부동산 경매후 배당순위에 대하여

부동산을 담보로 은행이나 금융기관, 기타 개인 채권자에게 돈을 빌리고 갚지를 못하면 그 상대방은 이 부동산에 대하여 경매를 진행합니다.

경매를 진행하여 그 낙찰받은 대금을 원하기 때문입니다.

하지만 은행이나 금융기관, 또는 개인 채권자들이 너무 많을 경우 이들은 각자 순서에 따라서 경매 낙찰대금을 나누어 가져야 합니다.

그런데 과연 이럴경우 어떤 방식으로 경매 낙찰 대금을 나누어 가져야 할까요?

무조건 금액이 많다고 많이 가져가는것도 아니고 적다고 다 가져가는것도 아닙니다.

일정한 순서에 의하여 가져가는 것이기 때문에 이번시간에는 경매후 배당순위에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

경매가 진행되고 낙찰이 되었을경우 가장 먼저 공제되는 것이 경매를 진행하는데 쓰여진 경매집행비를 공제합니다.

그 다음으로는 낙찰된 부동산을 보존하고 개량을 하는데 쓰인 필요비와 유익비가 공제되는 것입니다.

이 필요비와 유익비는 민법에서 정한자, 즉 본 저당부동산을 취득하게된 제3취득자, 임차권자, 유치권자, 점유권자입니다.

그리고 그 다음 순위로는 경매대상 부동산의 근로자 임금과 임차인의 보증금이 공제되는 것입니다.

여기서 말하는 임차인의 보증금이란 것이 "최우선변제금"입니다.

주택이라면 소액의 임차보증금, 상가라면 임차보증금, 그리고 최종 3개월 동안의 근로자에게 줄 임금, 최종 3년치에 해당하는 퇴직금, 그리고 각종 재해보상금이 최우선 변제금에 해당되는 내용입니다.

최우선변제금이 지급되고 나면 이제는 세금을 공제합니다.

국세로는 종합부동산세, 증여세, 상속세등이 있습니다.

지방세로는 재산세, 지방교육세, 자동차세등이 있습니다.

세금을 공제하고 나서 일반조세채권을 공제합니다.

경매의 원인이 된 저당채권보다 먼저 모든 세금을 내야합니다.

그리고 난 다음에 산재보험, 고용보험, 건강보험, 국민연금등 공과금을 공제합니다.

이 공과금 역시 저당채권보다 앞서서 공제가 됩니다.

이렇게 많은 것들을 공제하고 나면 이제야 경매 집행이 되게 된 저당채권이 공제가 될 차례입니다.

여기에는 근저당권, 담보등기, 전세권, 확인일자부 등기된 임차권이 들어갑니다.

물론 이것들의 순위는 설정된 날짜를 기준으로 합니다.

설정된 등기 날짜가 같다면 접수번호로 순위를 정합니다.

최우선변제권에서 변제되고 남은 일반 임금채권과 퇴직금은 위 순서가 다 끝나고 나서야 공제되며, 그 다음이 저당 채권보다 날짜가 늦은 일반 조세채권, 그 다음이 저당채권보다 늦은 공과금입니다.

그리고 마지막으로 공제되는 것이 일반채권의 배당을 받는 것입니다.

일반채권은 서로 순위를 정하지 않고 동일하게 취급이 됩니다.

그렇기 때문에 위의 모든것을 공제하고 남은 금액을 나누는 것입니다

만약 배당금이 10억이고 가압류권자가 4명이며, 각자 받을 금액이 5억씩이라고 해도 한사람당 2억5천만원씩 배당을 받는 것입니다.

이해가 가시나요?

쉽게 처음부터 순서를 정리해 보겠습니다.

경매 낙찰후 배당받는 순서.

1순위 : 경매 집행비.

2순위 : 필요비와 유익비.

3순위 : 최우선변제금.

4순위 : 국세 및 지방세.

5순위 : 일반조세채권.

6순위 : 공과금.

7순위 : 저당채권.

8순위 : 최우선변제금 외 일반 임금채권 및 퇴직금.

9순윈 : 저당채권보다 늦은 일반 조세채권.

10순위 : 저당채권보다 늦은 공과금.

11순위 : 일반채권 안분.

쉽게 이해가 가셨는지 모르겠네요.

경매만 신청하면 내 빌려준 채무에 대하여 쉽게 해결을 할수 있을줄 알았는데 복잡한가요?

하지만 이렇게 11순위까지 꽉 차있는 경매는 많지가 않습니다.

물론 복잡한 관계가 있을수도 있습니다.

그렇기 때문에 경매 진행시에도 이런 이해관계를 잘 따져 보아야 하는것입니다.

읽어주셔서 감사합니다.