상가임대료 결정하는 방법에 대하여

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

상가를 임대하여 장사를 하시는 분들의 가장 큰 고민은 좋은 상권에 조금이라도 저렴한 월세의 상가를 얻어서 장사를 하는 것일것입니다.

그런데 가만히 생각해 보면 상가임대료는 어떻게 결정이 된것일까요?

기존에 상권이 형성된 곳이라면 주변 시세에 맞게 상가임대료가 책정되는 경우가 있지만 새로운 상권이 형성되는 신도시같은 경우는 비교할 상가들이 없는데 보증금과 상가임대료가 결정됩니다.

과연 어떻게 이런 상권들은 상가임대료가 결정되는 것일까요?

이번시간에는 상가임대료 산정하는 방법에 대하여 한번 알아보겠습니다.

상가임대료를 결정하는 방법은 크게 두가지로 나눌수 있습니다.

첫번째는 분양가를 기준으로 임대료를 책정하는 것이고, 두번째는 수익률을 기준으로 하여 임대료를 책정하는 것입니다.

그럼 먼저 분양가를 기준으로 하는것부터 알아보겠습니다.

분양가를 기준으로 임대료를 산정하는 방법은 분양가의 40~60%정도 수준으로 전세금을 산정하고 전세금을 기준으로 보증금과 상가임대료를 산정하면 됩니다.

예를들어 5억원의 상가가 있다면 5억의 50%정도를 전세금으로 하고 월 1%정도로 해서 계산을 해보면 보증금 3~4천만원에 임대료는 210~220만원정도라는 것을 예상할수 있습니다.

수익률을 기준으로 임대료 산정하는 방법은 기준수익률을 보통 5%정도 설정하고 상가 분양가격의 5~20%정도로 보증금을 설정합니다.

만약 분양가 10억의 상가라면 보증금은 분양가의 10%정도인 1억정도로 결정하고, 세전 수익률 5%라고 계산하면 나옵니다.

즉 월임대료는 분양가에서 보증금을 빼고난후 5%를 곱하고 12로 나누면 월임대료는 약 3,75,000원이 나오는 것입니다.

어렵나요?

신축상가일 경우는 기대 수익률을 활용하여 임대료를 측정하는 경우가 많습니다.

그래서 다음과 같은 공식을 기억하고 있으면 계산이 쉽게 나올것입니다.

* 임대수익률 = 연임대료 / (투자금액 - 보증금) X 100.

* 연 임대료 = (투자금액 - 보증금) X 임대수익률 /100.

위 공식만 알고 있으면 수익률이나 임대료를 구하기 쉬울것입니다.

임차인 입장에서는 임대료가 낮을수록 영업을 하는데 조금이라도 도움이 되기 때문에 보증금을 높이고 임대료를 낮추는 것을 선호하는 경우가 많습니다.

보증금은 계약기간이 종료되면 돌려받는 돈이지만 임대료는 매달 사라지는 돈이기 때문이지요.

반대로 임대인은 임대료를 많이 받을수록 수익이 좋아지기 때문에 보증금을 조금 덜 받더라도 임대료를 많이 받는것을 선호하는 경우가 있습니다.

그런데 초보임대인들이 하는 실수중에 보증금을 조금 받고 임대료를 많이 받는 것입니다.

이럴경우 문제가 생겨서 임대료도 받지 못하고 큰 문제가 발생될수도 있습니다.

보통 보증금을 설정할때는 월세의 1년정도의 금액을 설정하는 경우가 많습니다.

그이유에 대하여 알아보겠습니다.

주택의 경우는 2기분의 월세가 미납되면 임대인은 계약해지를 요구할수 있고, 상가의 경우는 3개월의 임대료가 미납되면 계약해지를 요구할수 있습니다.

임대료가 미납되어 임차인에게 나가라고 해도 바로 나가면 다행이겠지만 그렇지 않은 임차인들이 더 많을것입니다.

그럴경우 소송으로 진행되고 통상적으로 6개월정도가 소요됩니다.

그 기간동안 임차인은 임대료를 내지 않고(보통 못내는 경우가 많겠지요)시간이 흘러갑니다.

만약 보증금이 적다면 소송이 마무리되는 시점에 보증금이 부족하여 임대료를 다 못받는 경우가 발생될수 있습니다.

그렇기 때문에 보통 1년정도의 월세를 보증금으로 하는 경우가 많은 것입니다.

상가임대료 결정하는 방법에 대하여 알아보았는데 조금 어려우셨나요?

최근 부동산 경기가 좋지 않아서 신축상가가 임대되지 않아서 1년간 렌트프리(해당기간 동안 임대료를 받지 않는것)나 인테리어비용 지원등 다양한 방법으로 상가임대를 하고 있습니다.

그에 따라 위 계산방법보다는 낮은 금액으로 상가를 임대하는 경우도 많습니다.

부동산경기가 좋지 않은 요즘같은 상황에서 상가임대료 결정의 최상의 방법은 임대인과 임차인이 원만한 합의를 하여 적당한 선에서 결정하는 것입니다.

제가 생각하는 최선의 방법은 임대인은 보증금은 1년 임대료 선에서 결정하고 월세를 조금 저렴하게 해주고 계약갱신이 상황을 봐서 조금씩 인상하는 것이 좋을것 같습니다.

임대인과 임차인은 서로 대립되는 사이가 아니라 같이 가야 하는 사이이기 때문입니다.

읽어주셔서 감사합니다.