농가주택 - 농업인주택 - 이란 무엇일까요?

아무거도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

도시생활이 힘들어져서 귀농 혹은 귀촌을 꿈꾸시는 분들이 점점 늘어나고 있습니다.

* 성공적인 귀농 귀촌을 위한 준비 1탄. * 성공적인 귀농 귀촌을 위한 준비 2탄.

도시생활에 점점 자괴감이 들고 쉬고 싶다고 느낄때 많은 분들이 생각할수 있는 것들입니다.

하지만 준비없이 시작한 귀농 귀촌은 또다른 고통으로 다갈올때가 있습니다.

그중에서도 주택에 관하여 준비가 안된상태로 그냥 시골가서 빈집같은거 싸게 사거 수리하거나 임대해서 생활해야하는 생각들, 혹은 농촌에 있는 아무집이나(농가주택을 보고 아무집이라고 생각하시는 분들이 참 많습니다.) 사서 생활하려고 생각하시는 분들이 있습니다.

정말 큰일 날 생각입니다.

일단 농촌빈집에 대하여는 다음시간에 다시한번 이야기 해보기로 하고 오늘은 농가주택 혹은 농업인주택이라고 말하는 주택에 대하여 이야기 해보겠습니다.

먼저 농업인주택(농가주택)이 무엇일까요?

쉽게 이야기해서 농업인주택은 농지법상 농업인에게만 인정되는 주택입니다.

그러면 농업인이라 함은 또 무엇일까요?

농업인이라 함은 농업에 종사하는 개인을 말합니다.

다음의 사항중에서 어느 하나만이라도 만족하면 농업인으로 해당합니다.

1. 1,000m2이상의 농지에 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하거나 1년중 90일 이상 농업에 종사하는 사람입니다.

2. 농지에 330m2 이상의 고정식 온실, 버섯 재배사, 비닐하우스 등 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년생 식물을 경작 또는 재배하는 사람입니다.

3. 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1천수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나 1년중 120일 이상 축산업에 종사하는 사람입니다.

4. 농업경영으로 농산물의 연간 판매액이 120만원이상인 사람입니다.

근거법은 농지법입니다.

농지법 목적은 농지 소유, 이전, 보전 등에 필요한 사항을 정하여 농지를 효율적으로 이용하고 관리하기 위한 법입니다. 빠르게 도시화되가는 추세에 농지의 관리 및 보전이 필요하게 되어 만들어 지게 된 법입니다.

간단히 말하자면 농지원부를 가지고 농업경영체 등록을 한 사람을 말합니다.

하지만 도시에 살던 사람이 농업인 주택을 구입하거나 건축하려고 하면 농업인이 아닌데 취득방법이 없는 것일까요? 방법은 있습니다.

귀농희망자는 아직 농업경영체 등록을 하지 않았어도 농지를 취득할수 있으며, 취득후 1년 이내에 확실히 귀농을 할 것으로 인정되면 농업인 주택을 허가하는 곳이 많습니다.

그러면 농업인주택의 규모에 대하여 알아보겠습니다.

농업인주택의 규모는 1세대당 부지가 660m2(약 200평)미만만 허용됩니다.

과거 5년 내에 신축한 경력이 있을 경우에는 이를 통산합니다. 건축면적은 용도지역에 따른 건폐율과 용적률 범위 내에서 가능합니다.

국토의 이용 및 계획에 관한 법률 시행령 제84조 제7항에 따라 농업진흥지역 내에서 농업인주택을 지을 경우에는 건폐율을 60%이하의 범위에서 지역(보전관리지역, 생산관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)에 따라 조례로 농업인주택의 건폐율을 늘려주고 있습니다. 따라서 적용받는 건폐율은 각 지자체 조례로 확인하면 됩니다.

그러면 농업인주택을 일반인이 매수할수 있을까요?

위에서 설명한 것은 농업인이 아닌 즉 비농업인이 농업인이 된다는 가정하에 농업인 주택을 허가받는 방법이었습니다.

하지만 일반인이 농업인주택을 매수하기 위해서는 또다른 제약이 있습니다.

농업인 주택을 신축하면 최소 5년간은 농업인이 아닌 다른 일반인이 사용할 수 없습니다.

즉 5년이 지나지 않은 농업인 주택은 일반인 즉 비농업인에게 매매할때는 시, 군, 구의 용도변경 승인을 받아야 하지만 이것은 쉽지 않은 일입니다. 따라서 농업인 주택으로 사용된지 5년이 지난 농업인 주택을 매수하는 것이 법률적이나 조례상으로 가능한일입니다.

하지만 이것역시 농업진흥구역 내에 신축한 농업인주택은 5년이 지나도 농업인이 아닌 일반인에게 매매나 임대를 할 수 없습니다. 농업진흥구역이라는 행위제한에 대한 특수성 때문입니다.

농업진흥구역 밖의 농업인주택은 신축후 5년이 지나면 일반인에게 매매 혹은 임대가 가능합니다.

그리고 5년이내의 농업인 주택을 매매하는 경우 기존에 면제(또는 감면)된 농지보전부담금을 납부해야 합니다.

건축후 5년이내			건축후 5년 이후
	농업인	일반인		농업인	일반인
농업진흥구역	ㅇ	X	농업진흥구역	ㅇ	X
농업진흥구역 밖	ㅇ	△ 용도변경 승인.(면제된  농지보전부담금 납부)	농업진흥구역 밖	ㅇ	ㅇ 용도변경 필요 없음.

위에서 말하는 5년의 기준은 해당시설물의 준공검사필증을 교부한 날 또는 건축물대장에 등재된 날, 그밖의 농지의 전용목적이 완료된 날부터입니다.