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주택이야기

임대차계약의 여러문제들에 대하여3

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지난시간에 이어서 임대차계약의 문제들에 대하여 계속하여 알아보겠습니다.


* 임차인의 배당금의수령 및 주택인도시기.


문) 경매시 주택은 언제 비워 주어야 하는지요?


답) 경매 매각대금에서 보증금을 수령할 때 건물을 비워주어야 합니다. 실무상으로는 법원에서 배당금을 지급할 때 매수인의 명도확인서 제출을 요구하게 됩니다.(매수인의 인도명령신청이 있는 때는 별도로 판단합니다.)


문) 주택의 경매에서 매각시 임차인은 살면서 배당으로 보증금을 수령할 수있는지요?


답) 원칙상 그대로 살면서 보증금을 수령할 수는 없습니다. 매수인에게 동시이행항변권이 있으므로 주택을 인도해야만  보증금을 수령할 수 있습니다. 경매에서 매각 시에 배당요구한 매수인은 매수인이 작성한 명도확인서를 제출해야만 배당금을 받을 수 있게 됩니다.


* 부동산공매시 배당.


문) 국세청에서 체납된 세금을 환수하기 위해 공매처분 하는 경우 보증금을 받기 위해 어떻게 해야 합니까?


답) 국세청의 공매절차는 법원의 경매절차와 별개로 진행되기 때문에 임차주택에 압류등기가 되어 있으면 국세청이나 해당 세무서에 연락하여 공매 중인지 확인해야 합니다. 공매 중인 경우 해당 세무서 등에 배당요구 신청을 하면 배당받을 수 있습니다.



* 임대차계약이 만료된 경우 임대인의 절차.


문) 임대차계약이 만료되어도 임대인이 임차보증금을 반환하지 않는 경우에는 어떻게 보증금을 반환받을 수 있는지요?


답) 임대인을 상대로 법원에 임차보증금반환청구의 소 또는 지급명령신청을 하여 판결문 등 집행권원을 받아 부동산강제경매신청을 하여 보증금을 반환받을 수 있을 것입니다.


문) 저는 임대차계약기간이 만료되었으나 개인적인 사정으로 보증금을 받지 못하고 이사를 가야합니다. 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해서는 어떻게 해야 합니까?


답) 지방법원, 지방법원지원 또는 시, 군법원에 임차권등기명령신청을 하고 등기된 것을 확인한 후 이사를 하면 대항력과 우선변제권을 유지할수 있습니다.


* 임차인이 임대료를 연체한 경우.


문) 보즈금 없이 월세로만 주택을 임대하였는데 임차인이 집에 들어오지도 않고 임대료를 수개월이나 연체하고 있습니다. 어떻게 임차인을 내보낼 수 있는지요?


답) 임차인이 주민등록말소를 읍, 면, 동사무소에 신청하여 주민등록을 말소 시킬 수 있습니다. 건물명도청구 및 임료청구소장에 임대차계약해지 사실을 기재하여 법원에 접수합니다. 임차인에게 송달되지 않아 주소보정명령이 나오면 주민등록말소초본을 첨부하여 공시송달신청을 하여 송달시킵니다. 승소판경이 나오면 건물명도 집행을 하고 가재도구는 임료를 받기 위해 압류 및 경매신청하여 매각하면 됩니다.


문) 저는 주택임대인입니다. 임차인이 월세를 연체하는 경우에 어떻게 해야 하나요?


답) 임차인이 2기의 차임을 연체하였을 때에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 또한 임대차계약에서 2기이상의 차임을 연체한 경우에 게약해지 할 수 있는 것으로 계약한 때에는 계약에 따라 임대차계약을 해지할 수 있을 것입니다. 임대차계약해지 사실을 증거로 남기기 위해서는 내용증명으로 인한 계약해지통고서를 보내야 할 것입니다.



* 배당요구권 행사와 대항력 상실여부.


문) 저는 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 경매절차에서 그 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 순위에 따른 배당이 실시되더라도 배당받을 수 없는 보증금 잔액이 있는 경우 그 잔액에 대하여 매수인에게 동시이행의 항변을 할 수 있는지요?


답) 임차인은 그 잔액에 관하여 매수인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 매수인의 명도요구를 거절할 수 있습니다.

주택임대차보호법 소정의 요건을 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 대하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 소액의 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받음과 동시에 임차목적물을 명도할 수 있는 권리를 겸유하고 있고, 이 두 가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있습니다.

한편 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 매수인에게 대항할 수있는 보증금 잔액의 범위는 보증금에서 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액을 공제한 나머지 금액이 될것입니다.


* 기간만료 전 임차주택이 경매되는 경우, 임차인의 계약해지 및 우선변제청구권.


문) 저는 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 임차인으로서 임차주택에 거주하던 중 임차주택이 임대차기간만료 전에 경매되었습니다. 이경우 저는 임대차계약을 해지하고 계약을 종료시키면 우선변제청구권을 청구할 수 있는지요?


답) 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지함으로서 종료시키고 우선변제를 청구 할 수 있습니다.


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