토지거래허가구역이란?

아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

토지에 관심이 있으신 분이라면 토지거래허가구역이란 말을 한번쯤은 들어보셨을 것입니다.

과연 토지거래허가구역이란 무엇일까요?

왜 토지거래허가구역에서 허가를 받지 않고 토지매매를 하면 실제로 모든 잔금을 다 지불하여도 거래가 인정되지 안을까요? 

그래서 이번시간에는 토지거래허가구역이란 무엇인가에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

먼저 토지거래허가구역이란 말의 사전전 의미를 알아보겠습니다.

토지거래허가구역이란 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때는 사전에 관할지역의 시장이나 군수의 허락을 받아야만 토지를 사고 팔수 있는 제도입니다. 거래 당사자들은 토지의 이용 목적과 규모, 가격 등을 명시, 관할시, 군에 허가를 신청해야 하며 시, 군은 이를 심사해 25일 이내에 허가 또는 불허처분 결정을 통보해 주어야 합니다.

허가 대상에는 소유권 이전뿐만 아니라 지상권, 전세권, 임차권등의 설정도 포함됩니다. 

허가없이 계약을 체결한 후 적발되면 그 계약은 무효가 되고 허가증을 첨부하지 않으면 등기 이전이 불가능합니다.

간단하게 말하자면 토지거래허가구역이란 허가를 받아야만 거래를 할수 있는 토지지역이란 뜻입니다.

그렇다면 왜 토지거래허가구역을 만들어 놓았을까요?

그이유는 생각보다 간단합니다.

토지를 투기적으로 거래하는 것을 막고 부동산 경제질서를 보다 건전하게 확립하기 위해서 토지거래허가구역이란 것을 만들어 놓은것 입니다. 그렇기 때문에 토지거래허가구역은 주로 투기적으로 거래가 진행되는 지역이나 해당 토지의 가격이 급등하는 지역 혹은 급등의 기미가 보이는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하게 되는 것입니다.

토지거래허가구역이라는 말에서도 알수 있듯이 토지만 허가 대상이며 건물은 허가대상이 아닙니다.

"거래"란 유상의 대가를 지급하는 것을 뜻하며 무상은 허가 대상이 아닙니다.

즉 토지거래허가구역에서 토지의 소유권 또는 지상권을 유상으로 거래할 때 허가를 요하는 것입니다.

그럼 토지거래허가구역에서 허가대상과 허가대상이 아닌것에 대하여 알아보겠습니다.

허가대상	허가 대상이 아닌것
토지	건축물
소유권, 지상권, 유저당	저당권, 전세권, 임차권
유상계약, 부담부증여, 대물변제계약	상속, 증여계약, 유증
민사소송에 의한 판결 및 화해, 조정, 인낙, 인낙조서,가등기담보, 양도담보	토지 수용, 경매, 건물거래

위에서 적었는데 토지거래허가구역에서 허가를 받지 않으면 해당 거래에 효력이 없다고 말하였는데 토지거래허가구역에서도 허가를 받지 않아도 거래의 효력이 있는 경우도 있습니다.

지역에 따라서 거래면적으로 볼수 있는데 아래를 참고하세요.

구분		허가를 받아야 하는 면적
도시지역	주거지역	180m2 초과
	상업지역	200m2 초과
	공업지역	660m2 초과
	녹지지역	100m2 초과
	용도미지정지역	90m2 초과
도시외의 지역	농지	500m2 초과
	임야	1,000m2 초과
	기타	250m2 초과
도시재정비지구		20m2 초과

크게 도시지역과 도시가 아닌 지역으로 구분해서 나눈것이 보이시죠?

위의 표에서 처럼 토지거래허가구역에서 기준 면적을 초과하는 토지거래는 허가를 받아야 하지만 반대로 기준 면적 이하인 토지면적은 허가없이 거래할 수도 있다는 것을 알아두시기 바랍니다.

하지만 허가대상 기준 면적산정시 주의사항이 있습니다.

일단의 토지 이용을 위해 토지거래계약을 체결한 후 1년 이내에 다시 같은 사람과 일단의 토지의 전부 또는 일부에 대해 토지거래계약을 체결한 경우에는 그 일단의 토지 전체에 대한 거래로 봅니다. - 일단의 토지거래 -

하가구역을 지정할 당시 규정된 면적을 초과하는 토지는 허각구역의 지정 후 당해 토지가 분할된 경우에도 그 분할된 토지에 대한 계약을 체결함에 있어서는 분할 후 규정된 면적을 초과하는 토지거래계약을 체결하는 것을 봅니다. 허가구역의 지정 후 당해 토지가 공유지분으로 거래되는 경우에도 같습니다. - 분할 토지의 거래 -

토지의 분할사유가 도시,군계획사업의 시행 등 공공목적으로 인한 경우로써 그 면적이 규정에 의한 허가를 요하지 않는 토지의 면적인 때에는 분할 토지의 거래에 관한 규정을 적용하지 않습니다. - 공공목적의 토지분할 -

이번시간에는 토지거래허가구역이란 무엇인가에 대하여 알아보았습니다.

몇가지만 주의하면 문제가 발생되지 않기 때문에 한번더 읽어보시고 토지거래허가구역이란 무엇인지 정확하게 알고 토지를 매매하시기 바랍니다.

읽어주셔서 감사합니다.