경매와 주택임대차보호법에 대하여

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

지난시간에 임대차계약중 경매가 되면 세입자가 어떻게 해야 하는지에 이야기를 해보았습니다.

이번시간도 계속해서 좀더 알아보겠습니다.

최근 경매물량이 증가하고 있어 경매에 대하여 많은 문의가 들어옵니다.

* 경매와 세입자(경매낙찰과 임차인들의 문제들)

* 살고 있는 집이 경매로 넘어가면?

경매로 살고 있는 집이 넘어갈 경우 임차인들이 가장 걱정하는 것이 보증금을 받을수 있는지 없는지 하는 문제입니다.

보증금을 받는다고 해도 보증금을 전액받는 것인지 아니면 최우선변제금만 받을수 있는건지 다양한 문제들이 있습니다.

이번시간에는 경매와 주택임대차보호법에 대하여 좀더 알아보는 시간을 가지겠습니다.

1. 임대차계약을 맺고 살고 있는데 임대차계약기간이 종료되어 임대인이 보증금을 돌려준다는 말을 듣고 다른 곳으로 먼저 이사를 했습니다.

그런데 임대인이 보증금을 돌려주지 않아서 경매신청을 하려고 하는데 어떻게 해야 하나요?

답변 : 경매의 유형에는 임의경매와 강제경매가 있습니다.

임의경매는 보통 은행에서의 근저당이 설정된 채무자가 채무불이행으로 진행되는 경매를 말하는 것이고, 강제경매는 법원에서 채무자의 부동산을 압류하여 매각한 후 그 대금으로 채권자의 금전채권을 만족시키는데 필요한 절차를 말하는 것입니다.

채권자가 약속된 날까지 채권을 변제받지 못하면 법원에 소송을 제기하여 판결을 얻은 후 집행문 부여 등의 절차를 거쳐 법원에 경매신청을 하면, 법원은 채권자의 경매신청에 따라 경매개시결정을 내리고 동시에 부동산을 압류한 다음에 경매절차에 따라 부동산을 강제 매각하는 것을 말하는 것입니다.

이 경우는 강제경매의 신청으로 임대인 소유의 부동산을 압류한 다음 매각하여 그 매각대금을 가지고 임차인은 임차보증금을 회수할 수 있습니다.

그렇기 때문에 임차인은 소송을 통한 확정판결문이 있어야 경매절차를 진행할수 있는 것입니다.

2. 지역은 서울이고 보증금 3천만원에 월 50만원으로 하는 임대차계약을 하려고 합니다.

그런데 등기부등본을 확인해 보니 2011년도에 대출을 받아서 근저당이 설정되어 있습니다.

집주인 말로는 전입신고를 하고 살고 있으면 보증금 3천만원은 최우선변제금액에 해당이 되기 때문에 3천만원을 다 받을수 있다고 걱정말라고 계약을 하자고 합니다.

임대인의 말처럼 보증금 3천만원을 최우선변제금으로 돌려받을수 있을까요?

답변 : 일단 최우선변제금이란게 무엇인지 부터 알아보겠습니다.

최우선변제금 제도는 임대차 계약시 소액보증금에 해당이 되면 경매낙찰가의 2분의1범위 내에서 선순위 근저당보다 앞서 최우선으로 임차인의 보증금을 돌려주는 제도입니다.

최우선변제금의 기준은 임차한 지역과 입주 당시 최초 근저당 접수일자에 따라 달라집니다.

최초 근저당 접수일이 2011년도라고 하였고 서울지역이라고 하면 소액보증금은 2011년당시를 확인해봐야 합니다.

기준일	지역	보증금의범위	최우선변제금액
2010.07.21~2013.12.31	서울특별시	7500만원 이하	2500만원
	수도권,과밀억제권	6500만원 이하	2200만원
	광역시(군지역 제외),안산시 용인시, 김포시 및 광주시	5500만원 이하	1900만원
	그 밖의 지역	4000만원 이하	1400만원

위의 표에서 2011년도를 확인해보니 서울지역은 보증금 7500만원 이하이고 최우선변제금은 2500만원으로 되어있습니다.

만약 계약을 체결한다고 하면 최우선변제금은 3천만원이 아니라 2500만원인것을 확인할수 있습니다.

최우선변제금을 확인할때 근저당이 언제 설정되어 있느냐를 꼭 확인해봐야 합니다.

근저당설정일에 따라서 최우선변제금액을 받기 때문입니다.

3. 임대차계약을 맺고 살고 있던중 임대주택이 경매로 진행되고 소액보증금의 최우선변제금 중에서도 일부만 배당을 받았습니다.

그런데 임대인의 다른 주택도 경매가 진행중이라고 합니다.

이럴경우 다른 주택의 경매절차에서 나머지 소액보증금에 대한 최우선변제권을 주장할수 있을까요?

답변 : 결론부터 말씀드리자면 최우선변제권을 주장할수 없습니다.

판례를 하나 소개해드리겠습니다.

주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 유지하고 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다면 소액보증금 전액을 배당받지 못하였다고 하더라도 임차인의 최우선변제권은 매각으로 인하여 소멸하는 것이므로 매각 후 새로 설정된 근저당권에 기한 제2경매절차에서 최우선변제권에 의한 배당을 받을 수는 없고 매수인에게 대항하여 이를 반환할 때까지 임대차관계가 존속을 주장할 수 있을 뿐이다.

위 판례로 유추해 보자면 위 질문에 대한 답을 알수 있습니다.

소액임차인은 다른 경매를 통하여 최우선변제권을 주장할수 없게 됩니다.

4. 임대차계약을 맺고 살고 있는 집이 경매진행중이라는 법원의 통보를 받았습니다.

임차인인 저는 경매진행통지에 대하여 무엇을 해야 하는 것인가요?

답변 : 경매가 접수되면 심사를 마치고 각종 조사가 끝나면 법원은 배당요구를 할수 있는 기간을 정하여 채권자에게 권리신고 및 배당요구의 통지문을 발송합니다.

그러면 배당요구 기간 내의 세입자는 임대차 계약서(확정일자가 포함되어 있는 계약서)의 사본, 주민등록등본, 보증금잔액의 채권 계산서를 첨부하여 경매 법원에 권리신고 및 배당요구 신청서를 제출하면 됩니다.

해당 경매사건에 대한 진행과정이 궁금하다면 인터넷 법원경매를 통하여 담당자의 연락처를 파악한 후 연락을 하면 됩니다.

이상으로 경매와 주택임대차보호법에 대하여 알아보았습니다.

주택을 임대하여 살고 있다가 경매가 진행된다는 이야기를 들으면 임차인은 당황하기 마련입니다.

그렇기 때문에 임차인들이 집을 고를때는 등기부등본에 나왔는 근저당이 압류, 대출등에 대하여 잘 확인을 하고 집을 구하는게 좋습니다.