본문 바로가기

주택이야기

소액임차인이란?

반응형


아무것도 하기 싫을때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.



지난시간에는 확정일자와 대항력등에 대하여 공부를 해보았습니다.

도움이 되셨는지 모르겠네요.

오늘부터는 소액임차인에대하여 알아보겠습니다.

소액임차인의 정의부터 소액임차인의 우선변제등 다양한 경우의 예를 들어 시작해보려고 하니 천천히 잘읽어주세요.


* 소액임차인이란?


소액보증금 중 일정액에 관하여 선순위 담보권자보다도 우선하여 임차주택(대지포함) 매각대금의 1/2의 범위 내에서 배당을 먼저 받을 권리가 있는 임차인입니다. 다만 근로기준법 제30조의 2항 소정의 임금우선채권과는 같은 순위로 배당을 받습니다.



* 소액임차인의 우선변제권 행사요건


문) 소액임차인으로서 우선변제권을 행사하기 위하여는 어떠한 요건을 갖추어야 하는지요?


답) 소액보증금에 해당해야 되고 이외에 다음 두가지 요건을 갖추어야 합니다.

첫째 주택의 인도 및 주민등록(대항요건)을 경매신청기입등기 전까지 갖추고 이를 매각기일까지 계속 유지하여야 합니다. 

임차인의 보증금 중 일정액이 주택 가액의 2분의 1에 초과하는 경우에는 주택 가액의 2분의1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있습니다. 

그리고 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고 각 소액보증금의 합산액이 주택 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 각 소액보증금의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 일정액의 비율로 그 주택의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 소액보증금으로 보게 됩니다. 

둘째 매각기일 이전에 임차주택에서 다른 곳으로 이사 가거나 주민등록을 전출함으로써 대항요건을 상실하거나, 임차주택이 매매 등 법률행위에 의하여 양도된 경우에는 대항력의 유무만 문제되고 우선변제권은 인정될 여지가 없습니다.


문) 주택의 경우 소액임차인의 최우선변제권은 언제 발생하는것인가요?


답) 대항력이 생긴때, 즉 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날 오전 영시에 발생합니다. 상가건물의 경우도 같은 것으로 해석할 수 있습니다.


문) 대지에 근저당설정등기한 후 건물이 신축되고 이건물을 임차한 소액임차인은 대지에 대하여도 우선변제권이 있는지요?


답) 우선변제권을 인정받을 수 없습니다.


* 처와 남편 명의로 소액임대차계약서가 별도로 작성된 경우 소액임차인 판단기준.


문) 저는 본인과 처 명의로 각각 별도의 소액보증금 주택임대차 계약서를 작성하였으나 실제로는 하나의 주택에 함께 살고 있습니다. 이러한 경우에도 저와 처가 각각 소액임차인으로 보호받을수 있는지요?


답) 귀하의 경우는 귀하와 처를 1인의 임차인으로보아야 하므로 소액임차인으로 각가 보호를 받을 수 없습니다. 왜냐하면 하나의 주택에 임차인이 2인 이상인데 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 1인의 임차인으로 보아 각 보증금을 합산한 금액을 기준으로 소액보증금에 해당하는지 여부를 판단하여야 하기 때문입니다.



* 보증금을 소액으로 감액한 경우 소액임차인 보호여부.


문) 저는 처음 주택임대차계약체결 당시에는 임대보증금액이 1억이었는데 임대게약을 갱신하면서 임대인과 합의하여 보증금액을 5천만원으로 감액하였습니다. 이러한 경우에도 소액임차인으로 보호를 받을 수 있는지요?


답) 만일 귀하가 보증금액수를 위와 같이 감액할 당시에 임차주택에 관하여 경매신청기입등기가 경료되지 안니하였다면 경매절차가 개시되더라도 귀하는 소액임차인으로 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 만약 소액임차인의 특혜를 받기 위한 목적으로 경매신청기입등기 이후에 소액보증금으로 감축하는 계약을 체결한 것이었다면 소액임차인으로 보호를 받을 수 없습니다.


* 처분금지가처분 후의 소액임차인에 대한 우선배당 여부.

 

문) 근저당권이 설정됭 주택의 소유자인 을이 병에게 이전등기를 마쳤습니다. 

그 후 을의 채권자인 갑이 사해행위취소를 원인으로 하여 병에 대하여 소유권이전등기의 말소등기청구권을 피보전권리로 하여 처분금지가처분을 하였습니다. 그 후 임차인 정이 병과 임대차계약을 체결하였습니다. 


위 주택에 대하여 근저당권자가 담보권실행을 위한 경매신청을 하였는데 위 임차인 정이 배당요구를 하였고 갑이 사해행위취소소송을 토하여 병 명의의 이전등기를 말소한 다음 을에 대한 집행권원으로 배당요구를 하였습니다. 

위 사안에서  처분금지가처분이 된 주택을 임차한 임차인에 대한 소액보증금을 우선으로 배당하여 줄수 있는지요?


답) 소액임차인의 우선배당도 대항력을 갖출경우에만 가능한 것입니다. 

그런데 대항력 있는 임대차는 달리 말하면 주민등록의 이전과 주택의 인도를 등기에 갈음하여 등기가 없어도 등기한 임대차와 같이 취급하자는 것이지 등기한 임대차나 저당권보다 더 보호하자는 것은 아닐 것입니다. 


처분금지가처분의 경우 가처분명령주문에서 금지하는것의 대표적인 것이 양도, 저당권, 전세권, 임차권의 설정이라 할 수 있습니다. 

이러한 가처분 이후에 등기된 임대차가 있다면 물론 가처분에 위배되는 처분행위가 됩니다. 그렇다면 주택임대차보호법상의 소액임대차라고 하더라도 가처분에 위배된다고 보아야 할 것 입니다. 

그러므로 가처분 이후에 대항력을 갖춘 소액임대차는 우선배당을 받을 수 없을 것으로 보입니다.



반응형
그리드형(광고전용)