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부동산이야기

전월세 신고제도의 도입논란에 대하여

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최근 전월세신고제도 도입에 관한 논의가 부동산시장에 이슈로 등장하고 있습니다.

전월세신고제도는 소비자가 부동산에 대한 전월세계약을 체결하게 되면 임대차정보를 정부에 신고하도록 의무화하는 제도입니다.


전월세신고제도와 비슷한 취지로 도입된 부동산거래신고제도는 2006년 1월부터 시행되었습니다. 

실거래가신고제도가 시행되기 이전에는 실거래가보다 낮게 신고하여 거래당사자가 취득세나 양도소득세를 절세하는 거래관행이 있었습니다.


이에 노무현정부는 실질과세를 실현하기 위하여 실거래가신고제도를 도입하였습니다. 

실거래가신고제도를 도입할 때에도 많은 논란이 있었습니다. 

2003년 9월에 입법예고를 하였으나, 과도한 세금부담 증가에 따른 거래강사자의 반발과 신고의무를 부담하는 개업공인중개사들의 저항에 부딪혀 2005년 6월에야 통과하는 산고를 겪었습니다. 


그런데 최근 언론보도에 따르면 정부에서 부동산 전월세 임대차도 부동산매매거래처럼 실거래가를 파악할 수 있도록 전월세 신고제도를 도입하는 방안을 검토하고 있다고 합니다.

현재도 임대인이 임대사업자로 등록한 경우에는 신고의무가 있고, 9억원 이하 주택을 임대하는 1주택자나 전세임대를 하는 2주택자는 신고의무가 없습니다.



하지만 부동산전월세 신고제도가 도입되면 모든 부동산임대차에 대한 신고가 의무화될 것입니다.

물론 신고대상에 대한 범위를 어디까지 할 것인지? 신고의무자를 누구로 할것인지? 아직 논의단계이겠지만 많은 논란이 예상됩니다.

실거래가 신고제도도 도입할 당시에는 부동산의 매매계약만 대상이었다가 법개정을 통하여「택지개발촉진법」, 「주택법」등에 따른 부동산에 대한 공급계약을 통하여 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위 및「도시 및 주거환경정비법」제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제29조에 따른 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위도 신고대상에 포함되었습니다. 


실거래를 신고하는 기간도 정부의 의지나 시장상황에 따라 60일 또는 30일로 오락가락하고 있습니다. 

법률도 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률에 포함되었다가 공인중개사법이 만들어지면서 분리되었습니다. 

따라서 전월세신고 제도를 도입하기 전에 신고대상범위에 대한 문제, 신고의무자에 대한 문제, 부동산시장에 미치는 영향 등 다양한 난제들이 있기 때문에 제도도입에 대한 심각한 고민이 필요합니다.


각설하고 전월세신고제도의 도입을 찬성하는 입장에서 보면 임대차시장의 거래투명성을 확보할 수 있고, 임차인의 임차보증금 보호에 기여할 수 있는 장점이 있다고 주장할 수 있습니다. 

그리고 공평과세를 통한 세수 확보 및 임대차정보 수집을 통한 정확한 정보는 정부 정책수립의 기초자료로 활용할 수 있습니다. 

그러나 제도도입을 반대하는 입장에서는 임대인과 임차인에 대한 개인정보의 과다한 노출, 임대 대상 부동산의 과세에 따른 임대부동산의 공급축소, 이에 따른 임대료 상승, 임대인의 과세부담에 따른 임대료 상승(조세전가의현상)이 나타날 수 있다고 주장합니다.



따라서 정부에서는 전월세신고제도를 도입하더라도 국민들의 저항, 임대료 상승 부작용, 신고의무자의 과도한부담 등을 충분히 고려하여 제도를 도입을 하여야 할 것입니다.


첫째, 임대차거래당사자의 저항에 따른 설득이 선행되어야 합니다. 

지난 부동산거래신고제도를 도입할 때에도 3년여의 논란이 있었습니다. 

전월세신고제도도 임대인의 저항이 만만치 않을 것입니다. 

