토지현장답사에서 무엇을 봐야 하는가?

아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

토지는 반드시 현장답사를 해야 한다고 이야기 했습니다.

* 토지 현장 답사 요령과 토지 현장 답사는 왜 하는가?

토지는 이야기만 듣거나 서류만 보고 토자하는것이 아니라고 이야기를 했습니다.

이유는 위에 설명을 해놓았고요.

그러면 토지 현장 답사를 하면 무엇을 봐야 할까요?

많은 것을 봐야 하겠지만 중요한 몇가지를 이야기 해보겠습니다.

1. 진입도로 상황.

현장답사를 하지 않으면 지적도상 진입도로가 현황도로인지 아니면 다른 용도로 사용되고 있는지와 짖입도로의 실제 폭과 포장상태를 확인할수 가 없습니다.

2. 토지와의 접근성 및 교통과 도로여건.

지도나 지적도(임야도)에 나오는 도로 만으로는 실제로 가는 거리나 시간과 통행로의 폭이나 포장상태 등을 알수 없습니다.

실제로 현장을 답사함으로서 통해로의 상태와 소요시간 등을 확인할 수 있습니다.

대상지를 가고 오며 통과도로의 종류, 구조, 폭, 소요시간과 진입도로의 길이, 소요시간 도로포장 여부, 노폭, 차량의 출입가능성, 통행차량의 종류, 도로의 높낮이 등 토지에의 접근성 정도 및 진입 편이성을 분석합니다.

3. 토지의 경사도 및 절개지 유무.

토지현장답사의 필요성 중에서 가장 중요한 부분중에 하나입니다. 지적도와 임야도에는 등고선이 없는 관계로 실제 땅의 높낮이를 전혀 알수가 없습니다.

특히 토지의 일부가 홍수 드으로 쓸려 나가 없어졌다든지, 절개지가 되어 경계가 절벽이 되어 있다든가 하는 경우에는 땅이 쓸모가 없는 땅이되는 경우들도 있습니다.

이웃토지와 높은 언덕으로 경계가 되어 있는 경우에는, 장마에 흙이 쏟아져 내린다든가 축대를 쌓아야 하는 번거로움이 있습니다.

경사가 급한 따은 승용차가 오를수 있는 진입로를 내기도 힘들기 때문입니다.

4. 지상의 수목과 묘지 등 토지현황과 이용상태.

토지의 지상에 아무 것도 없는 것과 지상에 낡은 건물이 있거나 수목이 울창하다든지, 묘지가 있다든지 하면 개발비용에 차이가 있습니다.

특히 묘지는 이장비용은 물론 이장절차를 밟는데 시간이 많이 소요되므로 사전 현장답사 시 반드시 확인이 필요합니다.

* 토지살때 조심해야 할 분묘기지권에 대하여.

5. 토지의 지반과 토질.

지반에 유난히 돌이 많은 땅은 토목공사가 힘듭니다. 반면 토질이 좋은 토지는 향후 밭이나 주택 건축 시에 매우 유리합니다.

6. 토지의 물리적 경계.

지적도나 임야도의 경계선은 아주 오래 전에 측량한 경우가 많아, 현재의 상태로는 육안으로 구별할 수 없는 경우도 많습니다.

특히 논이나 밭인 경우 예전에는 논두렁이나 밭두렁으로 구별이 되었을 것이나, 농지정리공사와 농작업의 기계화로 두렁이 없어지거나 직선화된 농촌이 많습니다. 임야의 경우에는 예전의 경계표지인 지형지물이 없어지거나, 홍수 피해나 도로공사 등 주변의 개발로 많이 달라질 수도 있습니다.

7. 구거와 하천의 존재 여부.

지적도와 임야도에서 가장 읽기 어려운 부분은 하천과 구거부분입니다. 오랜 세월이 흐르면서 수로가 변경되었거나, 아예 없어진 경우도 없지 않기 때문입니다.

실제로 현장에 가 보지 않으면 특히 구거의 현존 여부를 알 길은 없습니다.

8. 이웃 토지의 현황과 개발가능성.

이웃토지의 모양과 개발현황 등은 토지 구입시 고려하여할 중요사항입니다. 그러나 지적도나 임야도 만으로는 이웃토지의 현황과 개발상황을 전혀 알수 없습니다. 대상 토지는 절대적으로 이웃토지의 영향을 받습니다.

9. 반경 2km 이내의 개발현황이나 혐오시설.

특히 전원주택지 선정에 있어서 고려하여야 할 사항이 주변의 혐오시설의 존재입니다. 지적도나 임야도로는 도저히 알수 없는 것들입니다.

10. 그 지역의 종합적인 개발전망.

토지의 가치는 그 장래성에 있는 것이므로, 현장을 답사하면서 주변과 그 지역의 전체적인 개발 분위기며, 향후 전망을 살펴보는 것이 대단히 중요합니다. 그러나 지적도나 임야도 등에는 이러한 정보가 전혀 없기 때문에 반드시 현장을 답사할 필요가 있는 것입니다.

이상으로 토지 현장 답사할때 봐야 하는것들에 대하여 알아보았습니다.

지적도나 임야도 또는 토지이용계획확인서등을 지적공부에는 나오지 않는 부분들이 많기 때문에 반드시 현장확인을 꼭 해보시기 바랍니다.

개인적으로 생각하는 혐오시설, 위험시설, 기피시설에 대하여.

혐오시설 : 쓰레기매립장, 하수도처리장, 유수지, 납골당, 공동묘지, 도살장등.

위험시설 : 주유소, 저유소, 사격장, 예비군훈련장, 높은축대, 산사태위험지역, 홍수다발지역.

기피시설 : 양계장, 대규모축사, 가구공장, 가죽공장, 공해악취유발공장, 비행장, 주차장, 고압선.