재건축 추진절차에 대하여

지난시간에는 간단하게 재건축이란 무엇인지에 대하여 알아보았습니다.

이번시간에는 재건축 추진절차에 대하여 알아보겠습니다. 재건축 추진절차를 암기까지는 할 필요는 없지만 재건축 투자자라면 기본개념과 추진절차, 그리고 관련된 주요 내용은 이해하고 있어야 합니다.

* 재건축이란?

지난시간에도 추진절차에 대하여 간단하게 적기는 했는데 이번시간에는 좀더 자세하게 알아보겠습니다.

1. 기본계획 수립과 정비 기본계획 수립 및 지정

재건축은 재개발처럼 도정법에 의해 기본계획이 수립되어야만 사업이 가능합니다. 국토교통부장관은 기본방향과 개략적인 정비구역의 범위가 포함된 도시, 주거환경정비 기본계획을 10년 단위로 수립해야 하며, 5년마다 타당성을 분석해 기본계획에 반영해야 합니다.

자치구의 구청장은 기본계획에 적합한 범위에서 노후, 불량건축물이 밀집한 구역에 대해 정비계획을 수립해 30일 이상 주민에게 공람해야 합니다. 그리고 지방의회 의견을 수렴한 후 특별시장이나 광역시장에게 정비구역지정을 신청하면 14일 이상 주민에게 공람하고, 구의회의견을 청취한 후 도시계획위원회에서 심의한 후 지정하게 됩니다.

이때는 재건축사업에 시동을 거는 단계로 재건축에 대한 기대감이 형성되면서 투자자들이 관심을 가지게 되어 가격 상승이 가능합니다.

그러나 초기 단계인 만큼 투자금액이 장기간 묶일 수도 있다는 점을 감안해 투자전략을 세울 필요가 있습니다.

2. 안전진단

안전진단은 주택의 노후화나 불량정도에 따라 구조의 안전성 여부, 보수비용, 주변여건 등을 조사해서 재건축 가능 여부를 판단하는 절차입니다. 안전진단 절차가 완료되어야만 정비계획 수립이 확정되고 사업추진이 가능할 만큼 안전진단은 중요합니다. 안전진단을 통과하면 재건축사업이 구조적으로 가능하다는 의미이기에 ㅌ자 리스크가 줄어들고 한 차례 가격 상승이 가능합니다. 그렇지만 안전진단이 통과된다고 해서 재건축사업이 일사천리로 진행되는 것은 아닙니다.

5인 이상의 평가위원회에서 지반 상태, 균열, 노후화, 건물마감, 주차, 일조, 소음환경, 도시 미관 등의 평가항목에서 예비진단을 통과하면 '주거환경(40%), 건축마감 및 설비노후도(30%), 구조안전성(20%), 비용분석(10%)' 항목별로 A~E등급으로 평가합니다. E등급은 즉시 재건축이 승인되지만 A~D등급은 건물마감, 설비성능, 주거환경 평가 등을 거친 뒤 다시 검토합니다.

최근근 재건축시장이 과열되자 문제인 정부는 '주거환경 40%를 15%로, 건축마감 및 설비노후도 30%를 25%로, 구조안전성 20%를 50%로 강화하고, 조건부 재건축인 D등급을 받은 경우 시설안전공단 등 공공기관의 적적성 검토를 받도록 규제를 강화했습니다.

3. 추진위원회 구성 및 승인.

조합설립추진위원회는 토지 및 건축물 소유장의 1/2 이상 동의를 얻어 위원장을 포함해 5인이상의 위원으로 구성하고, 시, 군, 구청장의 승인을 받아야 합니다. 추진위원회는 정비사업 전문관리업체 선정, 조합설립 인가 준비업무, 정비사업계획서 작성, 토지 등 소유자등의 징구, 창립총회 준비, 운영규정 및 정관 초안 작성 등의 역할을 하며 조합이 설립되면 추진위원회의 모든 업무는 조합으로 관합니다.

추진위원회가 구성되면 재건축사업이 시작된다고 볼수 있습니다. 그러면 안전진단 통과시에도 그렇지만 재건축 추진 플랜카드가 붙고 투자자들이 관심을 가지면서 기대감으로 호가를 올리고 일부 가격이 상승하기도 합니다.

4. 조합설립 인가.

주택공사 등이 아닌 자가 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 건물 및 토지 소유자로 구성된 조합을 설립해야 합니다. 조합설립 인가를 받은 날로부터 30일 이내에 사무소 소재지에 등기를 하면 정비사업조합이 성립됩니다. 재건축의 경우 전체 토지 및 건축물 소유자의 3/4 이상, 동별 과반수 이상이 동의해야 합니다.

재개발사업은 조합설립 당시 사업시행구역 안에 있는 토지 등 소유자가 사업에 동의하지 않아도 조합원이 되지만, 재건축사업은 조합설립에 동의한 자만 조합원이 되고 동의하지 않는 자는 조합원 지위가 박탈됩니다. 또한 투기과열지구로 지정된 지역에서는 조합설립 인가 후 재건축 조합원의 지위양도가 제한되어 현금으로 청산해야 합니다.

