농지를 살때 주의할 점에 대하여

아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

부동산을 중개하다보면 참 많은 문제들이 발생합니다.

주택에 관하여도 많은 문제들이 발생하지만 토지역시 마찬가지 입니다.

개인과 개인과의 거래시에는 해결할수 있는 방법을 찾기가 조금은 수월하지만 법인과의 거래시에는 조금더 신경을 써야 할 경우들이 있습니다.

그래서 이번시간에는 토지거래시 주의해야 할 사항에 대하여 알아보겠습니다.

* 법인이 농지를 사려고 할때 주의해야 할점은 무엇인가요?

농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못합니다.(농지법 제6조)

그러기 때문에 농지는 농업인이나 농업법인만 소유할 수 있습니다.

일반 법인이 농지를 취득하면 농지취득자격증명이 발급되지 않아 소유권이전을 할 수 없습니다.

개인도 마찬가지입니다. 농업취득자격증명이 발급되지 않으면 농지의 등기이전이 불가능합니다.

따라서 농지를 살때는 권리취득자가 농업취득자격증명이 발급되지 않는 경우 큰 분쟁이 발생될수 있습니다.

소유권이전이 되지 않는 경우 매수인은 계약의 해약을 요구할 것이나 매도인은 이에 응할 법적 책임이 없습니다.

그러기 때문에 농지를 매수하려고 할때 만약에 농업취득자격증명이 발급되지 않는다면 계약을 무효로 한다는 특약을 계약서에 넣어놓으면 분쟁을 막을수 있습니다.

도시지역(녹지지역 제외)은 농지에 대한 농업취득자격증명가 불필요 한 경우들이 있습니다.

1. 해당 농지의 용도지역이 주거, 상업, 공업지역인 경우 농업취득자격증명이 불필요합니다.

2. 해당 농지의 용도지역이 녹지지역인 경우중 도시계획시설부지인 경우 농업취득자격증명이 불필요합니다.

또한 도시계획시설부지가 아닌 경우 농업취득자격증명이 필요합니다.

* 농업인이 아닌 경우 농지를 취득할수 있을까요?

농지법 제6조 제1항에 규정되어 있는 "농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할자가 아니면 이를 소유할 수 없다"라고 규정하고 있습니다.

즉 현재 농업인인 사람은 농지를 별다른 규제없이 취득할 수 있다는 뜻입니다.

그리고 현재는 농업인이 아니지만 농지를 취득하여 농업에 종사하려는 사람도 농지를 취득할수 있다는 의미가 됩니다. 그렇기 때문에 농업인이 아니어도 농지를 취득해서 농업인이 되면 됩니다.

* 농지를 취득할 때 필요한 자격증 같은 것들이 있나요?

농지를 취득할 때 필요한 자격증은 없습니다. 농지를 취득할때 농지취득자격증명서가 필요하기 때문에 이를 자격증과 같은 것으로 착각하기 쉬운데 이는 자격증이 아닙니다. 

농업취득자격증명서는 현황이 농지로서 사용이 가능하지와 취득후 무엇을 할것인지를 확인하는 절차입니다.

농업취득자격증명서는 소유권이전등기시에만 필요한 서류입니다. 농지원부하고 혼동할수 있는데 농지원부하고는 다른 서류입니다.

* 거주하는 지역이외에 타지역의 농지도 취득이 가능한가요?

가능합니다. 단지 세금혜택만 없어지는 것입니다.

농지법의 1996년 제장과 더불어 통작거리(20km)규정이 삭제됨에 따라 원칙적으로 농업인 또는 농업에 이용할 목적이라면 농지와의거리에 상관없이 농지를 구입할 수 있습니다. 

농지법이 시행되기 전에는 20km가 넘어가면 농지를 취득할수 가 없었습니다. 거리가 먼데 어떻게 와서 농사를 짓겠냐는 것이었습니다.

하지만 농지법이 생기면서 거리에 대한 제한은 없어졌습니다.

더욱이 주말농장 제도가 생기면서 세대당 1,000m2 이하의 농지는 별다른 규제없이 도시민들도 취득할 수 있게 되었습니다. 

특히 30키로미터 이내의 직선 거리에 있는 농지를 재촌 자경을 8년이상 했을 경우에는 양도소득세를 감면해주기 때문에 이런 부분도 신경쓰시는게 좋을듯 합니다.

오늘은 농지를 살때 주의할 점에 대하여 이야기 해보았습니다.