전전세와 전대차의 공통점 및 차이점에 대하여

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

주택을 임대차하여 살고 있는 사람을 우리는 임차인 혹은 세입자라고 부릅니다.

그리고 주택을 빌려준 사람, 즉 집주인을 임대인이라고 부릅니다.

보통 임대인과 임차인은 임대차계약을 맺고 그 계약서대로 계약을 진행하고 계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 보증금을 돌려주고 임차인은 주택을 반환하고 임대차계약이 종료됩니다.

그런데 임차인이 사정이 생겨서 임대한 주택을 계약기간동안 사용을 못하거나 임대한 주택이 너무 커서 주택의 일부분을 제3자, 즉 새로운 임차인에게 다시 임대하는 경우가 있습니다.

우리는 이런 경우를 전전(월)세, 혹은 전대차라고 부릅니다.

전전세와 전대차는 비슷한의미이기는 하지만 정확하게 따져보면 차이가 있습니다.

이번시간에는 전전세와 전대차의 정확한 의미와 공통점 및 차이점에 대하여 알아보겠습니다.

실제로 이런 경우들이 많이 발생하기 때문에 알아두시면 좋을것 같습니다.

일단 전전세와 전대차의 공통점에 대하여 말씀드리자면 위에서 잠깐 설명을 했듯이 임차인이 전세 또는 월세로 다시 새로운 세입자와 계약을 하는 것입니다.

여기까지는 전전세나 전대차가 동일합니다.

그러면 차이점에 대하여 알아보겠습니다.

전전세의 경우 기존의 임차인이 새로운 임차인에게 세를 놓기 위해서는 집주인의 동의가 필요없습니다.

전전세를 놓기 위해서는 기존의 임차인이 자신의 보증금을 보호하기 위해서 전세권설증등기를 해놓은 경우에만 가능합니다.

전세권설정등기란 전세권자가 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 따라 사용 수익하기 위해 하는 등기를 말하는 것입니다.

전세권설정등기를 했다는 것은 집주인이 관여할수 없는 기존 임차인의 권리입니다.

그렇기 때문에 기존의 임차인은 해당 주택을 다른 사람에게 자유롭게 빌려줄수 있는 것입니다.

하지만 전전세 계약을 할때도 주의해야 할 사항들이 있습니다.

1. 전전세의 보증금은 기존 전세보증금을 넘을수 없습니다.

기존의 임차인이 전세보즈금 1억에 임대차계약을 했다면 그이하로 전전세를 해야 한다는 것입니다.

만약 그이상을 계약하였다면 그 이상의 보증금에 대하여는 보호를 받을수 없게 됩니다.

2. 기존 임대차계약의 특약사항에 전전세에 대한 금지조항이 있다면 전세권설정등기를 마쳤다 하더라도 전전세가 불가능합니다.

그렇기 때문에 처음 계약서를 작성할때 전전세에 대하여 생각이 있다면 이점도 고려해봐야 합니다.

3. 전전세로 새로운 임대차계약을 맺고 살던중 임대주택에 대한 하자가 발생하거나 사고가 생겼다면 집주인이 아닌 기존의 임차인의 책임입니다.

보통 임대차계약을 맺고 집에 문제가 생기면 임대인이 하자보수를 해주는 것이지만 전전세는 임대인이 임차인이기 때문에 그렇습니다.

4. 기존 임차인과의 계약이 종료되면 전전세 임차인과의 계약도 종료가 되는 것입니다.

그렇기 때문에 전전세 계약을 할때는 기존의 계약기간이 어떻게 되는지도 확인해 보는 것이 중요합니다.

5. 전전세를 보장받기 위해서는 기존 세입자의 전세권에 또 한번 전세권설정등기를 해야 보증금에 대한 보장을 받을수 있습니다.

이점을 잘 모르시는 분들이 많은데 이또한 중한 내용이니 반드시 기억하시기 바랍니다.

이번에는 전대차에 대하여 알아보겠습니다.

전전세는 집주인의 동의가 필요없었지만 전대차는 집주인의 동의가 꼭 필요합니다.

이점이 전전세와 전대차의 가장 큰 차이점 입니다.

우리 민법에는 '세입자는 집주인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다'라고 정해져 있습니다.

집주인의 동의 없이 전대차를 할경우 많은 문제들이 발생되기 때문입니다.

만약 전대차로 들어간 임차인이 기존의 세입자에게 정상적인 세를 납부하였지만 기존의 세입자는 임대인에게 세를 납부하지 않아서 계약파기가 된다면 전대차로 들어간 임차인은 대항력이 없어 집을 비워주어야 합니다.

이런 문제가 발생되기 때문에 전대차로 들어간 경우라면 임대인에게 직접 세를 지불하는 것도 좋은 방법입니다.

그러면 전대차 계약을 할때 주의할점에 대하여 알아보겠습니다.

1. 전대차계약도 집주인의 동의 없이 했다고 하여 이는 불법이 될수는 없습니다.

집주인과 기존의 임차인과의 계약이 유효하기 때문입니다.

하지만 집주인의 동의강 없이 전대차계약을 했다면 집주인은 이를 이유로 기존의 임차인과 임대차계약 해지를 할수 있습니다.

이럴경우 전대차한 임차인도 계약해지가 되는 것입니다.

2. 전대차를 할경우 임대한 주택의 전체가 아닌 일부분만을 전대차할경우 집주인의 동의를 받지 않아도 됩니다.

만약 방3개의 주택에서 그중 1개만 전대차를 할경우 기존의 임차인은 집주인의 동의를 받지 않아도 되고, 이는 불법행위가 아니므로 임대인은 이를 이유로 기존의 임대차계약을 해지할수 없습니다.

그래도 임대인과의 원활한 관계를 위해서는 일부만 전대차를 하였다고 하여도 이야기하는 것이 좋을듯합니다.

전전세나 전대차에 대한 사기들에 대한 기사를 많이 보셨을 것입니다.

전전세나 전대차 계약을 할때 안전하게 하기위해서는 다음과 같은 점들을 조심해야 합니다.

전전세나 전대차를 계약할때 집주인 즉 임대인에게 세입자가 정상적인 임대차계약을 맺은 세입자인지를 확인하는 것이 중요합니다.

물론 전전세 같은 경우 임대인의 동의가 필요없다고는 하나 그래도 임대인을 파악하는 것은 중요합니다.

전대차의 경우는 임대인의 동의가 있어야 하기 때문에 임대인의 동의를 받았는지 확인하는 것이 중요합니다.

그리고 등기부등본은 반드시 확인하여 압류나 저당이 설정되어 있는지 확인해봐야 합니다.

혹시라도 경매의 위험은 없는지 철저하게 확인하는 것도 중요합니다.

가장 중요한 것중에 하나가 계약금이나 잔금을 임대인의 통장으로 직접 입금하고 전입신고 및 확정일자 받아서 보증금을 지키는 것도 중요합니다.