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주택이야기

전세보증금 지키는 방법 3가지

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부동산경기가 안좋아 지면서 전세세입자들의 고민이 늘고 있습니다.

혹시 전세보증금을 돌려받지 못할까하는 고민입니다.

새로운 임차인들이 많을 때는 신규 임차인이 들어오면 자연스럽게 보증금을 반환받아 이사를 갈수 있지만 그렇지 못한 경우에는 집주인이 돌려줄때 까지 기다리는 수밖에 없습니다.

그런데 집주인이 여유가 있다면 돌려받지만 집주인입장에서도 돈이 없다면 신규 임차인을 기다려야 하는 상황이라 이러지도 저러지도 못하는 상황이 생기는 것입니다.


그러다가 만약 집에 문제라도 생기면 더욱 머리아픈 상황이 발생되기도 합니다.

그럴때를 대비하여 전세보증금을 지키기 위한 방법들이 몇가지 있는데 알려드리겠습니다.




전재산이나 다름없는 전세금을 지키기 위한 가장 보편적인 방법은 대항력을 확보하는 것입니다.

대항력이란 임대차계약기간 동안 임대한 주택에서 퇴거당하지 않고 임대보증금을 돌려받기 전까지 거주할수 있는 권리라고 보시면 됩니다.



대항력을 갖추기 위해서는 확정일자를 받은 후 전입신고를 하고나면 됩니다.

그러면 전입신고를 한 다음날 부터 제3자에 대하여 대항역을 가지고 되는 것입니다.

그리고 주의 할점은 대항역을 유지하기 위해서는 주민등록 전입신고와 거주를 해야 대항력이 지속되는 것입니다.

중간에 다른곳으로 주민등록을 하였거나 거주를 하지 않으면 대항력의 요건이 되지 않습니다.


확정일자 받는 방법은 생각보다 간단합니다.

확정일자는 임대인의 동의 없이도 가능하며 인터넷으로 가능하고 주민센터에서도 가능합니다.


확정일자는 전월세 계약서를 들고 물건소재지의 주민센터를 방문해서 전입신고와 동시에 받을수 있습니다.

인터넷을 통한 민원24 홈페이지에서도 가능하지만 공인인증서가 필요합니다.

전입신과 확정일자를 모두 받으면 전세권설정과 비슷한 효력을 지니고 있습니다.

전세권설정은 등기사항전부증명서에 기재가 되지만 전입신과 확정일자를 받은 경우 표시는 되지않지만 선순위권자가 없는 한 가잘 우선적으로 권리를 인정 받을 수있습니다.


전세권설정과 달리 비용적인 면에서도 소액으로 가능하다는 장점이 있습니다. 

하지만 확정일자는 경매청구권이 없기 때문에 법원에서 판결 받고 경매청구가 가능합니다.

즉 보증금은 돌려받는 것에는 문제가 없지만 전세권설정등기를 한 사람보다는 늦게 받습니다.




만약 다른 곳에 살고 있어서 전입신고를 할수 없는 상황에서 보증금을 보호하려며 전세권설정등기를 하면 됩니다.

전세권설정등기는 집주인의 동의가 반드시 있어야 한다는 불편함이 있고 확정일자에 비하여 비용이 많이 들어가지만 전입시고나 실거주가 필요없기 때문에 법인이나 기업체, 혹은 다른곳에 거주지가 있고 임시로 거주할경우 좋은 방법입니다.


전세권설정을 한 경우 계약만료일이 지나서 임대인이 보즈금을 돌려주지 않을 경우에는 경매를 직접 신청할 수 있다는 점이 강점입니다.

경매절차에서도 별도의 배당 요구를 해야 하는 확정일자와 달리 별도의 배당요구 없이도 순위에 의해 배당을 받을 수 있는 점도 전세권설정등기가 갖는 효력중 하나입니다.


다만 집주인이 허락을 해야 전세권설정등기를 할수 있기 때문에 집주인이 허락을 하지 않으면 전세권설정등기를 할수 없다는 것을 알고 계시기 바랍니다.





세번째로 전세금반환보증보험이 있습니다.

전세금반환보증보험은 전세계약이 종료되었을때 임대인이 전세금을 돌려주지 않거나 못할경우 그 보증금을 주택도시보증공사나 서울보증보험에서 돌려주는 것입니다.


전세금반환보증보험은 전세권설정과 다르게 임대인의 동의가 필요없습니다.

그리고 주택도시보증공사 또는 서울보증보험에서 가입이 가능하며 전세금액에 따른보증보험료를 내야 합니다.


전세권설정에서는 전입신고와 실거주가 필요없는 반면 전세금반환보증은 전입신고와 실거주가 필수요건입니다.

또한 경매신청권을 주장할수 없습니다. 이유는 보증보험에서 돌려주기 때문에 경매를 신청할 필요가 없습니다.


전세금반환보증보험은 지역에 따라 전세금의 제한이 있기 때문에 확인해보셔야 하고, 전세자금대출을 받은 경우도 가입이 제한될 수 있으니 미리 확인해 보는 것이 좋습니다.


예전에는 전세금반환보증보험도 임대인의 동의가 필요하여 임차인입장에서는 조금 불편하였지만 지금은 임대인의 동의가 필요없기 때문에 점점 많은 임차인들이 가입하는 중입니다.


이상으로 보증금을 지키기 위한 방법에 대하여 3가지를 알아보았습니다.




그러면 계약기간이 종료되어 보증금을 올렸다면 어떻게 해야 할까요?


그럴경우 기존계약서에 재계약 기간과 보증금의 증액부분, 재계약 작성일자등을 특약으로 별도 기재하여야 합니다.

이때 주의할 점은 기존의 보증금 확인을 위해 최초 보증금 금액을 지우거나 줄을 그어서는 안됩니다.

또한 특약사항이 기재된 기존 계약서에 확정일자를 다시 받아야 합니다.

즉 같은 계약서에 서로 다른 확정일자가 기재되는 것입니다.


만약 계약서를 새로 작성했다면 확정일자를 새로 받아야 합니다. 그리고 기존 계약서는 페기하지 마시고 잘 보관해 두었다가 이전 보증금에 대한 보호 장치로 하여야 합니다.


전세권설정등기 후 추가로 전세보증금을 올렸다면 전세권설정등기 이후 다른 권리가 설정돼 있는지 등기사항전부증명서를 확인해 보아야 합니다. 만약 다른 사항이 추가되지 않았다면 기존 전세권설정등기에 올려준 금액의 증액분만큼 변경등기를 하면 됩니다.

하지만 다른 권리가 추가로 설정되어 있다면 올려준 전세금 만큼 전세권설정등기를 해야 합니다.


전세금반환보증보험은  전세보증금의 일부도 보증가입이 가능하기 때문에 계약 중액분에 대한 계약서 작성후 보증보험을 들 수 있습니다.

가입 후 종전 계약과 동일한 전세보증금으로 묵시적갱신이 이뤄졌다면 임대차보호법상 임대차 존속기간인 2년을 보증기간으로 하여 별도의 갱신 계약서 작성 없이 보증신청이 가능합니다.


소중한 보증금을 지키기 위해서 잘알아두시기 바라겠습니다.


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