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부동산이야기

개발제한구역이란 무엇일까요?

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개발제한구역이란 말을 들어보셨을것입니다.

개발제한구역이 풀려서 누가 부자가 되었더라? 개발제한구역인지 모르고 샀다가 아무것도 못한다더라등등 개발제한구역에 대하여 이야기를 많이들 들어보셨을 것입니다.


그러면 개발제한구역이란 무엇인지와 왜 개발제한구역을 만들었는지 알아보겠습니다.


흔히들 개발제한구역이란 말보다는 그린벨트(green belt)라는 말이 더 익숙할것입니다.

왠지 개발제한구역이라고 하면 딱딱하고 뭔가 접하기 어려운 단어같지만 그린벨트는 그렇지 않은 것기도 합니다.


그럼 개발제한구역이란 무엇일까요?


개발제한구역이란 도시의 무질서한 확장과 확산을 방지하고 도시민들에게 자연환경을 제공함으로써 생활환경을 확보하려는 목적이 가장 큰것입니다.

무분별한 개발에 의한 도시의 파괴와 도시민들의 쾌적한 생활을 지키려는 정부의 노력중 하나라고 볼수 있습니다.



개발제한구역이란 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 용도구역' 중 하나라고 보시면 됩니다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률은 주로 건축법과  그와 관련된 법률들로 규칙이 정해진 법으로서 토지에 관한 법중에서는 가장 위에 있다고 보셔도 될것입니다.


국계법에는 국토를 크게 몇가지 용도로 지정을 하고 있습니다.

개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역, 입지규제최소구역이 그것입니다.

이렇게 용도를 나누는 이유는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 근본 취지인 국토의 균형적인 개발을 목표로 하기때문입니다.

단어만 봐도 뭔가 많은 의미가 있고 어려워 보이지요?


개발제한구역이 지정되거나 해제가 되기위해서는 일반 개인이 신청한다고 가능한것이 아닙니다.

국토교통부 장관이 지정하는 것으로 몇가지 조건이 해당되는 지역에 주민의견청취 등 규정된 절차를 거쳐 국토교통부 장관이 지정하게끔 되어 있습니다.


개발제한구역으로 지정되거나 해제되려면 아래와 같은 조건들이 갖추어져야 합니다.


1. 도시가 무질서하게 확산되거나 또는 인접한 도시가 연결되는 것을 제한할 필요가 있을 때.

2. 도시 주변의 자연화경과 생태계를 보전하고 도시민의 건전한 생활을 확보하기 위함이 필요할때.

3. 국가 보안상 필요로 할때.

4. 도시의 정체성 확보와 적정한 성장관리가 필요할때 등입니다.



만약 개발제한구역으로 지정이 되었다면 어떤일이 발생될까요?

개발제한구역으로 지정된 지역에서는 건축물의 건축과 용도변경, 공작물의 설치 그리고 토지의 형질변경, 벌채, 토지의 분할, 도시계획사업을 할수 없게 됩니다.

물론 허가를 받는 행위와 사업에 대해서는 가능하지만 많은 부분적인 제약이 발생됩니다.


개발제한구역으로 지정이 되면 워낙 제한이 많고 실 토지의 소유자들이 얻는 피해가 많기 때문에 관할 시도지사는 개발제한구역을 지정할 때는 해당 지역의 주민지원사업 등을 포함하는 5년 단위의 개발제한구역관리계획을 수립하여 종합적으로 관리를 해야 합니다.

그 목적이 달성된 경우 규정에 따라 조정, 해제할 수 있습니다.


개발제한구역이 해제되면 어떻게 될까요?

당연히 해제된 지역의 지가가 상승하고 주변토지의 지가또한 상승하게 됩니다.

현재 우리나라에서는 개발제한구역이 총량제로 관리되어 있습니다.

총량제라 함은 일정부분의 개발제한구역을 해제하면 다른 곳에 같은 크기의 개발제한구역을 지정해야 한다는 의미입니다.



개발제한구역을 해제할 때는 분명한 명분이 있어야 합니다.

통상적으로 자연환경보존을 위해서 도는 국민임대주택과 같은 공익의 이익을 위하여 개발제한구역을 해제하는 경우들이 있습니다.

어느 특정집단이 개발제한구역의 해제로 인하여 이익을 얻거나 불리하게 되면 안되기 때문입니다.


이상으로 개발제한구역에 대하여 알아보았습니다.

개발제한구역은 공익을 위해서 지정할수도 있고 해제할수도 있는 지역입니다.

만약 토지투자를 계획하고 있는지역이 개발제한구역이라면 좀더 신중한 선택을 하시기 바랍니다.

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