부동산공시가격 논란에 대하여

최근 정부에서 발표하는 부동산공시가격에 대하여 많은 논란이 일어나고 있습니다.

첫째는 인상비율이 예전에 비하여 너무 높다는 것이고,  둘째는 공시가격에 대한 기준이 명확하지 않아 고무줄가격이어서 신뢰할 수 없다는 것입니다.

이로 인하여 공시가격에 대한 신뢰성과 형평성에 대한 문제가 제기 되고 있습니다.

정부는 2019년 표준지 공시지가를 지난해보다 9.4% 상승한 것으로 발표하였습니다.

‘공시지가’란 합리적이고 일관성이 있는 지가정보체계를 세우기 위해 부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 산정해 공시되는 토

지의 가격입니다.

이러한 공시지가의 기준일은 원칙적으로 1월 1일이며, 현시가의 70~80% 정도 반영해 단위 면적당 가격을 평가합니다.

또한, 전국 표준 단독주택은 올해 1월1일 기준으로 단독주택 22만가구의 공시가격을 조사한 결과 지난해보다 평균 9.13% 상승하였고, 이를 기준으로 평가한 개별단독주택은 올해 1월 1일을 기준으로 산정한 개별 단독주택 396만가구의 공시가격 변동률은 지난해 대비 5.12% 상승하였다고 발표하였습니다.

올해 공동주택 공시가격(안)의 변동률은‘18년 5.02%에서 약 0.3%p 상승한 5.32%입니다.

공시가격이란 지방자치단체와 국세청이 부과하는 재산세등 각종 조세 부과의 기초자료로 활용하기 위해서 만든 가격으로 개별단독 주택 공시가격과 아파트, 다세대 연립주택 등의 공동주택 공시가격이 있습니다.

개별 단독주택 공시가격은 매년 국토교통부 장관이 결정·공시하는 표준단독주택 가격을 기준으로 시장 군수·구청장이 조사한 개별주택의 특

성과 비교표준단독주택의 특성을 상호·비교해 산정한 가격에 대해 한국감정원의 검증을 받은 후 주택 소유자등의 의견수렴과 시·군·구 부동산가격 공시위원회의 심의를 거쳐 시장·군수·구청장이 결정 공시하는 가격을 말합니다.

그런데 개별단독주택 공시가격이 국토교통부가 산하 공기업인 한국감정원을 통하여 조사한 올해 서울 주요자치구의 표준단독주택 공시가격 상승률보다 관할 지방자치단체가 조사한 개별단독주택 공시가격(예정안) 상승률이 5%포인트 이상 낮게 나타나면서 신뢰성과 형평성에 대한 논란이 제기되고 있습니다.

이러한 공시지가에 대한 논란은 기본적으로 토지는 감정평가사가 평가하고, 공동주택은 국토교통부 산하기관인 한국감정원이 담당하고 있어 공시가격의 산정주체가 이원화되어 있기 때문입니다.

그리고 표준단독주택 공시가격은 한국감정원이 담당하고 있고, 개별단독주택 공시가격은 지방자치단체가 담당하고 있기 때문이기도 합니다.

따라서 정부에서는 하루빨리 부동산 공시가격제도에 관한 제도개선을 통하여 정부정책에 대한 신뢰도를 제고하고, 부동산가격의 형평성을 제고 하여 국민의 불편을 최소화하여야 할것입니다.

부동산 공시가격제도 적정가격에 대한 논란 어떻게 해야할까요?

첫째, 부동산공시가격을 일시에 재산정을 통한 적정가격을 도출하여 시장가치 수준으로 현실화 할 필요가 있습니다.

물론 급격한 현실화율로 인한 국민들의 부담을 최소화하여야 합니다.

과세세율의 조정, 기타 제도의 부동산공시가격 반영비율의 조정 등이 선행되어야 합니다.

1989년 다원화되어 있던 지가체계를 공시지가로 일원화되고, 2005년부터 단독· 공동주택의 가격을 공시하고 있습니다.

그런데 적정가격과의 괴리 때문에 신뢰도에 문제를 제기하고 있습니다.

따라서 일시에 전국의 모든 부동산에 대한 가격을 재산정하여 소유자가 공감할 수 있는 가격산정이 필요합니다.

공시가격은 과세와 복지, 부담금 등 60여 개의 행정 목적으로 활용하는데 올해는 시세를 반영한 공평 과세를 위하여 대폭 상향 조정했다고 설명하면서, 공정함을 강조해 소위 부자들만 많이 올리고 대부분은 시세변동률 이내에서 결정했다고 했다고 설명하니까 형평성의 문제를 제기하는 것입니다.

둘째, 부동산공시가격의 참여 주체를 다양화할 필요가 있습니다.

표준지 공시지가나 표준주택의 평가는 전문자격사나 공적기관에서 평가를 하여야 하지만, 개별 공시지가나 개별주택 가격은 다양한 분야의 전문가들이 참여하여 결정하는 시스템을 도입할 필요가 있습니다.

공적기관이 공시가격 결정권을 독점하니까 정부의 방침이나 이념에 의해 결정되는 고무줄 공시가격이라는 비판이 나오고 있습니다.

실제‘부동산 가격공시에 관한 법률’에서도 부동산 공시가격은‘통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이뤄지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격’이라고 정의하고 있습니다.

감정평가사의 개인적 판단의 개입을 최소화하고, 데이터 신뢰성을 검증하는 제도적 시스템을 갖추어야 할 것입니다.

예를 들어 부동산가격공시위원회는 위원장을 포함한 20명 이내의 위원으로 구성하는데 대학에서 토지·주택 등에 관한 이론을 가르치는 조교수 이상으로 재직하고 있거나 재직하였던 사람, 판사, 검사, 변호사 또는 감정평가사의 자격이 있는 사람, 부동산 가격공시 또는 감정평가 관련 분야에서 10년 이상 연구 또는 실무경험이 있는 사람으로 구성하는데 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이뤄지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 판단할 수 있는 전문가가 있는지 의문입니다.

시·군·구부동산가격공시위원회도 마찬가지입니다.

지역주민, 개업공인중개사 등 시장가격에 정통한 전문가들의 참여가 가능토록 문호를 개방하여야 가격에 대한 신뢰성을 확보할 수있을 것입니다.

결론적으로 부동산공시가격제도는 적정가격에 대한 논란, 대상 부동산 간에 형평성 문제, 가격산정 주체들 간(한국감정원과 감정정평가사)의 갈등, 결정시스템에 대한 논란, 지역 간 형평성에 대한 문제, 결정과정 등의 정보공개에 대한 문제 등을 종합적으로 검토하여 국민들이 공감할 수 있는 부동산 공시가격제도로 개편해야 합니다.