조합설립인가가 되면 임시기구가 합법적인 법인체로 변경되었기 때문에 본격적인 재건축사업이 비로소 진행되는 것입니다.

그 결과 사업 위험도가 현저하게 줄어들면서 본격적으로 투자자들이 유입되고 가격 상승이 시작됩니다.

5. 사업시행 인가.

조합설립 인갈르 받은 다음에는 사업시행 인가를 받아야 합니다. 사업시행 인가는 재건축조합이 추진하고 있는 주택건설사업에 관한 일체의 사업내용(예컨데 토지이용계뢱, 조합원의 확정, 주택의 규모와 배치, 평형별 건립세대수, 배분기준, 잉여건물의 처분방법 등)을 최종적으로 확정하는 단계로 사업시행계획서에 필요한 서류를 첨부해 시장, 군수에게 제출하고 사업시행 인가를 받습니다.

사업시행 인가가 되면 분양신청기간을 공고할 의무가 발생하고, 이는 국, 공유지의 용도폐지 및 감정평가 가격산정 기준일이 됩니다.

사업시행 인가를 받으면 재건축이 진행되는지에 대한 뒤기는 거의 다 넘겼다고 볼 수 있습니다. 예외적인 경우를 제외하고는 보통 1~2년내에 관리처분계획 인가를 하기 때문에 재건축사업 기간이 길어지는 위험은 많이 감소한 단계이므로 안정적인 성향의 투자자들이 들어오면서 또 한 차례 가격이 상승 할 수 있습니다.

6. 시공사 선정.

사업시행 인가를 받고 나면 경쟁입찰 방식으로 시공사를 선정하는데 시공사 선정을 위한 투표는 조합원 총수의 과반수 이상이 참석해 의결해야 합니다. 조합에서 경쟁입찰 방식으로 시공사를 선정하려고 했으나 미응찰등의 사유로 3회이상 유찰될 경우에는 총회 의결을 거쳐 수의계약을 할 수 있으며, 조합원이 100명 이하 규모의 정비사업은 조합총회에서 정관으로 정하는 바에따라 선정할 수 있습니다.

재건축시 조합원에게 분양되는 주택은 청약을 통한 일반분양과 달리 보증이 되지 않는 주택입니다. 그렇기 때문에 만약 시공사가 부도가 날 경우 조합원들의 피해가 발생합니다. 이러한 문제점을 해결하기 위해 도정법에서는 재건축사업에 참여하는 시공사가 시공보증을 의무화하도록 명시하고 있습니다.

그런데 시공사가 선정되었다고 해서 반드시 선정 당시 조건으로 시공하는 것은 아닙니다. 관리처분총회 전에 시공사와 본 계약을 해야만 비로소 계약조건이 확정됩니다. 시공사가 선정되면 시공사로부터 자금 대여가 이루어지면서 조합은 자금에 숨통이 트이게 됩니다. 그러면서 시공사의 업무추진 능력에 대한 믿음과 확신이 생겨 사업의 속도가 빨라지고 투자자들이 빠르게 움직이기 시작합니다.

재건축 사업방식에는 도급제와 지분제가 있습니다. 우선 도급제는 사업 시행자인 조합이 직접 재건축사업에 들어가는 비용과 수익을 모두 관리하고 시공사는 공사비만 받아서 사업에 참여만 하는 것으로 많은 재건축 단지들이 도급제를 채택하고 있습니다. 반면 지분제는 시공사가 사업을 주도하는 방식으로 시공사가 비용과 수익 관리 등 사업을 진행하며 조합원에게는 무상지분을 제공하는 방식입니다.

지분제는 조합원들의 무상지분이 확정되어 있어 조합원의 추가부담금액이 크지 않다는 장점이 있지만, 분양수익이 시공사에게 돌아가는 단점이 있습니다. 도급제는 시공사가 공사계약을 체결해 공사비를 받고 아파트를 짓기 때문에 책임시공이 가능하고 아파트 품질이 좋아지지만 물가인상 등 가격 상승 요긴에 따라 조합원의 추가부담금이 높아지는 단점도 있습니다. 지분제 방식으로 추진하는 조합은 조합설립 직후 시공사를 선정할 수 있습니다.

7. 조합원 평형 배정.

조합은 사업시행 인가 고시일로부터 30일 이상 60일 이내에 부담금 내역 및 분양신청기간 등을 조합원에게 통지합니다. 전 소유자가 이미 분양 신청을 했다면 전 소유자의 조합원 지위는 현 소유자에게 승계, 이전되지만, 분양신청기간에 분양신청을 하지 않을 경우에는 분양의사가 없는 것으로 간주해 조합원 지위를 박탈할 수있고 조합설립에 동의하지 않는 비조합원은 매도청구소송을 진행할수 있습니다.

또 분양신청을 하지 않았거나 철회한자, 관리처분계획에서 제외된 자는 관리처분 인가일로부터 90일 이내에 현금으로 청산됩니다.

8. 관리처분계획 인가.