따라서 국민의 입장에서 국민적 합의를 이루어내기 위하여 노력하여야 할 것입니다.


둘째, 조세전가의 문제입니다. 

부동산의 경우에는 일반 경제재와 달리 조세전가의 현상이 나타납니다. 

임대인의 조세부담이 증가하게 되면 임대인은 조세를 본인이 부담하는 것이 아니라 임차인에 전가하게 되고, 이는 임대료의 상승으로 이어지게 됩니다. 

이러한 부동산 임대시장의 부작용을 최소화할 수 있는 제도적 장치가 필요합니다.


셋째, 부동산임대시장의 불안정입니다.

부동산시장은 수요와 공급에 의하여 움직이게 됩니다. 

그런데 임대인에게 조세부담이 과중하게 되면 임대부동산의 공급이 줄어들게 됩니다. 

공급이 감소하게되면 수요의 증가로 이어져 임대료가 상승하게 되고, 부동산 임대차시장이 불안하게 됩니다. 

이에 대한 대책도 필요합니다.


마지막으로 부동산거래신고제도와 같이 전월세신고의무를 부동산임대시장의 중추적 역할을 담당하고 있는 개업공인중개사에게 부여하게 된다면, 의무만 강요할 것이 아니라 이에 대한 인센티브를 부여하여야 할 것입니다. 

예를들어 대상 부동산을 중개하는 개업공인중개사에게는 주택임대차, 상가임대차현황을 파악할 수 있는 권리를 부여하여 부동산거래사고를 예방할 수 있도록 해주어야 할 것입니다. 


이렇게 개업공인중개사에게 임대차조사권원을 부여하게 되면, 대상 부동산에 대한 권리분석을 정확하게 할 수 있습니다. 

이로 인하여 부동산거래사고가 감소하게 되고, 임차인은 임차보증금을 안전하게 돌려받을수 있어 임차인의 보호에도 도움이 될것입니다.

현재는 개업공인중개사에게 주택임대차, 상가임대차의 현황을 파악할 수있는 권리가 없기 때문에 임차인에게 완전한 권리분석 서비스를 제공할 수없는 제도적 맹점을 지니고 있습니다.



전월세신고제도는 기본적으로 과세의 형평성 제고를 위한 과세정보의 획득에 목적을 두고 있습니다. 

물론 임대차시장의 투명성 확보와 임대차정보의 획득을 통한 정책의 효율성을 제고할 수 있다는 명분을 내세우지만 궁극적인 목표는 임대소득에 대한 과세를 통하여 공평과세를 실현하겠다는 것입니다. 


물론 전월세정보가 공개되면 임차인에게는 임대정보분석을 통한 적정임차료의 추정이 가능하고, 임대인의 입장에서는 안전한 임대차계약을 통한 사기계약 등을 예방할 수 있습니다. 

정부에서도 임대차에 대한 정보를 구축하여 임대차시장을 모니터링할 수 있고, 문제가 발생하기전에 선제적 대응을 통하여 효과적인 부동산정책을 시행할 수 있는 장점이 있습니다.


최근 국토교통부자료에 따르면 전국에 임대추정 주택수는 6,918,806개이고, 이 중에서 공부상 임대료를 파악할 수 있는 주택수는 1,870,782개입니다. 공부상 임대료에 대한 정보가 없는 주택수는 5,048,024개로 파악하고 있습니다. 

결국 임대추정 주택 중 임대료 파악이 가능한 주택수는 27%정도 되는 것으로 추정하고 있습니다. 


그런데 일반적으로 주택임대차는 주택임대차보호법에 의하여 임차보증금을 보호받기 위하여 임차인들이 확정일자를 받는데 27%정도만 확정일자를 받고 나머지는 확정일자를 받지 않는다는 것으로 해석할 수 있는데 납득하기 어려운 통계자료이기도 합니다.

정부에서는 전월세신고제도를 도입하고자 할 때에는 전술한 문제점들을 종합적으로 검토하여 도입여부를 신중히 선택하고, 도입하더라도 전월세신고 제도 도입에 따른 부작용을 최소화시킬수 있는 제도적 장치를 마련하여야 할것입니다.

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