토지살때 조심해야 할 분묘기지권에 대하여

 

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토지를 매매할 때 조심해야 할점중 하나가 매매하려는 토지내에 묘가 있는지 없는지 확인하는 것입니다.

특히 임야 같은 경우는 묘들이 구석구석 존재하는 경우들이 많습니다.

아무리 토지가 내것이라고 해도 내맘대로 묘를 없애거나 이장할수 없습니다.

이를 '분묘기지권' 이라고 하는데 분묘기지권은 왜 생기는 것이며 해결할수 있는 방법에 대하여 이야기 해보겠습니다.

 

분묘기지권이란 무엇일까요?

 

분묘기지권이란 토지 소유자가 아니면서 일정한 토지 위에 조상의 묘를 둔자가 그 토지에 묘를 계속 둘 수 있는 권리로 지상권과 비슷한 관습법의 권리입니다. 분묘를 수호하고 제사의 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 다른 사람의 토지를 사용할 수 있는 권리로 당사자 사이에 특별한 사정이 없는 한 그 분묘가 존속하는 동안에는 계속 유지됩니다.

 

쉽게 이야기 하면 토지 소유자의 허락 없이 만든 무덤이라도 20년 이상 별탈 없이 묘가 그 자리에 있었다면 '분묘기지권'이 생기는 것입니다.

2001년 1월 이후에 생긴 묘지는 인정되지 않지만 그 이전부터 있던 묘지는 인정되고 있습니다. 

여기서 가장 큰 문제는 분묘기지권이란 권리가 무덤주인에게 있으므로 아무리 토지의 소유자라고 해도 함부로 무덤을 파낼수가 없다는 것입니다.

 

 

 

 

 

분묘기지권이 생기는 이유는 크게 3가지 정도로 나누어집니다.

 

첫번째 : 토지 소유자의 허락을 받아서 묘를 세움으로서 분묘기지권이 발생됩니다.

예전에는 마을 주민들이 서로 서로 잘 알았고 친분관게 때문에 거절을 하지 못하고 자신의 산이나 밭에 묘를 쓰게 해서 발생되었습니다.

 

두번째 : 원 토지의 소유자가 묘를 쓰고 그 토지를 매매했을때 분묘기지권이 발생됩니다.

원래의 토지소유자는 자기 땅이기 때문에 조상의 묘를 썼고 그 후 이 토지를 매매하면 토지의 소유는 변동되지만 분묘기지권은 그대로 남아있는 경우입니다. 참 아이러니 하지요.

 

세번째 : 토지의 소유자 몰래 묘를 쓴 경우입니다.

분묘기지권에 대한 법이 강화되면서 토지 주인의 허락을 받지 않고 몰래 묘를 쓴 경우에는 분묘기지권은 발생되지 않습니다.

단 허락없이 묘를 썼다고 해도 20년간 무탈하게 유지되었다면 이는 분묘기지권이 인정됩니다.

 

그러면 묘가 있는 토지의 해결방법에 대하여 알아보겠습니다.

계약서를 작성시에 묘지의 이전을 요구하느 것입니다.

잔금시까지 묘를 이장할것을 특약사항에 넣어서 만약 이행이 되지 않는다면 계약을 파기하는 것입니다.

 

그리고 만약 무연고 묘가 있다면 법적 절차를 거쳐서 해결하면 됩니다.

상황에 따라 조금은 다를수가 있는데 무연고 분묘가 있는 경우만 이야기 해보겠습니다.

 

분묘가 허물어져 있거나 형태를 알아보기 힘들때나 분봉이나 주변에 큰 나무들이 자라고 있거나 벌초의 흔적이 없을경우 즉 묘가 관리되지 않고 있는 경우에 무연고라고 판단할 수 있습니다.

하지만 중요한 점 하나는 본인 스스로 무연고라는 판단을 내리면 안되는 것입니다. 마음대로 무연고라고 판단하고 함부로 묘를 처리했다가는 나중에 더 큰 문제가 발생될수 있습니다.

 

분묘절차는 다음과 같습니다.

 

1. 분묘사진을 찍습니다.

2. 분묘의 약도를 표시합니다.

3. 주변 마을 분들이나 사람들에게 물어봐서 연고자를 확인합니다.

4. 각 분묘마다 팻말로 확인을 합니다.

 

이렇게 한후 해당 시, 군, 구청에 개장 허가 신청을 한후 담당자와 함께 현장 확인 후 개장 허가를 받으면 1, 2차에 걸쳐 신문공고를 내야 합니다.  이과정이 끝나면 개장신고서와 신문 공고문 원본 분묘 사진과 함께 개장신고를 합니다.

여기서 끝이 아니라 개장시에 유골을 화장한 후 화장 증명서를 교부받아 관련 부서에서 정한 납골당에 안치(10년)후 납골 증명서를 교부 받아야 합니다.

그리고 마지막으로 관련 서류와 납골증명서 사진 등을 해당 부서에 제출하면 모든 과정이 끝나는 것입니다.

 

조금은 복잡하고 시간도 오래 걸리는 일입니다.

그렇기 때문에 토지를 매매할때 주의 깊게 보아야 하는 것이 묘의 유무입니다.