아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.
우리가 부동산 가치평가를 어렵게 생각하는 되는 근본적인 이유는 부동산의 소득을 예상하는 방법과 환원율을 선택하는 방법을 알지 못했기 때문입니다.
그래서 이번 시간에는 부동산 소득을 예상하는 방법에 대하여 알아보겠습니다.
* 부동산의 소득 예상하기.
부동산 소득의 예상이란 말 그대로 과거의 소득이나 현재의 소득이 아닌 미래 소득을 예상하는 것을 의미합니다.
가치평가에서 미래소득은 막연한 미래 소득이 아니라 구체적인 미래 소득을 의미하며, 미래 소득을 예상할 수 있는 가장 중요한 포인트는 가장 최근 소득의 관찰입니다. 예를 들어 어떤 상가건물에서 3개월 전 계약한 임대료와 이번달에 계약한 임대료는 밀접한 관련성을 가지고 움직이기 때문에 그 증감에 따라 추세를 알수 있습니다. 즉 현재 소득은 과거 소득과 별개로 떨어져 있는 것이 아니라 과거 소득이 움직인 결과로 상승하거나 하락하는 것입니다.
이렇게 현재의 소득은 과거 소득의 움직임의 결과물이기 때문에 미래 소득을 중심으로 예상할 수 있습니다.
이 부분에서 "부동산은 일반적인 금융상품처럼 소득이 획일적이지 않고, 또 소득보다는 부동산의 위치와 개별건물의 품질 그리고 면적 등이 부동산 가격에 더 큰 영향을 끼치는 것이 아니냐? 는 반론을 주장할 수 있습니다.
그러나 부동산의 가격을 형성하는 다양한 변수(위치, 면적, 건물구조와 품질 등)들은 부동산의 현재 소득과 가격에 반영됩니다.
예를 들어 현대건설에서 동일한 규모와 구조의 아파트를 서울 강남구와 강원도 동해시에 똑같이 건축했다 하더라도 사회적 인프라, 학군, 주거 편의도 등 부동산 가격을 형성하는 모든 요소들이 분명히 임대료(소득)와 매매가격(가치)에 반영됩니다.
그렇기 때문에 부동산의 가치를 평가하기 위해서는 소득과 가치의 관계성에 대해서 분석해야 하는 것입니다.
또한 주택이나 상가건물의 소유자가 임대료나 가격을 임의로 높일 수는 있으나 그것이 부동산 가격을 결정짓는 요인은 아닙니다.
왜냐하면 부동산은 경제적으로 대체성이 있기 때문에 상가건물의 소유자가 비슷한 효용을 가지고 있는 다른 상가건물보다 임대료를 높이 올려 버린다면 임차인은 그 위치에 있을 효용이 없어지므로 비슷한 효용을 가진 다른 곳으로 옮기게 될 것이고,
반대로 소유자가 비슷한 효용의 상가건물보다 임대료를 낮게 받고 있다면 다른 임차인들이 더 높은 임대료를 지불하고서라도 오히려 할 것이므로 다시 시장임대료 수준으로 회복될 것입니다.
매매가격 역시 이와 마찬가지입니다.
* 부동산 수입내역의 종류에 대하여.
그러면 부동산 가치평가에 적용되는 부동산의 소득은 임대료뿐일까요?
그렇지 않습니다. 부동산 가치평가에서 사용되는 부동산 소득은 평가대상 부동산(토지+건물)에서 발생하는 모든 수입에서 영업경비를 공제한 순영업소득을 의미합니다.
그래서 부동산의 임대료 수입만을 부동산의 소득이라고 하기에는 무리가 있습니다.
먼저 부동산을 보유하면서 발생하는 수입내역을 살펴보면 크게 다음과 같습니다.
1. 월임대료.
2. 보증금 윤용수입.
3. 기타수입
이중에서 2번인 보증금 운용수입이란 임대인이 임차인에게 받은 보증금을 다른 곳에 투자해서 발생하는 수익을 말하는데 보증금은 임대차계약 만료후 임차인에게 반환해야 하므로 원금 손실의 위험이 있는 주식이나 개인사업에 투자하여 얻는 수익은 보증금 운용수익이라고 말할 수 없고 유동성과 안전성이 높은 금융상품에 투자하여 얻을 수 있는 수익을 보증금 운용수입으로 봅니다.
3번 기타수입은 건물 관리에 따른 관리비 수입, 주차요금을 받는 경우 주차장 수입, 대형광고판이 있는 건물인 경우 광고수입 등이 있으며 건물에 따라 자판기나 유료세탁기를 운영하는 경우 그 수입도 부동산의 기타수입내역에 포함시켜야 합니다.
* 부동산 지출내역의 종류에 대하여.
지출내역은 크게 "영업경비", "부채서비스액", "소득세 또는 법인세"로 구분할수 있습니다.
여기서 "영업경비"는 부동산을 운영하는 데 소요되는 경비로 부동산관련 세금과 공과금(소득과 상관없이 부동산의 보유만으로 납부하는 재산세, 종합토지세 등을 의미), 화재보험료, 관리비(용역, 직영인건비 등), 수도광열비, 유지보수비, 대체충당금 등이 있습니다.
"부채서비스액"은 대상 부동산을 담보로 대출을 받았을 경우 매년 지급하는 이자와 원금을 의미하고, "소득세 또는 법인세"는 부동산의 소득에 과세되는 세금을 의미하며 이 세금은 부동산에서 발생하는 소득의 규모에 따라서 세율이 달라지게 됩니다.
이제 부동산 소득의 산출기준이 된느 부동산의 수입과 지출 내역에 대해서는 어느정도 정리가 되셨을 것입니다.
부동산 수입내역 |
부동산 지출내역 |
월임대료 수입 |
영업경비 |
보증금 운용수입 |
부채서비스액 |
기타수입 |
소득세 또는 법인세 |
부동산에 투자를 한다는 것은 돈을 벌기위해서입니다.
가장 간단하면서도 정확한 이유입니다.
사람의 심리가 적은돈을 투자하여 많은 수익을 내고자 함인데 부동산의 가치평가를 정확하게 하고 있어야 좀더 많은 수익을 낼수 있는 것입니다.
이번시간에는 부돈산 수입과 지출에 대하여 이야기 해보았는데 다음시간에는 예를 들어서 실제로 부동산 소득을 한번 계산해 보겠습니다.
감사합니다.