불법건축물이란 무엇이며 불법건축물 양성화 방법에 대하여

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

부동산을 거래할때 주의할것이 하나있는데 바로 불법건축물입니다.

불법건축물또는 위반건축물이라고도 하는데 이는 처음 건축 허가를 받을때의 허가내용과 다르게 지었거나, 허가대로 지었다고 하여도 나중에 변경을 하였을경우를 이야기 하는 것입니다.

우리나라의 건축법에서는 건축물을 짓기위해서는 사전에 허가를 미리 받아야 합니다.

허가를 받기위해서는 국토교통부령이 정하는 규정에 따라 시장, 군수, 구청장에게 미리 신고를 하여야 합니다.

면적이 85㎡이내 및 3층 이상의 건물을 재축, 증축, 개축할 때에도 허가를 받아야 합니다.

자연환경보전지역, 관리지역, 농림지역에서 3층미만으로 전체 면적이 200㎡미만으로 건축하는 경우에도 허가를 받아야 합니다.

건축허가를 받았다 하더라도 허가받은 내용과 다르게 건축되거나, 건축행위 제한관계 규정에서 요구하는 모든 허가요건을 갖추었다 하더라도, 허가 절차 없이 건축되는 경우에는 불법건축물에 해당됩니다.

즉 불법건축에는 내용상으로 허가 요건이 불충분한 실질적인 불법건축이 있고, 허가 절차상에 문제가 있는 형식적인 불법건축물이 있습니다.

형식적 불법건축물은 실질적인 불법건축의 가능성을 내재한 잠재적인 불법건축으로서 건축법에서는 실질적인 불법건축물을 사후적으로 철거 명령을 내려 제거할수 있도록 하고, 사전적으로 방지하기 위하여 형식적인 불법건축물의 공사중지 명령을 할수 있도록 규정하고 있습니다.

건축허가를 받지 않은 형식적 불법건축물은 행정형벌의 대상에 국한되지 않고, 건축행위를 중지하지 않는 경우 강제적으로 저지할 수 있는 적극적인 처분으로 이어집니다.

따라서 건축법과 국토계획법에서 그 근거 조항을 두고 있습니다.

불법건축물이 적발되는 경우는 어떤경우가 있을까요?

불법건축물이 적발되는 경우는 크게 3가지 정도로 볼수 있습니다.

해당 지자체의 공무원이 현장을 방문해서 적발하는 경우가 있고, 민원에 대하여 공무원이 조사를 나와서 적발되는 경우, 마지막으로 항공촬영을 통하여 적발이 되는 경우입니다.

불법건축물로 적발이 되면 어떻게 될까요?

불법건축물로 적발이 되면 보통 2회까지 시정명령을 내리게 됩니다.

그래도 시정이 되지 않으면 이행강제금이 부과되는데, 이행강제금은 건축연도나 지역, 건축물의 시세등에 따라 적게는 몇만원에서부터 많게는 몇백만원이 나오기도 합니다.

이행강제금은 건축주, 소유자 등에게 1년에 2회 이내로 부과가 되었고 최대 5회까지 부과되도록 규정이 되어있었지만, 2019년 4월 법이 개정되면서 시정될때까지 무한적으로 부과되도록 되었습니다.

위 바뀐 제도는 4월부터 바로 적용이 되는 것이 아니라 공포후 6개월, 즉 2019년 10월부터 적용이 된다는점을 알고 계셔야 할듯합니다.

건축법에서 이행강제금은 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 미시정한 건축주 등(건축물의 건축주, 공사시공자, 현장관리인, 소유자, 관리자 또는 점유자)에게 부과되는 것으로 징수금액은 크게 2가지 경우로 구분하여 건축법 제 80조 제1항에 근거하여 부과하고 있습니다.

첫번째로, 건폐율, 용적률 초과 건축 또는 허거나 신고 없이 건축한 경우입니다.

지방세법 상 1㎡당 시가표준액의 50/100에 상당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 일정 비율을 곱한 금액을 징수합니다.

이때 건축조례로 위반 내용에 따른 일정 비율을 낮추어 정할수 있지만, 낮추는 비율도 60/100이상이어야 합니다.

건폐율 초과일때는 80/100, 용적률 초과일때는 90/100, 허가를 받지 않고 건축한 경우는 100/100, 신고를 하지 않고 건축한 경우는 70/100의 이행강제금의 비율로 부과가 됩니다.

