조정대상지역과 비조정대상지역이란 무엇인가요?

아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

정부에서는 부동산시장의 안정을 위하여 수 많은 정책을 발표하고 또 발표했습니다.

그 중에 최고는 아마도 2017년 8월 2일에 발표한 8.2부동산정책이라고 생각합니다.

부동산시장을 잡겠다고 발표했지만 서민들만 잡고 더불어 저같은 부동산일을 하는 사람들만 잡는 대책같습니다.

힘들어도 힘들어도 요즘같이 힘들었던 때가 없었는데 정말 요즘 너무 힘듭니다. 

강한자가 살아남는게 아니라 살아남는자가 강하다는 생각으로 버티고 버티는 중입니다.

많은 분들이 관심있으신 조정대상지역이란게 있어서 이번시간에는 한번 이야기해보겠습니다.

과연조정지역이란게 무엇일까요?

쉽게 이야기 해서 조정대상지역이란 주택가격 상승률이 물가 상승률의 2배가 이상이거나 청약 경쟁률이 5대1이상인 지역을 말합니다.

여러가지 부동산 규제 부분이 강화되는 특징이 있습니다. 반대로 비조정대상지역은 조정대상지역에 포함되지 않는 곳을 비조정대상지역이라고 합니다.

그러면 조정대상지역이 어디인지 알아보겠습니다.

조정대상지역은 투기지역12지역과 투기과열지구29지역을 같이 해서 42지역을 이야기 합니다.

* 투기지역 (12지역) : 서울시 11지역(강남, 서초, 송파, 강동, 노원, 성동, 용산, 마포, 영등포, 양천, 강서), 세종시 1지역입니다. * 투기과열지구 (29지역) : 투기지역 12지역과 서울시 14지역( 구로, 금천, 동작, 관악, 은평, 서대문, 종로, 중,성북, 강북, 도봉, 중량, 동대문, 광진), 그외 3곳(과천시, 성남시 분당구, 대수 수성구) * 조정대상지역 (42지역) : 투기지역 12지역과 투기과열지구 29지역을 합한 지역과 경기도 6지역(성남시, 하남시, 고양시, 광명시, 남양주시, 동탄2신도시), 부산시 7지역(해운대, 연제, 동래, 수영, 남, 부산진, 기장군)

조정대상지역의 분양권전매 제한 기간또한 조심해야 합니다.

아래를 표를 보시면 쉽게 이해하실수 있을것입니다.

조정대상지역			공공택지	민간택지
서울특별시(25개 구 전역)			소유권이전등기일	소유권이전등기일
경기도	고양시,남양주시, 하남시		소유권이전등기일	6개월
	과천시, 광명시		소유권이전등기일	소유권이전등기일
	성남시	분당구	소유권이전등기일	소유권이전등기일
		분당구 외	소유권이전등기일	1년 6개월
	화성 동탄2신도시		소유권이전등기일	-
	조정대상 외 지역		1년	6개월
부산	기장군		소유권이전등기일	6개월
	남구, 부산진구, 동래구, 수영구, 연제구, 해운대구		소유권이전등기일	소유권이전등기일
	(조정대상 외 지역)  강서구, 북구, 사상구, 사하구, 금정구,  서구, 중구, 동구, 영도구		소유권이전등기일	소유권이전등기일
대구	수성구		소유권이전등기일	소유권이전등기일
	수성구 외		1년	6개월
세종특별자치시			소유권이전등기일	-
그 외 광역시			1년	6개월
기타 중소도시			1년	-

전매제한 기간도 중요하지만 강화된 금융 대출 규제도 확인해 봐야 할 사항입니다.

부동산거래를 하면서 대부분이 은행권 대출을 받아서 집을 사는 방식이었지만 대출도 규제를 함으로써 부동산시장을 잡겠자는 생각인데 진짜 서민들만 잡는 대책같습니다.

2017년 10월 24일 부터 실시되고 있는 금융 대출 규제 내용입니다.

규제비율	투기과열지구 및 투기지역		투기과열지구, 투기지역  외 조정대상지역		조정대상지역외 수도권
	LTV	DTI	LTV	DTI	LTV	DTI
서민, 실수요자(완화)	50%	50%	70%	60%	70%	60%
주택담보대출미보유(기본)	40%	40%	60%	50%
주택담보대출 1건이상 보유(강화)	30%	30%	50%	40%	60%	50%

LTV (Loan To Value ratio) : 주택을 담보로 돈을 빌릴때 인정되는 자간가치의 비율로 2014년 8월 1일부터 70%로 적용됩니다. 만약 주택담보대출 비율이 70%이고 3억원짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴수 있는 최대금액은 2억 1천만원입니다.

DTI(Debt To Income) : 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율을 말하는 것입니다. 대출상환액이 소득의 일정비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 실시합니다.

그러면 조정대상지역과 비조정대상지역의 차이점을 알아보겠습니다.

1. 위의 표에서 보듯이 대출조건에 차이가 있습니다.

조정대상지역의 경우LTV(주택담보대출비율) 60% DTI(총부채상환비율) 50%로 비조정대상지역보다 각 10% 씩 낮은 비율을 보입니다.

추가적으로 조정대상지역은 주택담보대출도 세대당 1건으로 제한됩니다. 비조정대상지역의 경우 세대당 2건입니다.

2. 역시 위의 표에서 보듯이 분양권 전매제한 기간의 제약이 있습니다.

분양권 전매란 주택을 분양받은 후 일정기간 동안 되팔지 못하게 하는 것을 말합니다. 분양권 전매제한이 존재하는 이유는 과열된 부동산 시장을 안정시키기 위함입니다. 조정대상지역의 경우 소유권이전등기일까지 분양권 전매가 제한되며, 비조정대상지역의 전매제한 기간은 계약후 6개월입니다.

3. 조정대상지역에서 1순위 조건이 강화되었습니다.

청약통장 가입기간이 2년이상이고 24회 이상 납입을 했을 겨우 1순위 기본조건을 갖출수 있으며, 최근 5년 이내 당첨사실이 있거나 세대주가 아닌자, 2주택이상 보유세대에 속한 자는 청약에서 제외됩니다. 반면 비조정대상지역에서는 청약통장 가입 1년이상, 12회 이상 납입조건(일부 지방의 경우 6회이상0만 충족시키면 1순위 조건이 완성됩니다.

이상 조정대상지역과 비조정대상지역의 비교하여 차이점을 알아보았습니다.

당분간은 부동산시장이 더 위축될것이라는 견해가 대부분의 부동산 전문가들이 이야기 하고 있습니다.

정부는 그런 소리에 좀더 혁신적인 정책을 발표했으면 하는게 저의 작은 바램입니다.

읽어주셔서 감사합니다.