관리처분계획은 조합원의 토지 및 건축물에 대한 권리를 재건축으로 조성된느 대지와 건물에 대한 권리로 변환시켜주는 계획으로 관리처분 인가일을 기준으로 해서 조합원입주권이 됩니다.

조합은 분양신청기간이 종료되고 기존 건축물의 철거 전에 분양신청 현황을 기초로 관리처분계획을 수립해 구청장의 인가를 받아야합니다.

관리처분계획은 재건축이 진행되면서 막연했던 조합원의 수익과 대지지분에 따른 신규 주택의 배정 평형, 추가분담그, 환급금 등을 명확히 알수 있습니다.

[수도권정비계획법] 제6조 제1항 제1호에 따른 과밀억제권역에 위치하지 않은 재건축사업의 조합원은 소유한 주택 수만큼 공급받을 수 있지만 과밀억제권역에 위치하는 경우에는 3주택 이하로 한정해 공급받습니다. 하지만 투기과열지구로 지정되면 조합원의 지위양도가 제한되고 최대 3가구까지 가능한 조합원분양 가구수가 1가구로 줄어들게 됩니다.

관리처분계획 인가가 끝나면 더이상 재건축사업에서의 위험은 사라지고 이주, 철거, 착공에 들어가기 때문에 실제로 입주를 원하는 투자자들이 유입되며 층수에 불만이 있는 조합원들이 내놓은 매물이 나오기도 합니다.

8. 이주, 처거, 착공, 분양.

재건축조합은 조합원에게 감정평가금액이나 권리가액의 50~60%정도의 이주비를 지원해줍니다. 이주비에는 무이자와 유이자 이주비가 있는데 무이자 이주비는 전세를 얻어 나갈 수 있는 자금 정도를 기준으로 지급되는 것입니다. 이잘르 직접 납부하지 않는 무이자라고 해서 공짜가 아니라 조합원분양가에 포함되어 있습니다.

유이자 이주비는 조합원이 주택담보대출 금리와 비슷한 수준의 이자비용을 직접 납부해야 하는 것입니다. 이자가 부담스럽다고 무이자 이주비만 받거나 여유자금이 있다고 이주비를 아예 받지 않는 조합원들이 있는데 받을 수 있는 만큼 무이자와 유이자 이주비를 모두 받는 것이 좋습니다. 투자자금이 적게 들어갈수록 매수할 수 있는 투자자의 범위가 넓어지고 그 만큼 프리미엄이 더 형성될 수있기 때문입니다.

종전에는 관리처분 전에 조합원들이 이주와 철거를 시작했기 때문에 관리처분이 지연될 경우 임시주거비 증가와 시공사의 무리한 추가부담금 제시 등 문제점이 적지 않았습니다. 이에 따라 도정법에서는 관리처분계획 인가 이전에 철거를 금지함으로써 이러한 폐단을 막았습니다.

이렇게 이주비가 지급되면 약 6개월 정도 이주기간을 주는데 재개발과 달리 재건축은 세입자에 대한 이주대책비 지원이 없습니다. 이주비는 임대인과 임차인 당사자 간의 임대차계약에 따라 협의해야 할 부분이기에 재건축 세입자느 처음 계약할 때 이주에 대한 내용을 명확하게 명시하는 것이 좋습니다.

이주가 완료되면 일반분양 전에 조합원의 동, 호수 추첨을 하며, 추첨을 하지 않는 자는 조합원 지위가 박탈되면서 현금청산이 됩니다.

조합원 및 세입자의 이주가 완료되면 기존 주택은 철거에 들어가고, 철거가 끝나면 신규 주택의 착공에 들어가며 잔여분에 대해 일반분양을 하게 됩니다. 다만 조합원에게 공급하고남은 잔여분이 20세대 이상일 경우에는 일반분양을 하지만 20세대 미만이면 조합원에게 임의로 공급할수 있습니다.

9. 준공인가, 이전고시, 조합청산 및 해산.

건물이 완공되면 사업계획승인 내용대로 건축되었는지 시장이나 군수에게 준공인가증을 교부받아야 합니다.

준공인가를 받기 전이라도 완공된 건축물이 사용하는데 지장이 없다면 완공부분에 대해 동별로 사용검사 신청이 가능하며, 사용검사를 받으면 건축법 관련 규정에 의한 사용승인을 받은 것으로 간주합니다.

준공인가의 규정에 의해 공사완료 고시로 사업시행이 완료되면 관리처분계획에 따라 재건축사업으로 조성된 대지와 건축물의 소유권을 받양받은 자에게 이전을 하는 이전고시를 하게 됩니다.

사용승인이 완료되면 입주가 가능하며 조합은 종전에 소유한 토지 도는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또느 건축시설의 가격 차이가 있는 경우 이전고시 후 그 차액에 상당하는 금액을 징수하거나 지급해 청산합니다. 그리고 조합이 정한 규약에 따라 조합은 해산하게 됩니다

재건축시장이 과열되자 문제인 정부는 재건축 연한을 다시 40년으로 강화하는 내용도 검토하고 있습니다.