두번째, 위와 다른 기타 위반일 경우입니다.

지방세법에 따라 그 건축물에 적용되는 시가표준액에 해당하는 금액의 10/100의 범위에서 위반내용에 따라 대통령령으로 정하는 금액을 부과합니다.

시정명령을 이행한경우 이행강제금은 더이상 부과가 되지 않지만, 이미 발부된 이행강제금에 대하여는 납부를 하여야 합니다.

징수 절차는 국고금 관리법 시행규칙을 준용하고 있으며, 미납부 시에는 지방세 체납처분의 예에 따라 강제 징수가 됩니다.

이행강제금 미납부 시 연체료등은 부과되지 않고, 일반세금과는 달리 압류 등을 위한 과세자료 확보가 어려우며, 결손처분 근거가 미비합니다. 그로 인해 부과금액 중 상당 부분이 체납되고 있는게 사실입니다.

즉 이행강제금 징수가 심하거나 압류 처리가 없기 때문에 불법건축물이 많이 있는 것이라고 볼수 있습니다.

그리면 가장 궁금해 하셨던 불법건축물을 양성화 시키는 방법에 대하여 알아보겠습니다.

불법건축물을 양성화시키는 방법으로는 추인제도가 있습니다.

추인제도란 민법상의 제도로 불완전한 법률행위를 사후에 보충하여 확정적으로 유효하게 하는 제도로 허가로 신고에 의하지 않고 불법으로 신축, 증축, 개축되어진 건축물을 행정적으로 적합한 건축물로 인정하는 제도입니다.

추인제도를 실시하는 이유는 이미 건축이 되어 있는 무허가 건축물에 대하여 무조건 철거를 하게 된다면, 국가적인 낭비와 개인적인 경제적 손실을 최대한 줄이고자 행정적으로 적법한 건축물로 사후에 허가를 해주기 위함입니다.

모든 불법건축물에 대하여 양성화가 가능한것은 아닙니다.

이또한 일정한 조건을 갖추고 있어야 추인허가대상의 불법건축물을 양성화 시킬수 있는 것입니다.

그러면 불법건축물 양성화가 가능한 조건에 대하여 알아보겠습니다.

불법건축물을 양성화 시키기 위해서는 건축물이 추인허가 당시에 건축기준에 적합해야만 합니다.

새로운 허가를 받을때 문제가 없어야 합니다.

허가를 받지 않은 잘못에 대해서는 절차위반에 대하여 책임을 져야 합니다.

그리고 최소한 1회 이상의 이행강제금을 납하도록 규정하고 있습니다.

이는 다른 불법건축물과 형평성을 맞추기 위함이라고 생각하시면 됩니다.

또한 도시계획 용도지역 및 건축법 관련규정에 저촉되지 않는 건축물일 때만 추인이 가능합니다.

이를 확인하기 위해서는 건축물대장을 확인해보면 불법건축물에 대한 정보를 알수 있습니다.

그리고 정부에서 불법건축물 양성화 기간을 발표하기도 하는데 이때에는 전용면적 85㎡이하의 다세대주택이나, 연면적 165㎡이하의 단독주택, 전체면적이 330㎡이하인 다가구주택이 추인을 받아 불법건축물 추인신청이 가능합니다.

마지막으로 실시했던 양성화 기간은 2014년이었습니다.

보통 선거철이나 경제가 어려울때 실시하니 조금 기다려 보시는 것도 좋을것 같습니다.

불법건축물의 양성화 기간이 발표되고 가지고 있는 건물중 불법건축물을 양성화 시키고 싶다면 직접하셔도 되고 건축사 사무소를 방문하여 진행을 해도 됩니다.

개인적으로는 비용이 들기는 해도 건축사 사무소를 통해서 진행하는 것을 추천합니다.

그러면 불법건축물을 실측하고 기타 제반사항을 확인하고 문제가 없다면 불법건축물을 양성화 시킬수 있는 것입니다.

이번시간에는 불법건축물이란 무엇이며, 불법건축물에 대한 양성화 방법에 대하여 알아보았습니다.

불법건축물로 적발되면 이행강제금이 발생되고 이는 불법건축물을 시정할때까지 계속하여 나오기 때문에 빠른시간안에 해결하는 것이 좋을것입니다.

불법건축물을 양성화시키는 방법으로 추인제도가 있다는 것도 알아두시면 좋을듯합니다.

읽어주셔서 감사합니다.

                                                                   

                                                                

                                                               

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