상가임차인의 계약갱신거절권에 대하여

상가임차인에게 계약갱신거절권이 있는지를 두고 논란이 있어서 이 부분을 대한 입법적 해결이 필요하다는 지적이 나오고 있습니다. 

서울 강남의 한 건물소유 자인 A는 2016. 4.경 B에게 보증금 5,000만원, 차임 및 월 관리비 400만원으로 하는 임대차계약을 체결하면서, 임차기간을 2016. 5. 1.부터 2017.4. 30.까지로 정하였습니다. 

그러면서 임대차계약서에는‘임대인 또는 임차인이 기간만료 3월 전까지 본 임대차계약의 종결 또는 조건변경의 의사를 명시한 서면통지를 하지 않는 경우 임대인은 본 임대차계약과 동일한 조건으로 임대차계약을 12개월 단위로 연장한 것으로 간주하고, 임대차계약이 갱신된 경우 임차인이 서면으로 해지통보를 한 날부터 3개월 되는 날을 계약 종료일로 한다.’는 약정이 포함되어 있었습니다.

한편 B는 2016. 7. A에게 임대차계약에 따른 보증금반환채권을 C에게 양도했다고 통지했습니다. 

이후 B는 임대차계약상 임대차기간이 종료되기 전인 2017. 3. 23. A에게 ‘부득이 폐업을 하게 되어 더 이상 임대차기간을 연장할 수 없으니 임대차기간 만료일인 2017. 4. 30. 보증금을 반환해 달라’는 내용증명을 발송하였습니다.

이에 A는 B에게‘기간 만료 3월 전에 해지 통보를 하지 않았으니 임대차계약의 내용에 따라 이전과 동일한 조건으로 이미 임대차계약이 12개월 연장된 것으로 간주되고, B가 한 해지통보는 내용증명을 받은 날부터 3개월후인 2017. 6. 26. 효력이 발생한고 주장하였습니다. 

또한 B는 보증금반환채권을 C에게 양도하여 임대차보증금에 대한 권리가 없으므로, C에게 해지효력 발생일인 2017.6. 26.까지의 차임 등의 비용을 공제한금액을 반환하겠다.’고 주장하였습니다.

이후 A는 보증금에서 5월분 차임과 6. 1.부터 6. 26.까지의 차임 및 미납 전기요금 등 비용을 공제한 나머지 보증금을 공탁하자, B는 A의 주장의 계약 내용은 상가건물임대차보호법(이하‘상임법’이라 한다)상 임차인에게 불리한 것으로 무효라고 주장하며 부당이득 반환 청구소송을 청구하였습니다. 

그러자 제1심은 원고 전부승소 판결을 선고하였으나, 항소심은 상임법이 임차인의 계약 갱신거절권에 대한 규정이 없고, 상임법상 묵시적 갱신 규정이나 임차인 보호의이유로 위 약정의 효력을 인정하여 임차 기간의 종료시점을 2017. 6. 23.이라고 판단하면서 A의 비용공제 주장도 인정하였습니다. 

이와 같이 견해가 엇갈리는 상황에서 대법원은 B의 상고이유서 제출기간 도과를 이유로 상고기각을 선고함에 따라 이에 대한 최종판단이 없는 상황이 발생하게 된 것입니다.

한편 위 항소심 판단은 주택임차인과는 달리 상가임차인은 계약갱신을 원치않더라도 사전에 임대인과 갱신거절권행사 가능 기간 등을 명시하는 약정을하지 않으면 임대차계약 종료 전에 계약갱신을 거부할 수 없다는 것입니다. 

그 이유는 주택임대차보호법(이하‘주임법’이라 한다)과는 달리 상임법에서는 임차인의 갱신거절권 관련 규정이 없기 때문입니다. 

즉 주임법 제6조 제1항은‘임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시임대차한 것으로 보기 때문입니다. 

임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.’라고 규정하고 있는데 위 조항 후단 규정이 임차인의 계약갱신 거절권의 근거 규정입니다.

그러나 상임법 제10조에서는 계약갱신요구권을 규정하면서도 주임법 제6조 제1항 후단과 같은 규정을 두지 않았기 때문에 이런 논란이 발생한 것입니다. 

상임법상 상가임차인은 임대차계약에서 임대차기간 만료 전 임차인의 계약갱신거절권 내지 해지권 규정은 당사자 사이에 별도의 약정이 없으면 인정되기 어렵습니다. 

결국 이런 약정이 없으면 임차인은 계약이 갱신된 후에나 해지권을 갖게 되고, 그나마 임대인이 그 해지를 통고를 받은 날부터 3월이 경과해야만 해지의 효력이 발생하기 때문에 원치 않더라도 3월분의 차임 등을 내야 합니다.

이러한 문제는 상임법 제정당시부터 임차인보호를 위해 임대인의 횡포를 막는 것에만 급급하였고, 임차인은 무조건 계약 갱신을 원할 것이라는 전제하에 출발했기 때문으로 추측됩니다.

이에 대하여 일부 견해는 상임법 제10조 제4항은 임대인이 계약갱신거절의 통지를 하지 않는 경우 임대차가 갱신된다는 것을 규정하고 있을 뿐이고 임차인의 계약갱신거절권 자체를 부정하는 것으로 해석할 수 없다고 주장하고있으나, 명문의 규정이 없는 상태에서 상가 임차인에게 주택임차인과 같은 계약갱신거절권이 당연히 인정된다고 해석하기 어렵고, 묵시적 갱신에 대해 약정을 하였다면 그 약정을 인정해 주는것이 사적자치의 원칙에 부합하며, 묵시적 갱신이 된 경우에도 상임법 제10조가 주임법 제6조의 2와 같은 임차인의 갱신거절권 규정을 두고 있지 아니한 점 등을 근거로 상가임차인의 계약갱신거절권을 인정하기 어려우므로 이를 입법적으로 해결해야 한다는 견해가 타당하다고 보입니다.

따라서 앞으로 상가 임차인은 임대차계약을 체결할 때 별도의 계약갱신거절권 약정을 두어야 합니다. 

그래야 상가임차인은 임대차 기간 만료에 따른 종료를 주장할 수 있고, 임대인에게 부당한 차임 등의 지급을 막을 수 있습니다.