토지거래허가구역을 매매시 주의사항에 대하여 2탄.

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지난 시간에는 토지거래허가구역에서 매매시 주의사항에 대하여 알아보았습니다.

* 토지거래허가구역이란? * 토지거래허가구역에서 매매시 주의사항에 대하여.

이번시간에도 지난시간에 이어서 토지거래허가구역에서 토지매매시 주의사항에 대하여 이야기 해보겠습니다.

만약에 토지거래허가구역내의 토지를 매수인에게 매매하는 계약서를 작성하고 이에 대하여 매수인은 계약금과 중

도금은 지급하였으나 잔금을 지급하지 않고 잔금 지급일을 경과했습니다.

그래서 토지의 소유자인 매도인은 매수인에게 수차례 잔금지급을 이행 할것을 요구했지만 여전히 매수인은 잔금을 지급하고 있지 않습니다. 이에 대하여 토지의 소유주는 매수인의 채무불이행을 이유로 매매계약을 해제하려고 합니다. 계약해지가 가능할까요?

결론부터 말하자면 계약해제는 불가능합니다.

일반적으로 토지의 매도인은 매수인이 채무를 이행하지 않는 경우 그 이행을 청구할 수도 있고, 매매계약을 해제하고 원상회복을 청구할 수 도 있습니다. 하지만 위의 사례에서는 토지거래허가구역내의 토지이기 때문에 문제가 있습니다. 토지거래허가구역 내 토지 매매의 경우 토지거래허가룰 받기 전까지는 유동적으로 무효인 상태이고, 허가를 받을 때 비로소 확정적으로 소급해 유효가 됩니다.

대법원의 유동적 무효라는 법리를 살펴보면 다음과 같습니다.

토지거래 허가를 받을것을 전제로 한 거래계약은 허가를 받기 전 상태에선 유동적 무효 상태이므로 어떠한 채권적 효력도 발생하지 않아 어떠한 이행청구도 할수 없으며 거래계약상 채무불이행을 이유로 계약을 해제하거나 그로 인한 손해배상을 청구할 수도 없습니다. 따라서 사례에서 매도인은 매매계약을 해제할 수 없습니다.

다만 각 당사자는 그 계약이 효력 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있으므로 이러한 협력의무의 이행을 소송으로 구할수 있습니다.

참고로 사례에서 매수인이 계약금만 지급한 상태라면 매도인은 지급반은 계약금의 배액을 지급하고 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할수 있습니다. 또한 토지거래허가구역 내의 토지에 대한 매매계약을 체결할 때 당사자들 사이에 당사자 일방이 협력의무를 이행하지 않거나 허가신청에 이르기 전 매매계약을 철회하는 경우 상대방에게 일정한 손해액을 배상하기로 하는 약정을 유효하게 할수 있습니다.

만약 토지거래허가구역 내의 토지에 대한 매매계약을 체결하는 과정에서 허가구역 지정이 해제된 경우에는 당사자는 더이상 관할관청의 허가를 받을 필요 없이 당해 매매계약은 확정적으로 유효가 됩니다.

토지거래허가가 나지 않거나 계약을 해제해야 할 사유가 있는 경우에 주로 법적인 분쟁이 발생됩니다.

이 경우 양 당사자는 서로 손해를 입었다고 주장하는데 채무불이행으로 인한 손해배상은 청구할 수 없고, 협력의무불이행으로 인한 손해배상의 경우에는 손해의 액수 증명이 매우 곤란한 문제가 발생됩니다.

특히 손해배상의 액수는 손해배상을 청구하는 쪽에서 증명해야 하는 것인데 계약의 해제로 인해 얼마만큼의 손해가 발생했는지 증명하는 것은 쉽지가 않습니다.

이런 문제가 발생되었을 경우를 대비하여 해결하는 방법은 계약서 작성시 꼼꼼하게 특약에 적는 것입니다.

계약서를 작성할때 "손해배상의 예정" 조항을 계약서에 삽입하거나 별개의 약정을 채결하면 좋습니다.

양당사자가 토지거래허가를 받도록 도와야 한다는 협력 의무가 있음을 계약서에 명시하고 이 의무를 위반할 경우에 배상할 액수를 미리 정해 놓으면 실제로 분쟁이 발생한 경우 얼마의 손해가 발생했는지를 증명할 필요 없이 청구가 가능하기 때문입니다.

매도인 입장에서는 매수인이 다수인 경우 그들 모두를 계약서상에 특정지어야 합니다.

그래야 미등기전매의 상대적 피해자가 되지 않을 뿐만 아니라 계약금, 중도금의 반환의 소에 휘말리지 않습니다.

매수인은 토지거래허가 신청시 불허가 처분이 내려질 경우를 대비하여 계약금, 중도금은 반환한다는 특약을 계약서에 반드시 명시하는것이 좋습니다.

이상으로 토지거래허가구역의 매매시 주의사항에 대하여 알아보았습니다.

읽어주셔서 감사합니다.