임대계약 종료시 임차인의 원상복구범위에 대하여

부동산에 종사해 일을 하고 있다보니 생기는문제중 가장 빈번한것중 하나가 임차인이 계약기간이 종료되거나 그전에 이사를 가야해서 나갈때 임차인의 원상복구범위에 관한 다툼이 많습니다.

그래서 이번에는 원상복구문제를 이야기해 보겠습니다.

그럼 먼저 원상복구란 무엇일까요?

사전적 의미로는 "원상"은 본디의 형상이나 모습.

"복구"는 손실 이전의 상태로 회복함 이라 나오네요.

풀어서 쓰면 처음의 상태로 돌려 놓는 다는 의미겠지요. 

하지만 사람사는 일이고 좋은게 좋은거다라고 말하고 싶지만 임대인도 임차인도 절대 양보안하시는 분들이 계십니다.

손해라고는 십원짜리 하나 손해 안보시려 하시고 억지에 억지를 부리시는 분들이 많습니다.

누구의 편도 아닌 객관적인 이야기를 해보겠습니다.

계약을 할때는 임대인과 임차인이 그렇게 다정다감 할수 없습니다.

이것도 된다, 저것도 해도 된다등등 이야기 하지만 계약종료시에는 왼수도 그런 왼수가 없을정도로 싸우시는 경우도 있지요.

결론은 계약서 작성할때 특약사항을 꼭 집어 넣으세요.

이게 아무것도 아닌것 같은데 문서화로 된것이 가장 확실한 증거입니다.

먼저 원상복구에 관한 민법규정과 판례를 알아보겠습니다.

임대차계약이 종료되면 임차인은 이 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다.

-민법 제615조-

남의 물건을 빌리면 선량한 관리자의 주의 의무가 있다

-민법 제374조-

계약이나 그 물건의 설지에 따라 사용하여야 한다.

-민법 제610조-

임대인은 임차인이 임대물의 사용, 수익에 지장이 없게 해줘야 할 의무가 있습니다.

보일러, 수도가 고장나면 주인이 수리해 주어야 하고, 장판과 벽지 등 소모품 용도의 부속물은 임차인이 사용하면서 자연적으로 소모되거나 

자연훼손되므로 원상복구 의무는 없다고 볼수 있습니다.

-서울지방법원 1999.9 1가합 44951-

따라서 선량한 관리자의 의무를 수행하지 못하거나 비정상적으로 사용한 경우에 원상회복의무가 발생하는 것으로 규정함을 알수 있습니다.

 

그러면 임차인의 원상복구 범위는 어디까지일까요?

통상적으로 임차인에게 원상복구의 의무가 주어지는 것이 상식입니다.

하지만 이는 고의나 자의로 인해 개조, 수선, 리모델링에 대한 부분이며 생활함에 있어 자연적으로 마모되거나한 부분까지 원상복구를 요구할수는 없습니다.

임대인이 부담하여야할 자연마모부분은

1.냉장고, tv 등 가구뒤에 생기는 변색된부분.

2.통상적인 필요에 의한 못자국.

3.일상생활로 인한 도배와 장판의 기스등입니다.

그러면 임차인이 부담하여야 할 원상복구 부분은

1.이사시 부주의로 생긴 자국.

2.통상적이 아닌 지나친 벽의 못질 자국.

3.애완동물로 생긴 장판이나 도배 얼룩이나 가구의 파손

4.흡연으로 인한 도배의변색이나 냄새로 인해 청소나 도배를 새로해야 할경우등 입니다.

예를 들어 고의가 아닌 일상적인 사용상태에서 벽지 일부가 훼손되거나 거실바닥 긁힘이 있는경우에는 원상복구범위에 해당되지 않는다는 법원 판례가 있습니다.

단 특약이 없을때입니다.

하지만 세입자가 문을 발로 차서 고장을 냈다면 세입자가 고쳐놓고 가야합니다만 작은 흠집이나 못자국은 괜찮다는것입니다.

그리고 에어컨 설치를 위해 벽을 뚫었다면 큰공사를 필요로 하기 때문에 원상복구를 하고 가야합니다.

그러면 부당한 원상복구 요구시 임차인의 대처방안에 대하여 이야기해보겠습니다.

객관적인 입장에서도 부당한 원상복구 요구라면 세입자는 임대인 앞에서 하자 또는 원상복구를 하겠다는것을 인정을 하면 안됩니다.

인정을 하게 되면 그건 당사자간의 합의로 간주되기 때문입니다.

 

원상복구 비용으로 보증금을 제대로 돌려받지 못했다면 임대인이 주는 데로 보증금을 받은후 내용증명을 보내고 법원에 미반환 임대차보증금 반환청구를 하겠다 적습니다.

또한 내용증명서에 소송비용및 손해배상에 대한 부분도 언급을 하면 대부분의 임대인은 합의를 원하게 됩니다.

만약 임대인이 합의를 하지 않을때는 법원에 소액심판 또는 지급명령에 관한 소를 제기합니다.

소액심판이나 지급명령은 일반적인 소송보다 빠른 시일내에 진행 되므로 비용이 많이 들지 않으며 신청절차도 비교적 간단합니다.

이러한 방법은 정말 최후의 수단이지만 절차를 정확하게 알고 있는 것만으로도 강력한 힘을 발휘할때가 있습니다.

그러면 상가일 경우한번 예를 들어보겠습니다.

A라는 임차인이 B라는 임차인에게 권리금을 지불하고 삼겹살집을 인수받아 장사를 시작했습니다.

장사가 잘되면 좋겠지만 장사가 잘 안되서 A라는 임차인은 아이들을 위한 놀이방을 설치하고 가족단위손님들을 받기로 했습니다.

하지만 장사가 잘안되고 계약기간이 종료되어서 점포를 비우게 되었습니다.

임대인은 원상복구를 해야 보증금을 돌려준다고 합니다.

모든 집기를 치우라는 말을합니다.

기존 점포를 다른사람에게 넘기고 갔으면 문제가 발생하지 않지만 임대인에게 돌려주기 때문에 임대인은 원상복구를 원하고 상가월세계약서 제5장 항목에 "임대차계약의 종료시 임차인은 위 부동산을 원사으로 회복하여 임대인에게 반환한다"

라는 문구가 기재되어 있기 때문에 임대인은 원상복구를 원합니다.

이럴때 임차인은 어디까지 원상복구를 해야 할까요?

답은 특약에 있습니다.

만약 특약에 최초의 원 상태라는 말이 없으면 이전 임차인의 시설까지를 원상복구로 본다는 대법원의 판례가 있습니다.

그러니까 놀이방만 원상복구하면 되는것입니다.

가장 확실한 방법은 상가계약을 할때 현상태를 사진을 찍고 계약서 특약란에 임대인과 원상복구 범위를 정하여 놓으면 계약종료시 문제가 발생하지 않습니다.

이해가 조금되셨는지요?

임대인과 임차인은 돈이 관련된 문제이기 때문에 계약종료시 다툼이 빈번합니다.

중계업소를 이용하였다면 특약을 자세하게 부탁하고 직거래이면 임대인과 협의사항을 특약에 꼭 집어넣으세요.