월세 밀린 세입자 대처방법에 대하여

임대인입장에서 가장 곤란한 것이 임차인이 월세가 안들어 오는 경우 일것입니다.

임대인은 대출을 받아서 집을 샀을 경우 월세를 받아 이자도 내야 하고, 혹은 임대수입으로 생활을 하고 있을수도 있는데 월세가 안들어오면 생활이 힘들어 질수도 있습니다.

물론 임차인 입장에서도 일부러 월세를 안내는 경우는 없을 것입니다.

이럴 경우 어떻게 해야 할지 알아보겠습니다.

* 만약 월세가 3개월이상 밀렸을때 어떻게 해야 하나요?

세입자 입장에서도 3개월의 기간동안 월세를 안낸것은 아마도 일부러 그러진 않을것입니다.

하지만 집주인 입장에서는 3개월동안 월세가 안들어 오면 법적인 대응을 할수 있습니다.

즉 일방적으로 임대차계약을 해지할수 있습니다.

민법 제640조(차임연체와 해지)에 보면 "건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할수 있다' 라고 명시되어 있습니다.

위에서 말하는 2기 차임액의 연체라는 것은 연속적인 두달일 필요는 없습니다.

두번의 월세, 예를 들어 3월에 월세를 미납하고 4월에 연속적인 미납이 아니라 3월에는 월세를 미납하고 4월5월에는 월세를 내고 6월달에 월세를 미납하였다면 두번의 월세미납으로 2기의 차임액을 미납한것이 되는 것입니다.

또한 만약 월세가 50만원이라고 하면 100만원이 미납되는 시기, 즉 한달 미납하면 50만원이고 다음달에 월세를 30만원 보내주면 합 70만원 미납, 그다음달에 또 20만원만 월세를 보내주면 합이 100만원이 되는 시점부터 임차인에게 계약해지를 요구할수 있습니다.

계약해지는 연체 기간의 연속성도 상관없이 연체금액도 합산하면 가능한것입니다.

그리고 만약 월세연체에 대한 연체이자도 받을수 있습니다.

단 계약서 특약에 연체 이자에 대한 부분을 언급했다면 가능합니다.

임대차 계약서 작성시 특약에 월세 연체를 했을경우 연체이자를 세입자가 부담한다는 특약을 해놓았다면 연체이자를 받을수 있습니다.

연체이율은 법정이율은 연 5%정도를 적용하는 것이 좋습니다. 특약을 적용하지 않으면 연체이자를 받기가 조금 힘듭니다.

만약 특약을 적지 않았는데 계속하여 연체가 상습적으로 이어진다면 집을 비워달라고 요구하거나 계약서에 연체이자부분을 다시 넣어서 계약서를 다시 작성하는 것도 하나의 방법일수 있습니다.

만약 구두로 이야기를 해서 잘안된다면 법적인 소송을 할수도 있습니다.

다만 법적인 절차로 진행이되면 시간도 오래걸리고 서로 얼굴 붉힐일이 생기기 때문에 가능하면 서로 합의를 보는 것이 좋습니다.

그러나 법적인 절차진행전에도 할수 있는 방법이 있는데 '지급명령신청제도'라는 게 있습니다.

지급명령신청이란 월세를 지불하라는 취지의 소장을 법원에 제출하는 것으로 소장을 받은 법원에선 임차인에게 해당 내용을 송달하고 이의제기를 하지 않으면 지급명령이 결정되는 제도입니다.

이 제도는 소송과 같이 재판을 통해 판경을 받지 않고 법원에 신청서류를 보내면 되는 것이기 때문에 소송보다는 간편하고 복잡하지 않은 조치라고 할수 있습니다.

만약 세입자가 보증금이 남아있기 때문에 거기서 월세를 공제하라고 이야기 한다면 어떻게 할까요?

여러 판례들을 확인해보아도 집주인은 임대차보증금에서 월세를 공제할 의무는 없습니다.

세입자가 3개월 연체를 하면 집주인은 임대차계약을 일방적으로 해지하고 세입자에게 집을 비워줄것을 청구할수 있습니다.

다만 임대차보증금은 추후 돌려주어야 하므로 그동안 밀린 월세를 공제하고 반환하면 됩니다.

세입자에게 계약해지를 이야기 했는데도 세입자가 집을 비워주지 않으면 명도소송을 해야 합니다.

명도소송 절차는 명도소장 접수 - 소장부본전달 - 피고 답변서 제출 - 원고 준비서면 제출 - 변론(재판)기일 (2~3회 진행) 판결선고 순으로 진행됩니다. 명도소송이 진행되어 법원의 판결을 통해 점유를 이전 받을 수 있습니다.

명도소송은 비용도 많고 시간도 오래 걸려 그 동안은 월세를 못 받는 등 금전적인 손해도 크게 발생됩니다. 따라서 집주인은 세입자와 원만한 해결을 위해 노력하는 것이 중요합니다.