 재건축과 달리 노후, 불량주택뿐만 아니라 기반시설도 열악한 지역을 사업자로 정해 철거 후 새 아파트를 짓는 사업입니다. 입지와 대지지분 등 조합원들간의 이해관계가 재건축보다 휠씬 더복잡하고 변수도 많아서 더욱 세밀한 투자전략이 필요합니다.


1. 사업 추진속도가 빠른 곳이 좋습니다.


재개발사업은 일반분양 아파트처럼 3년 안에 완공되는 것이 아니라 각 재개발 단계별로 진행되기 때문에 당초 생각보다 더 오랜 시간이 소요되는 경우가 많고, 노후 주택의 특성상 전세가격이 낮게 책정되어 있어서 투자자금 부담도 클수 밖에 없습니다. 그 뿐만 아니라 투자자금이 장기간 동안 묶여 있을 수 있기 때문에 가급적이면 사업 추진속도가 빠른 곳이 좋습니다.


조합원들 간 또는 시공사와의 분쟁이 있다면 사업기간은 더 길어지면서 투자자금이 묶이는 부담 외에도 개발비용이 눈덩이처럼 커지면서 조합원 부담이 늘어날 수 있습니다. 심한 경우 사업이 무산될 수도 있기에 가급적 조합에서 일 처리를 잘하고 조합 내부 분쟁이 없는 곳이 좋습니다. 조합에서는 재개발사업에 대해 너무 긍정적으로 말하는 경향이 있으므로 부동산 2~3곳 정도를 방문해 현재 진행상황이나 문제점 들을 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋습니다.


2. 감정평가액이 높을 수록 좋습니다.


재개발은 사업시행 인가 이후 권리가액(종전자산 감정평가액 X 비례율)을 기준으로 면적 배정을 받습니다.

비례율은 재개발사업에 따른 개발이익 비율로 관리처분계획 인가 시점에 확정됩니다. 이 비례율은 조합원 모두 동일하기 때문에 주택, 토지 등 조합원 자산의 감정평가액을 기준으로 면적 배정이 결정됩니다.


감정평가액은 감정평가사 2인 이상이 평가한 감정평가금액을 산술 평균해 정해지는데 같은 재개발구역이라도 건물의 구조, 건축연도, 사용자재, 교통, 주변환경, 편의시설, 공시지가, 도로접근성, 필지모양 등 평가요인에 따라서 대지지분이 같더라도 감정평가액이 더 높게 나올수 있습니다.


요즘 재개발 비레율은 대부분 100%에서 조금 상회하는 수준입니다. 조합에서는 소득세와 법인세 등 세금 문제로 무조건 비례율을 높이려고 하지 않기 대문에 감정평가액이 높을수록 권리가액이 높아지며 추가분담금 부담이 줄어들고 사업성이 좋아집니다. 감정평가액을 미리 알기는 어렵지만 감정평가방법(수익환원법, 원가법, 거래사례비교법)을 참고해서 해당 물건의 공시지가, 임대수익이나 건축비용, 인근 주택의 거래사례 등을 조사해 예측해 보는 것도 도움이 됩니다.


3. 비례율이 높은 지분이 좋습니다.


비례율은 일반적으로 사업 추진이 관리처분 단계에서 명확해지지만 대략적인 수치는 그 전이라도 알 수 있습니다.

비례율이 높게 나오는 곳은 사유지 비율이 높은 구역, 사업면적에 비해 조합원 수와 세입자 수가 적은 구역, 건축비가 적은 구역등입니다.


사유지 비율이 높으면 그 만큼 국, 공유지 매입에 들어가는 돈이 줄어들고, 조합원 수와 세입자 수가 적으면 일반분양이 많아지고 임대물량이 줄어들기 때문에 비례율이 높아질 수 있습니다. 이렇게 비례율이 높을수록 조합원 추가분담금이 줄어들기 때문에 조합원의 이익이 커질수 있습니다.


4. 종 세분화를 확인하세요.


일반주거지역 종 세분화는 무분별한 고층개발을 막기 위해 일반주거지역을 1, 2, 3 종으로 나누고 종별로 용적률과 층수를 다르게 적용하는 것입니다. 이 종 세분화에 따라 건물의 형태, 용적률, 층수가 결정되고 용적률과 층수는 조합원수와 건립세대에 직접적인 영향을 주기 때문에 재개발 수익률에 큰 영향을 줍니다.

