보증금 미반환에 대한 주택임대차분쟁조정문제에 대하여

임대차계약을 체결하고 계약기간이 종료되면 보증금을 돌려받고 계약이 종료됩니다.

하지만 임대인의 사정에 의하여 보증금을 돌려받지 못하는 경우들이 많이 있습니다.

오늘은 그럴 경우에 주택임대차분쟁조정위원회에서는 어떻게 하는지 알아보겠습니다.

1. 사건의 개요.

신청인(임차인)과 피신청인(임대인)은 서울 금천구 소재 주택에 관하여 보증금 190,000,000원, 기간 2016년 9월 2일부터 2년간으로 정하여 임대차계약을 체결하였습니다.

신청인은 계약 기간 만료 1개월 전에 피신청인에게 계약을 갱신할 의사가 없음을 통보하였습니다.

피신청인은 계약 만기까지 보증금의 일부를 선반환한 뒤 2018월 9월 말까지 나머지를 반환하겠다고 하였고, 이에 신청인은 이사할 곳을 구하여 새로 임대차계약을 체결하였습니다. 

피신청인은 위 약속대로 계약 만기일에 보증금의 일부인 10,000,000원을 반환하였습니다.

그러나 이후 신청인이 나머지 보증금을 언제 반환할 것인지 묻자, 피신청인은 아직 후속 임차인을 구하지 못했기 때문에 확답할 수 없다고하였습니다. 

이에 신청인은 잔여 보증금 180,000,000원을 조속히 반환받고 그 반환이 지체됨에 따른 지연손해금을 지급받기 위하여 조정을 신청하였습니다.

2. 조정 과정.

신청인은 조정 절차 진행 중 법원에 주택임차권등기명령을 신청하였고, 2018년 9월 30일 목적물에 가구 일부를 남겨둔 채 새로 임차한 집으로 이사하였습니다. 

피신청인은 2018년 11월 30일까지 잔여 보증금을 반환하겠다는 의사를 밝혔습니다.

신청인은 위 반환 기일에는 동의하나, 보증금 반환 지체에 따른 지연손해금은 자신이 목적물로부터 퇴거한 다음날인 2018년 10월 1일부터 기산하여야 한다고 주장하였습니다.

신청인은 또한, 임차권등기와 관련한 비용 전액을 피신청인으로부터 지급받고자 하였습니다.

관련 법리에 의하면, 임대차계약의 종료에 따른 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 목적물 반환 의무는 서로 동시이행의 관계에 있으므로(대법원1990. 12. 21. 선고 90다카24076 판결 등참조), 임차인이 목적물을 반환하였음에도 불구하고 임대인이 보증금을 반환하지 않은 때에는 목적물 반환일 이후부터 보증금 반환 지체에 따른 지연손해금이 발생합니다.

이 사건에서 신청인은 2018년 9월 30일 목적물에서 퇴거하기는 하였으나 내부에 가구를 남겨둔채 형식적인 점유를 유지하고 있는 상황이었으므로, 그 다음날부터 지연손해금이 발생한다고 보기는 어려울 것으로검토되었습니다. 

다만, 피신청인도 신청인이 이미 목적물을 전혀 사용·수익하지 않고 있으며 피신청인이 당초 약속을 지키지 못하여 보증금 및 목적물의 상호 반환이 지체되고 있다는 점을 고려하여 2018년 10월 1일부터 지연손해금을 기산하는 데 동의하였습니다. 

주택임대차보호법은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 등기와 관련하여 든 비용은 임대인이 부담하도록 규정하고 있는바(같은 법 제3조의3 제8항), 피신청인이 그 비용을 지급하도록 함이 마땅할 것으로 판단되었습니다.

위와 같은 과정을 거쳐 양 당사자 사이의 보증금 및 목적물 반환 기일, 보증금 반환 지체에 따른 지연손해금의 범위, 주택임차권등기 문제 등에 관하여 원만히합의에 이를 수 있도록 유도하였다.

3. 결과.

피신청인은 2018년 11월 30일까지 신청인에게 잔여 보증금 180,000,000원과 이에 대하여 2018. 10. 1.부터 위 반환 기일까지는 연 5%,2018. 12. 1.부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금 및 주택임차권등기명령신청 비용 297,000원을 지급하고, 신청인은 같은 일자까지 목적물을 반환하기로 합의가 성립하였습니다. 

또한, 신청인은 위 금원을 지급받은 뒤 피신청인의 비용으로 주택임차권등기명령신청을 취하하기로 하였습니다.