저당권? 근저당권? 저당권과 근저당권의 차이가 무엇인가요?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

부동산의 용어중에서는 비슷비슷한 단어들이 참 많이 있습니다.

그중에 하나가 저당권과 근저당권이란 단어가 있습니다.

아마도 부동산에 조금만 관심이 있었다면 많이 들어왔을 것이고 그렇지 않다고 해도 들어보셨던 단어들 일것입니다.

들어보신적은 많지만 저당권과 근저당권의 차이를 정확하게 알고 계신분들은 많지 않으신것 같습니다.

그래서 이번시간에는 저당권과 근저당권의 차이점에 대하여 알아보겠습니다.

저당권이나 근저당권은 채권을 담보로 설정하는 것은 동일하지만 조금의 차이가 있습니다.

그러면 하나씩 알아보겠습니다.

먼저 저당권에 대하여 그 의미를 살펴보면, 채권자가 특정 채권을 담보하기 위해서 제3자로 점유를 옮기지 않고 해당 부동산에 저당권을 설정하는 것을 말하는것입니다. 

저당권이란?  채권자가 채무자 또는 제3자(物上保證人)로부터 점유를 옮기지 않고 그 채권의 담보로 제공된 목적물(부동산)에 대하여 일반 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 약정담보물권(約定擔保物權)(민법 356조 이하).

근저당권이란?저당권의 일종으로서 채무자와의 계속적 거래계약 등에 의해 발생하는 불특정 채권을 일정액의 한도에서 담보하는 저당권.

예를들면 개인간에  돈을 빌려주면서 해당채권을 안전하게 회수할 목적으로 해당 부동산을 담보로 제공토록하여, 만약에 경우에 해당 부동산이 경매로 넘어가더라도 다른 채권자에 우선하여 변제받을 수 있도록 권리가 있음을 설정해 놓는 것입니다.

​나중에 빌려준 돈을 돌려받을 수 없을 때 저당잡아놓은 부동산의 매각대금에서 우선변제받을 목적으로 설정하는 것입니다.

근저당권은 채권을 담보할 목적으로 하는 것은 동일하지만, 계속적인 거래관계에서 발생하고 소멸하는 장래의 불특정 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정액 한도내에서 담보하기 위해서 설정하는 것을 말하는 것입니다. 

통상은 기업과 기업에 납품하는 납품업자간에 만약에 경우를 대비해 안정적 대금회수를 목적으로 월간 거래금액의 증감, 변동을 고려 채권최고액을 설정해 놓는 것이라고 보면 됩니다.​

이 때 우선변제 받을 수 있는 한도액을 채권최고액이라고 말합니다.

이러한 것에 따라 은행에서도 부동산을 담보로 돈을 빌려주면 빌려준에 원금대하여 원금과 이자을 계속 상환하거나 연체이자가 발생하여 빌려준 돈 보다 더 많은 금액을 상환받아야 할 상황도 있어 채권최고액을 빌려준 돈의 120~130% 정도를 설정하는 것도 근저당의 일종이라고 볼 수 있습니다.

 

만약의 경우를 대비해서 해당 본래 채권액보다 높게 설정해 놓는 것인데, 이렇게 근저당권으로 해 놓지 않으면 상황이 변동될 때마다 최초 저당권을 다시 설정해 놓아야 하는 불편함과 비용을 줄일 수 있는 것입니다.

등기부등본을 보면 간혹 은행에서 빌린금액이 1억인데 등기부등본상에는 1억2천으로 기재되어 있는 경가 있습니다.

이러한 채권최고액은 채무자가 책임져야하는 책임한도라는 의미가 아니라 근저당권자가 근저당목적물로 부터 우선변제받을 수 있는 한도액을 의미하는 것이라고 보면 됩니다.

근저당권의 채권최고액에서 피담보채권의 범위는 지연이자가 발생했을 때, 지연된 이자의 1년분에 한정되지 않고 채권최고액 범위내에서 무제한 담보되는 것입니다.

이것은 채권최고액 범위내에서 무제한 담보 되더라도 후순위 채권자에 이익을 해하지 않는 다고 보는 것입니다.

이렇듯 근저당은 금융기관이나 은행에서 개인에게 돈을 빌려줄 때 설정되는 형태라고 보면 되는 것입니다.

원리금균등상환이나 중도 일부상환, 연체 등 지속적 채무변제 관계에 있다는 것입니다.

이에 반해 개인간 채권채무 거래관계 에서는 대부분 저당권을 설정하는 형태로 볼 수 있습니다.

이러한 저당권(근저당권)의 효력은 저당부동산의 부합된 물건과 종물에 미치게 됩니다. 

다만 법률에 특별한 규정이 있거나 설정행위시 다른 약정이 있다면 그렇지 않을 수 있습니다.

그렇지만 토지에 설정된 저당권은 그 토지위에 건물에 까지 영향을 미치지 않는데, 그이유는 건물은 부합물로 보지 않기 때문입니다.

오늘은 부동산거래 있어서 등기사항전부증명서를 떼어 보시다 보면 자주 보게 되시는 저당권과 근저당권 차이에 대하여 이야기 해보았습니다.

알면 쉽지만 모르면 조금 어려울수도 있는 그런 단어들입니다.

이제는 저당권과 근저당이 무엇인지 아시겠지요?

읽어주셔서 감사합니다.