1종보다는 2종,  2종보다는 3종이 건립세대 수가 많아서 좋습니다.


일반주거 

설명 

용적률 

제1종 

저층주택 중심의 주거환경 조성이 필요한 지역 

100~200% 

제2종 

중층주택 중심의 주거환경 조성이 필요한 지역 

150~250% 

제3종 

도시기반시설이 정비되어 토지고도이용 가능지역 

200~300% 


5. 조합원 수가 중요합니다.


건립세대 수가 조합원 수보다 많을수록 일반분양을 통해 수익이 커지지 때문에 조합원 부담이 줄어들고 조합원의 투자 수익은 높아질 수 있습니다. 반면 조합원 수가 많으면 일반분양 수가 줄어들어 사업성이 떨어지면서 사업진행이 어려워지거나, 건립세대 수가 부족해 일부 조합원은 현금청산이 되는 경우도 발생할 수 있습니다. 특히 지분 쪼개기를 통해 조합원 수가 급격하게 늘어난 곳이라면 피하는 것이 좋습니다.


각 세대마다 분양권이 나오게 하기 위해 재개발 구역 내 단독주택을 매입해 다세대로 신축하는 지분 쪼개기로 인해 조합원 수 증가에 따른 사업성 악화, 노후화 요건이 하락으로 이어져 재개발사업 여부까지 불투명해지는 문제가 빈번히 발생했습니다. 그러자 서울시는 다세대로 신축하는 것을 막기 위해 기본계획 수립을 검토중인 후보지까지 건축허가 제한대상에 포함시켰습니다. 


그 결과 다세대로 신축하더라도 지역에 따라 건축허가를 받을 수 없을 수 있고, 구역 지정 이후 지분 쪼개기르 하면 분양자격이 박탈되어 현금청산 대상이 되며, 2003년 12월 31일 이후 지분 쪼개기를 하면 하나의 분양자격만 주어집니다.


6. 같은 가격이라면 상태가 좋은 건물이 좋습니다.


동일한 구역의 비슷한 조건이라면 조금이라도 건물 상태가 양호한 곳을 선택하는 것이 좋습니다. 어짜피 재개발은 장기적인 투자이기 때문에 철거 전까지 전세를 주는 경우가 많습니다. 이때 건물 상태가 좋을 수록 전세금액을 더 높게 받아서 초기에 들어가는 투자금액을 줄일 수 있고, 세입자를 구하기도 편하며, 노후 건물의 하자 수리 부담도 줄어들기 때문입니다.


반면 전세가격이 낮으면 초기 투자금액이 늘어나면서 장기간 자금이 묶으거나 매도시 높은 투자금액으로 매수자를 찾기가 어려워지먄서 매매금액을 상대적으로 낮춰야 할 수도 있습니다. 다만 주변에 신규 주택이 많이 늘어나서 노호화 요건에 문제가 발생할 가능성이 있다면 피하는 것이 좋습니다.


7. 무허가건물 매입은 주의하세요.


무허가건물(국가 소유의 공공기관의 땅에 무허가로 지어놓은 건물 가운데 무허가 건축물관리대장에 기재된 건물의 소유권)의 국, 공유지는 점유권을 인정받을 수 있지만 반드시 무허가건물대장에 등재되어 있어야 합니다. 이런 국, 공유지를 매입했다면 반드시 별도로 구청의 무허가 매입신고를 한 후 건물대장의 명의를 변경해야 하며, 재개발 조합을 방문해 조합원 명의 변경을 해야 합니다.


8. 투자 수익을 계산해 보세요.


비례율이 높다는 것은 조합원이 부담해야 하는 추가분담금이 줄어들 수 있으나 조합원분양가가 높아지거나 일반분양가가 낮아진다면 투자가치가 오히려 낮아질 수 있습니다. 재개발 조합원은 진행단계별 시세 상승과 더불어 조합원분양가와 일반분양가의 차이가 클수록 그리고 일반분양가의 주변 시세 차이가 클수록 투자가치가 높아지기 때문에 예상 조합원분양가와 일반분양가, 주변 시세와의 차이를 감안해 투자 수익을 계산해 보는 것이 좋습니다.

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